Los bancos utilizan los ratios finales para tomar decisiones crediticias. ¿Qué puedes hacer para mejorar la tuya? Si estás solicitando un préstamo, tu ratio entre deudas e ingresos, especialmente tu ratio final, es muy importante. Vamos a darte una visión general rápida del tema para que lo entiendas relaciones entre deudas e ingresos y cómo influyen en las decisiones de préstamo.
¿Qué es un ratio de back-end?
La «proporción final» es la parte de sus ingresos mensuales que se destina a los pagos mensuales de la deuda. La relación se calcula comparando sus ingresos mensuales como un porcentaje.
Cómo calcular la proporción de back-end
En una proporción final, su deuda mensual incluye los pagos de tarjetas de crédito, hipotecas y préstamos para automóviles, así como la manutención de los hijos y otras obligaciones crediticias. La ratio final es diferente a la ratio inicial debido a las deudas incluidas. La relación «inicial» es solo la relación entre el pago de su hipoteca y sus ingresos.
Así, por ejemplo: si gana $48,000 por año, su ingreso mensual es de $4,000. Si el pago total de su hipoteca es de 1000 dólares, su ratio inicial es del 25%.
En ese mismo escenario, si el total de sus pagos de deuda es de 1800 dólares (1000 dólares para una hipoteca, 350 dólares para un préstamo para automóviles, 300 dólares para tarjetas de crédito y 150 dólares para un préstamo estudiantil), su ratio final es del 45%.
Su relación total entre deudas e ingresos, o DTI, se expresaría como 25/45 (anverso/reverso).
¿Cómo utilizan los prestamistas este cálculo?
Algunos prestamistas solo tienen en cuenta la ratio final y no le dan importancia a la ratio inicial al conceder préstamos hipotecarios. La relación entre deudas e ingresos es un factor muy importante en la decisión del prestamista, junto con la calificación crediticia, los ingresos, el historial laboral, la propiedad que se va a comprar y más.
La relación de back-end es más conservadora que la de front-end. Es decir, es más probable que los prestamistas con normas crediticias más estrictas presten más atención a los resultados finales que a los primeros.
Los prestamistas tienen criterios con los que negocian un préstamo. Por lo general, los prestamistas se esfuerzan por conceder préstamos con una ratio final del 36% o inferior. Por lo tanto, en el ejemplo que mencionamos anteriormente, con una ratio de financiación final del 45%, es probable que el préstamo no se apruebe. Algunos prestamistas harán excepciones si el prestatario tiene un buen historial crediticio, permitiendo ratios de hasta el 50%.
Los prestamistas que analizan tanto los ratios iniciales como los finales pueden especificar que exigen un ratio en particular, como 28/36. Los límites de los préstamos de la FHA son 29/41. Los préstamos del VA solo tienen en cuenta la parte final, que debe ser del 41% o menos.
¿Cómo puede mejorar su ratio de back-end?
Debido a que su relación entre deudas e ingresos es tan importante como su calificación crediticia para los prestamistas hipotecarios, es importante mejorar su relación para asegurarse de que puede obtener los préstamos que necesita y también para garantizar que podrá hacer frente a los pagos del préstamo una vez que se apruebe el préstamo.
Pagar la deuda es la forma número uno de reducir su ratio de ingresos. Si puede saldar las tarjetas de crédito y dejar de incurrir en nuevas deudas renovables, eso ayudará enormemente a su ratio. En el escenario que mencionamos anteriormente, si cancelaras tus tarjetas de crédito, te quedarían 1500$ en pagos mensuales (una hipoteca de 1000$, un préstamo para un automóvil de 350$, un préstamo estudiantil de 150$). Con unos ingresos de 4.000$, la nueva ratio final será del 37,5%. Eso está mucho más cerca del 36% deseado y, con un buen puntaje crediticio, puede incluso ser aprobado por la mayoría de los prestamistas.
El aumento de los ingresos también mejora la proporción. Supongamos que, en nuestro ejemplo, usted recibe un aumento del costo de vida del 3%. Su nuevo ingreso mensual de 4.120$, sumado a los 1.500$ en pagos mensuales de deudas, le da una ratio final del 36,4%. Es mucho más probable que esta proporción haga que se apruebe su solicitud de préstamo.
Reduzca el pago de su hipoteca para mejorar su ratio. Si hace un pago inicial mayor, opta por una hipoteca a 20 o 30 años en lugar de a 15, o busca una propiedad más asequible para comprar, puede reducir su pago y reducir sus ratios de inversión inicial y final. Conseguir un seguro más asequible también ayuda en este caso, ya que el pago de la hipoteca incluye el capital, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI).
¿Hay algún servicio de asesoramiento disponible para ayudar?
Debido a que el pago de la deuda es lo más común que deben hacer los compradores de viviendas para mejorar su relación entre deudas e ingresos, asesoramiento sobre deudas es una excelente opción para mejorar tu ratio de back-end.
La asesoría sobre deudas puede ayudarlo a reducir los pagos mensuales de su deuda y, al mismo tiempo, ponerlo en una plan de pago para eliminar sus deudas a tiempo.
Si tiene demasiadas deudas de tarjetas de crédito, asesoramiento sobre deudas puede ayudarlo a concentrarse en esas deudas para mejorar sus ratios. La consolidación de los pagos mensuales con tarjeta de crédito hace que sea más fácil y rápido quedar libre de deudas.
Si ya ha solicitado un préstamo y se le ha denegado, llame a nuestra línea directa de denegación de préstamos para obtener ayuda inmediata.
Llámenos hoy al (1800) 431 - 8157 para obtener asesoramiento gratuito y confidencial y ayuda sobre deudas.
Article written by
Melinda Opperman
Melinda Opperman es una educadora excepcional que vive y respira la creación e implementación de formas innovadoras de motivar y educar a los miembros de la comunidad y a los estudiantes sobre la educación financiera. Melinda se unió a credit.org en 2003 y tiene más de dos décadas de experiencia en la industria.
