Cómo la propiedad de vivienda afecta su crédito: no se trata solo de su hipoteca

Cuando hablamos de ser propietario de una vivienda y de cómo eso afecta la salud de su crédito, por lo general nos referimos al préstamo hipotecario. Y si bien un préstamo hipotecario es de vital importancia para su salud financiera y solvencia crediticia en general, existen muchos más factores relacionados con la propiedad de una vivienda que pueden afectar su crédito.

Los datos hipotecarios y otros datos financieros que aparecen en su informe crediticio pueden tener un gran impacto en su calificación crediticia, pero su calificación no lo es todo; hay situaciones en las que se consultará su informe crediticio y no se podrá acceder a su calificación, como en una verificación crediticia previa al empleo.

Es importante pensar más allá de los impactos en la calificación crediticia al evaluar la salud general de su crédito y la información contenida en su informe.

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Cómo la obtención de un préstamo hipotecario afecta su crédito

Como dijimos, lo primero en lo que uno piensa cuando se trata de la propiedad de una vivienda y el crédito es en el préstamo hipotecario en sí. Este préstamo tiene un gran impacto en su crédito de varias maneras:

¿Las aprobaciones anticipadas de hipotecas afectan las calificaciones crediticias?

Si la precalificación hipotecaria utiliza una calificación crediticia estimada, o si el prestamista comprueba su crédito mediante una consulta discreta (también denominada «opción blanda»), su crédito no se verá afectado.

¿La solicitud de una hipoteca afectará mi calificación crediticia?

Cuando solicite una nueva hipoteca por primera vez, sus solicitudes de nuevo crédito afectarán a la sección de «consultas» de su informe crediticio. Su calificación se verá afectada temporalmente, ya que las consultas representan el 10% de su calificación disponible.

Más allá de la puntuación, cualquier persona que revise su informe verá que recientemente ha solicitado un préstamo hipotecario.

Hoy en día, buscar la mejor tasa hipotecaria no debería perjudicarle demasiado a usted ni a su calificación crediticia; cualquier consulta dentro de un período de 14 a 45 días se combina y se trata como una sola consulta para calcular su calificación, por lo que definitivamente debe buscar la mejor tasa hipotecaria. Es difícil saber de antemano si el modelo de calificación que utiliza su prestamista agrupará las consultas realizadas en un 14 o 4545 díasventana de día. La ventana a agrupar depende de la versión del modelo de puntuación utilizada, y es probable que ignore las consultas hipotecarias de los 30 días anteriores. En cualquier caso, no cabe duda de que solo tendrá una consulta si mantiene esas solicitudes agrupadas en un período de 14 días.

El impacto de las consultas en su calificación será pequeño y es una de las cosas que más rápido desaparece; las solicitudes de crédito nuevo solo se consideran durante los últimos 12 meses y se entregan por completo en su informe después de dos años.

¿Tener una hipoteca afecta mi calificación crediticia?

Después de solicitar y obtener una, tener una hipoteca sí afecta su calificación crediticia. Un informe crediticio saludable debe incluir una combinación de diferentes tipos de cuentas. Si su informe solo contiene tarjetas de crédito o solo un préstamo, significa que no está demostrando una capacidad lo suficientemente sólida para administrar diferentes tipos de deudas.

El 10% de su calificación FICO se basa en su combinación de créditos, por lo que tener una hipoteca junto con otros tipos de deuda es un factor positivo en su calificación.

• Obtenga más información en nuestras preguntas y respuestas: ¿Qué es la utilización del crédito?

Cómo afecta el pago de su hipoteca a su crédito

El historial de pagos muestra la regularidad con la que pagaste tus cuentas durante el período en que tenías crédito disponible y tiene un gran impacto en tu calificación crediticia. Según myFICO, El 35% de su calificación FICO se basa en su historial de pagos.

Haga todos los pagos de su hipoteca a tiempo y su puntaje aumentará y se mantendrá sólido. Si no realiza los pagos, verá una caída significativa.

¿La relación entre deudas e ingresos afecta su puntaje?

Su ratio deuda/ingreso inicial (DTI), o ratio de vivienda, debería rondar el 36% de sus ingresos brutos totales; eso significa que alrededor de un tercio de sus ingresos brutos mensuales pueden destinarse al pago de la hipoteca, el seguro hipotecario, etc. Si paga demasiado por encima de ese porcentaje, su crédito se verá afectado.

Tenga en cuenta que su crédito puntuación no se verá afectado directamente. Los ingresos no tienen ningún efecto en la calificación crediticia de una persona, y los ingresos son una parte fundamental de la relación entre deudas e ingresos. Sin embargo, cualquier prestamista que esté pensando en ofrecerte un préstamo calculará tu ratio y decidirá si puedes pagar el préstamo que te ofrecen.

• Obtenga más información sobre las proporciones entre deudas e ingresos de nuestro artículo»Relación entre deudas e ingresos: cómo calcular el DTI»

La duración del historial crediticio afectará su calificación

La duración de su historial crediticio representa el 15% de su calificación FICO. Dado que los préstamos hipotecarios son a largo plazo, con el tiempo se convierten en un excelente impulso para esta parte de su calificación. Cada mes que pasa en su casa con un préstamo hipotecario debería mejorar su crédito.

Cómo afectan los proyectos de mejoras y renovación del hogar a su calificación crediticia

Además de la hipoteca, las actividades comunes de propiedad de vivienda, como las renovaciones y los proyectos de mejoras para el hogar, tendrán un impacto en su crédito.

El aumento del valor de reventa de la vivienda reduce la utilización de su crédito.

Si un proyecto de mejoras o renovación del hogar aumenta el valor de su vivienda, técnicamente está mejorando su índice de utilización del crédito porque su préstamo representa un porcentaje menor del valor de la vivienda después de las mejoras.

Pero no vería esta mejora en su informe o calificación crediticia, ya que su informe no muestra lo que vale su casa, solo lo que debes por él.

Si luego buscas algo como un 2^y hipoteca o refi, obtendrá mejores condiciones debido al nuevo aumento del valor de la vivienda.

• Leer más: «Renovaciones sencillas para ayudar a aumentar el valor de reventa de su casa»

La forma en que paga las renovaciones puede afectar su calificación crediticia

Si financia su proyecto de mejoras para el hogar, la forma en que pide un préstamo para pagar la obra puede variar mucho:

1. Deuda de tarjetas de crédito

El uso de tarjetas de crédito hace que sea más difícil controlar los costos y tener un plan de pago predecible. Esta deuda podría afectar negativamente a su crédito al alterar su índice de utilización y su relación entre deudas e ingresos.

2. HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria)

HELOC tiene una tasa baja y es flexible. Sin embargo, implica solicitar un nuevo préstamo, lo que conlleva todos los impactos habituales en su crédito derivados de un nuevo préstamo. Además, utiliza el capital de su vivienda para financiar el préstamo, lo que reduce su participación en la propiedad de la vivienda.

3. Préstamos hipotecarios

Un préstamo con garantía hipotecaria es como un HELOC, pero se trata de una suma global prestada contra el valor acumulado de la vivienda, no de una línea de crédito.

4. Refinanciación hipotecaria

Si tú refinancie su hipoteca y el nuevo pago mensual es más bajo, lo que liberará flujo de caja para financiar renovaciones y mejorará su relación entre deudas e ingresos. Refinanciar tu préstamo puede ser una buena opción si vas a solicitar una tasa hipotecaria nueva y permanentemente más baja, pero eso supone retrasar el proceso de pago de tu préstamo hipotecario.

5. Refinanciación con retiro de efectivo

Al refinanciar, usted poder sacar algunos fondos del capital hipotecario para mejorar la propiedad, pero estás gastando la riqueza de lo que probablemente sea tu activo principal.

6. Préstamos personales

UN préstamo personal es una suma global simple prestada en función de su crédito personal, no respaldada por el valor acumulado de la vivienda u otro tipo de garantía. Esto hace que este préstamo sea un poco más caro y difícil de conseguir.

Por lo general, los préstamos personales son préstamos a plazos con un pago mensual constante que no variará. Los préstamos a plazos no se tienen en cuenta a la hora de utilizar el crédito, porque no son créditos renovables.

Principales dispositivos y sistemas

Hace décadas, la mejor manera de establecer y construir un buen puntaje crediticio era comprar un electrodoméstico importante con un pequeño préstamo.

Este tipo de préstamos estaban garantizados, por lo que eran fáciles de obtener; si no pagabas, el prestamista reclamaba el aparato. Estos préstamos también eran fijos: pides prestada una cantidad fija para comprar un refrigerador o una estufa, y luego la pagas según un cronograma establecido.

Desafortunadamente, este excelente vehículo para la creación de crédito es ahora extremadamente raro. En la actualidad, si quieres financiar la compra de un electrodoméstico, es probable que te pidan que solicites una tarjeta de crédito.

El uso de tarjetas de crédito para comprar electrodomésticos probablemente no ayude a mejorar su calificación crediticia, por varias razones:

1. No ayuda a su combinación crediticia

Parte de la idea detrás de un préstamo para un electrodoméstico es que no se trata de otra cuenta de crédito renovable. Un tipo diferente de préstamo contribuye a su «combinación crediticia», lo cual es bueno para su calificación.

2. No es tan asequible

Una tarjeta de crédito renovable tiene tasas de interés de dos dígitos e implica un riesgo para el prestamista que no tiene un préstamo garantizado para electrodomésticos. Si no pagas las cuentas de tus tarjetas de crédito, nadie recupera las cosas que compraste a crédito.

3. Las tarjetas de crédito permanecen

La obligación de un préstamo para electrodomésticos desaparece cuando se cancela. La cuenta de una tarjeta de crédito permanece abierta, donde podrás cargarla y seguir gastando.

Por un lado, tener un saldo de tarjeta de crédito disponible que no utilices puede mejorar tu tasa de utilización, pero las personas suelen tener más cuentas de tarjetas de crédito abiertas de las que necesitan, y añadir otra cuenta de crédito renovable a tu panorama financiero rara vez es algo que recomendaríamos para aumentar tu crédito.

4. Riesgo de acumulación de deuda

Otra forma de hacer este último punto es que las tarjetas de crédito hacen que acumule deudas. Están diseñadas para que nunca se paguen, y es fácil dejar que el saldo de una tarjeta de crédito se mantenga (y acumule intereses) durante muchos años. Un préstamo para electrodomésticos se cancela según un cronograma establecido, lo que aumenta tu calificación crediticia al mismo tiempo.

• Para otra toma, consulta nuestro artículo «Abrir una tarjeta de tienda puede ser una buena idea, si tienes cuidado»

Si aún puede obtener un préstamo garantizado para electrodomésticos y similares, puede ser una buena manera de generar un buen crédito y también menos costoso que usar tarjetas de crédito.

Pero ten cuidado con las ofertas de «alquiler con opción a compra», que no son lo mismo que los préstamos personales garantizados de los que hablamos. De hecho, las ofertas de alquiler con opción a compra no son buenas desde el punto de vista financiero y no ayudan a tu calificación crediticia, incluso si pagas según lo acordado.

Además de los muebles y los electrodomésticos, otro gasto importante que puede tener que financiar son los sistemas principales, como un techo nuevo, un aire acondicionado o un horno.

Este tipo de proyectos son lo suficientemente caros como para que la financiación con un préstamo personal sea más común, por lo que no es necesario realizar esta compra con una tarjeta de crédito con un interés del 20%. De hecho, es posible que puedas obtener un préstamo para algo como un sistema de climatización a una tasa similar a la que pagas en tu hipoteca.

Si tiene sentido desde el punto de vista financiero pedir un préstamo es otra cuestión: si su nuevo sistema de calefacción y refrigeración implica facturas de energía mensuales más bajas, eso puede compensar parte del costo mensual de su nuevo préstamo para pagar ese sistema.

Facturas de servicios públicos y otras

Debido a que las facturas de servicios públicos de su hogar no son préstamos, no ayudan a su calificación crediticia de la manera tradicional. Sin embargo, es casi seguro que una factura de servicios públicos impaga figurará en su informe crediticio, lo que tendrá un impacto negativo.

Facturas atrasadas

Es poco probable que una factura con menos de 30 días de retraso tenga algún efecto en su crédito. Sin embargo, una vez que se haya retrasado más de 30 días, es probable que la deuda aparezca en su informe crediticio y perjudique su calificación.

Peor aún, las empresas de servicios públicos envían la deuda a las cobranzas, a veces muy rápido. Una situación común es cuando un propietario o inquilino se muda, pero se olvida de pagar la última factura de un servicio como la recolección de basura o algún servicio público. Es posible que la empresa simplemente asuma que no tiene forma de ponerse en contacto con el deudor, por lo que pasa directamente al cobro.

Las agencias de cobro utilizarán tácticas mucho más agresivas para cobrar las facturas impagas, incluida la presentación de informes crediticios negativos que perjudicarán significativamente su calificación crediticia.

Verificaciones de antecedentes no crediticios

Al contratar nuevos servicios públicos, algunas compañías pueden realizar una verificación de antecedentes y consultar informes de la industria que no son lo mismo que un informe crediticio.

Estos informes de los proveedores de servicios indicarán si ha pagado sus facturas de servicios públicos de manera constante y puntual. Si la compañía descubre que tiene un buen historial de pagos, es muy probable que obtenga el servicio. Si tiene un historial de pagos atrasados o de pagos atrasados, es posible que se le niegue el servicio o que tenga que hacer un depósito grande para obtener el servicio.

De esta manera, las facturas de servicios públicos pueden tener un gran impacto en su vida financiera, incluso si no aparecen en su informe crediticio en absoluto.

Crédito alternativo

Por lo tanto, las facturas de servicios públicos pagadas a tiempo no ayudarán a su crédito, pero los pagos atrasados lo perjudicarán. Si esta situación parece injusta, eso es porque es.

En reconocimiento de este hecho, el «crédito alternativo» va en aumento. Incluso las principales agencias de crédito, como Experian, ofrecen servicios especiales (por ejemplo, Experian Boost) que utilizan el pago puntual de sus facturas de servicios públicos para aumente su puntaje FICO.

No todos los acreedores utilizarán estas calificaciones crediticias alternativas, pero son una opción que puede hacer que los pagos de facturas de servicios públicos contribuyan positivamente a su calificación crediticia.

Analizamos los productos de crédito alternativos, como FICO XD y Credco de CoreLogic, en nuestro artículo «Cómo generar crédito sin usar una tarjeta de crédito».

En última instancia, tener una hipoteca y pagarla a tiempo todos los meses es un gran generador de puntaje crediticio, pero no es el único factor. Todas las facturas que pague y los gastos regulares que implica el mantenimiento y la mejora de una vivienda tendrán un gran impacto en su crédito.

Tenga en cuenta cómo paga su vida como propietario de una vivienda, especialmente si financia cosas con préstamos o tarjetas de crédito. Si cree que puede tener deudas que no puede gestionar fácilmente, obtenga asesoramiento gratuito sobre deudas de un consejero certificado antes de que las cosas empeoren.

Si no está seguro de cómo está su crédito o de cómo la propiedad de una vivienda ha afectado su calificación, obtenga un revisión del informe crediticio para que pueda analizar en profundidad su crédito, lo que lo afecta y cómo mejorar su puntaje con el tiempo.