He aquí una advertencia que mucha gente desearía haber escuchado antes:
Puede perder la precalificación de su préstamo hipotecario e incluso la aprobación de su préstamo a mitad del proceso de préstamo.
No solo eso, sino que puedes perder tu aprobación hasta el último momento, cuando tengas toda tu casa empaquetada y estés listo para mudarte. Incluso puedes perderlo después de haber firmado los documentos del préstamo y esperar a que te enteren de que el banco ha distribuido los fondos al vendedor. Esto es lo que quiero decir...
Jan Little estaba muy entusiasmada con el apartamento que estaba comprando. Iba a ser su primer hogar. Esperaba una nueva independencia y tener su propia propiedad inmobiliaria. Todo iba muy bien, hasta la firma. Luego, recibió una llamada de su agente de préstamos:
»Lo siento, Jan, pero tenemos un problema. Parece que su financiación ha fracasado».
Al principio, Jan no podía creer lo que oía. ¿Cómo pudo suceder esto? Jan no era la única. La familia Sanchez estaba empacada y lista para mudarse de su casa alquilada a su primera casa. Tenían previsto firmar en dos días. De repente, su préstamo fracasó. También le pasó a Billie Baker. En su caso, ya había firmado los papeles del préstamo. Le dijeron que estaban esperando una respuesta del registrador del condado antes de que la casa fuera suya.
¿Pueden hacerlo?
Cuando ocurre algo inesperado como esto, la primera pregunta que suele hacer el comprador de la vivienda es: «¿Pueden hacerlo? ¿Pueden quitarme el préstamo después de haber recibido una carta de compromiso por escrito? La respuesta es sí. He aquí por qué. Y lo que es más importante, esto es lo que puede hacer para evitar que le suceda a usted.
Cuando se aprueba su préstamo y un prestamista se compromete, esa aprobación y compromiso vienen con una lista de requisitos denominados «condiciones». Y, a menos que se cumplan todas y cada una de estas condiciones, pueden retirar la oferta de préstamo en cualquier momento. Veamos los tres ejemplos de los que acabamos de hablar con más detalle, porque uno de ellos podría aplicarse a ti o a alguien que conozcas:
Se necesitó a Jan Little un par de meses para encontrar el apartamento adecuado. Cuando finalmente lo hizo, su contrato de compra y venta estipulaba un cierre de 30 días. Para la mayoría de los solicitantes, esto se considera una expectativa típica, pero este es el problema: justo antes de que el banco estuviera listo para preparar los documentos del préstamo para su firma, el prestamista sacó un informe crediticio actualizado. Esta es una práctica muy habitual. Para sorpresa de todos, una antigua factura de teléfono móvil sin pagar apareció de repente como una cuenta de cobro de 87 dólares, lo que provocó que su calificación crediticia se redujera en 50 puntos. Con la nueva calificación crediticia más baja, Jan ya no reunía los requisitos para el préstamo y perdió su condominio. La lección aquí es que debe mantener su calificación crediticia. Si hay un «esqueleto antiguo» en su historial crediticio, podría aparecer en su informe. No puede darse el lujo de ignorar esas facturas antiguas como hizo Jan.
La familia Sanchez perdieron su financiación porque se descubrió que su solicitud de préstamo no era 100% precisa. El Sr. Sánchez inició su propio negocio, y en la solicitud de préstamo en la que preguntaba cuánto tiempo ha estado en su negocio, redondeó a «dos años». Una de las condiciones del préstamo era obtener una licencia comercial, que es la norma para los trabajadores autónomos. El Sr. Sánchez no pudo enviar una copia de su licencia comercial hasta el último minuto. Fue entonces cuando ocurrió la sorpresa. De hecho, llevaba un año y medio en el negocio. ¡Préstamo rechazado! En la mayoría de los casos, una persona que trabaja por cuenta propia debe haber estado en el negocio durante un mínimo de dos años. La lección aquí es darle a su prestamista lo que necesita lo más rápido posible. De esa manera, cualquier problema potencial se puede abordar por adelantado cuando haya tiempo para resolverlo.
El caso de Billie Baker fue especialmente frustrante. No había ninguna razón en el mundo por la que pudiera haber perdido su préstamo y su casa después de firmar los documentos finales del préstamo, excepto que tomó una decisión fatal. Desafortunadamente, Billie no podía soportar su trabajo. Tenía un jefe malo y estaba ansiosa por alejarse de él, así que estaba buscando otro puesto. Al día siguiente de firmar los papeles del préstamo, su jefe la presionó y Billie renunció.
Solo un par de horas después, una asistente que trabajaba para el prestamista cogió el teléfono y llamó a su ahora exjefe para verificar el empleo.
«Acaba de dejar de fumar», dijo su jefe. Ahora el banco tenía un comprador de vivienda sin ingresos. El asegurador llamó a la compañía de depósito en garantía y les hizo saber que el préstamo había sido denegado.
Todas estas historias son ciertas. Se trata de personas reales que perdieron su financiación. La lección del caso de Billie Baker es que su préstamo no se cancela hasta que los fondos de la vivienda se paguen al vendedor o a su depósito en garantía. Aún pueden denegar su préstamo, incluso si queda un minuto. Si Billie lo hubiera sabido, podría haber esperado para cambiar de empleo.
Hay otras situaciones en las que podría perder su préstamo en cualquier momento del proceso. La buena noticia es que usted tiene el poder de evitar ser una víctima. A continuación se presentan algunos consejos generales que se aplican a casi todo el mundo y que pueden ayudarlo a mantener segura su calificación.
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No permita que una sorpresa desagradable, como una factura impaga o información errónea, aparezca en su informe crediticio. Protéjase vigilando de cerca su informe crediticio. La mejor manera de hacerlo es con alertas y monitoreo crediticio automatizados. Esta es su primera mejor línea de defensa.
Evite la tentación de dudar de sí mismo y continúe solicitando préstamos en línea. Incluso si es «solo para comprobar», combata el impulso una vez que reciba una oferta. Varias consultas crediticias repartidas en unas pocas semanas pueden hacer que su calificación baje. Al menos hay buenas noticias en este sentido. Si está buscando específicamente un préstamo hipotecario o para un automóvil, recibirá un préstamo de 30 días»compras» período para solicitar préstamos sin verse penalizado por la consulta de informes crediticios.
Si has tenido algún historial crediticio negativo en el pasado, como una sentencia o un embargo anterior que podría aparecer en tu informe crediticio, habla con tu agente de préstamos. Tienen un gran interés en asegurarse de que tu financiación se lleve a cabo. Y es probable que tengan sugerencias para ti. Sin embargo, su agente de préstamos no puede ayudarlo si no lo sabe.
Informe a su agente de préstamos si sus ingresos cambian. Un aumento en sus ingresos podría, en algunos casos, calificarlo para obtener mejores tasas de interés.
Necesitará su documentación de ingresos más reciente, así que asegúrese de archivar todo y hacer copias. Nunca entregue su único original.
En algunos casos, si ha estado en bancarrota en el pasado, el prestamista le pedirá documentación. Necesitarás la condonación final y la lista de las cuentas que se incluyeron en la quiebra.
Un nuevo pago atrasado es una de las peores cosas que le pueden pasar a su crédito. Pagar sus cuentas a tiempo puede afectar su calificación crediticia hasta en un enorme 40 por ciento.
Demasiados fondos insuficientes (NSF) o sobregiros en su cuenta corriente pueden provocar una denegación, incluso si tiene protección contra sobregiros. Algunas personas piensan que está bien emitir cheques de la NSF porque su banco las protege. Los cheques de la NSF siguen apareciendo en su estado de cuenta y esto no les gusta a los prestamistas. Puede ser un gran peso en su contra.
Está bien aceptar un trabajo mejor o una posición mejor, pero a los prestamistas no les gusta ver brechas en el empleo. En general, un intervalo de dos semanas está bien, pero seis meses es demasiado. Evite buscar o cambiar de trabajo mientras busca préstamos.
Si es la primera vez que compra una vivienda, es probable que le pidan que demuestre que ha pagado el alquiler puntualmente durante los últimos 12 meses. La mejor manera de hacerlo es con cheques cancelados. Pagar en efectivo puede percibirse como un problema y puede obligarlo a solicitar un préstamo subprime con una tasa de interés más alta.
Esta es otra razón común por la que las personas pierden su préstamo hipotecario antes de que se cierre. Los compradores de viviendas nuevas que han aprobado un préstamo hipotecario a veces comienzan a comprar artículos para la vivienda a crédito. ¡A veces se quedan atrapados en el nuevo comienzo que esperan e incluso financian un auto nuevo! Un nuevo préstamo para un automóvil u otra obligación pueden hacer que su ratio de endeudamiento supere el rango adecuado necesario para la aprobación de su préstamo hipotecario. Espere hasta que se haya financiado su nuevo préstamo hipotecario antes de solicitar financiación para automóviles u otros préstamos. Al igual que en los ejemplos que hemos analizado, si el prestamista ve que has estado solicitando un crédito, tu ratio de endeudamiento puede ponerse en duda. ¿Cómo lo saben? Al consultar las consultas de su informe crediticio.
La mayoría de los préstamos hipotecarios requerirán que demuestres que tienes una cierta cantidad de dinero en tu cuenta bancaria para los días de lluvia. Por lo general, se denominan «reservas». Es mejor ahorrar como un loco que volverse loco por haber perdido el estado de precalificación.
Es fácil dejarse llevar por la emoción de una casa nueva, pero asegúrese de tener un buen historial crediticio antes de presentar la solicitud. No olvides que el banco puede denegar el préstamo segundos antes de firmarlo si detecta cambios de última hora en tu crédito o empleo. Y supervise siempre sus informes y sus actividades con la expectativa de que algo maravilloso esté a la vuelta de la esquina, y tal vez quiera aprovechar su buen historial crediticio.
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