Guía de cumplimiento de HOEPA para prestamistas

Como agencia de asesoría de vivienda sin fines de lucro aprobada por el HUD, credit.org ha recopilado información importante que necesita saber sobre las nuevas regulaciones. Toda la información clave sobre el cumplimiento que necesita conocer se resume en este breve resumen para una lectura rápida.

La Ley de Protección de la Propiedad y el Equidad de la Vivienda (HOEPA)

La Ley de protección de la propiedad y el capital de la vivienda (HOEPA) se promulgó en 1994 como una enmienda a la Ley de Verdad en los Préstamos (TILA) para abordar las prácticas abusivas en la refinanciación y los préstamos con garantía hipotecaria de plazo fijo con tasas de interés o comisiones elevadas. Desde la promulgación de la HOEPA, las refinanciaciones o los préstamos hipotecarios con garantía hipotecaria que cumplan con cualquiera de las pruebas de cobertura de alto costo de la HOEPA han estado sujetos a requisitos especiales de divulgación y restricciones en las condiciones de los préstamos, y los consumidores con hipotecas de alto costo han tenido mejores recursos en caso de incumplimiento de la ley. La normativa de la HOEPA de 2013 también implementa dos requisitos adicionales de asesoramiento Dodd-Frank que pueden aplicarse a los acreedores independientemente de que concedan hipotecas de alto costo o no. En concreto, estas disposiciones exigen o alientan a los consumidores a obtener asesoramiento sobre la propiedad de una vivienda para otros tipos de préstamos. Los usuarios de esta guía deben tener en cuenta que estos requisitos relacionados con el asesoramiento para la compra de vivienda no son enmiendas a la HOEPA, sino enmiendas independientes al Reglamento X de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) y al Reglamento Z de la Ley de Verdad en los Préstamos (TILA) que se aplican a diferentes tipos de transacciones.

Normas de la HOEPA

La Regla HOEPA de 2013 se aplica a las solicitudes de préstamos recibidas a partir del 10 de enero de 2014. Para cumplir con las disposiciones sobre hipotecas de alto costo de esta regla, usted debe:

• Dar divulgaciones adicionales
• Evite ciertos términos de préstamo
• Asegúrese de que el consumidor reciba protecciones adicionales, incluida la asesoría sobre la propiedad de una vivienda

Los acreedores deben proporcionar una lista de las organizaciones de asesoramiento sobre la propiedad de la vivienda dentro de los 3 días de la solicitud y confirmar que el consumidor recibió el asesoramiento sobre la propiedad de la vivienda.

Préstamos sujetos a la cobertura de la HOEPA

• Hipotecas de dinero para comprar
• Refinanciaciones
• Préstamos con garantía hipotecaria de capital fijo
• Planes de crédito de duración indefinida (es decir, HELOC)

Préstamos exentos de la cobertura de la HOEPA

• Hipotecas inversas
• Préstamos para construcción (se aplican solo a la construcción inicial de una nueva vivienda)
• Préstamos originados y financiados directamente por la Agencia de Financiamiento de la Vivienda (HFA)
• Los préstamos se originaron en el marco del Programa de Préstamos para el Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)
• Hipotecas garantizadas por residencias vacacionales o de segunda residencia

Cómo determinar si un préstamo se considera una «hipoteca de alto costo»

Un préstamo se considera de alto costo si la tasa porcentual anual (APR) de la transacción supera la tasa de oferta preferencial promedio (APOR) para transacciones comparables en esa fecha en más de:

• 6,5 puntos porcentuales para la transacción de primer gravamen
• 8.5 puntos porcentuales para el primer gravamen por menos de 50 000 dólares y garantizados por bienes personales (es decir, casas flotantes, vehículos recreativos)
• 8,5 puntos porcentuales para transacciones de gravámenes junior

También se determina que un préstamo es de alto costo por la cantidad de puntos y comisiones pagados dentro de la transacción, o por las multas por pago anticipado. El APOR se publica en ffiec.gov/ratespread.

Calcular la APR para la cobertura de HOEPA

Transacciones a tasa fija calcule la APR utilizando la tasa vigente en la fecha en que estableció la tasa de interés para la transacción. Tasa variable utilice la tasa de interés introductoria o la tasa de índice completo que sea mayor. Las tasas de interés que pueden o van a variar de forma distinta a la de un índice (por ejemplo, un préstamo con tasa escalonada) utilizan la tasa máxima que el solicitante pueda pagar durante el plazo de la transacción.

Cómo determinar la cobertura de puntos y tarifas

5 por ciento del monto total del préstamo para un préstamo mayor o igual a 20 000$. 8 por ciento del monto total del préstamo o $1,000 (lo que sea menor) para montos de préstamos inferiores a $20,000. Al calcular los puntos y cargos de la cobertura de la HOEPA se incluyen los siguientes elementos:

• Transacciones de crédito cerradas
• Planes de crédito de duración indefinida (HELOC)
• Tarifas de participación pagaderas en el momento de la apertura de la cuenta o antes
• Comisiones cobradas por utilizar sus HELOC
• Cálculo de puntos y comisiones
• Cargo financiero

Compensación y comentarios del originador del préstamo

El acreedor puede pagar la compensación a un agente hipotecario, el consumidor o el acreedor a un minorista de casas prefabricadas o incluirla en el precio de venta de una casa prefabricada a través de:

• Tarifas relacionadas con bienes raíces
• Primas de seguro de crédito, seguro de propiedad crediticia, otros seguros de vida, accidentes, salud o pérdida de ingresos en los que el acreedor sea el beneficiario
• Multa máxima por pago anticipado
• Multa por pago anticipado pagada en una refinanciación

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Normas de la HOEPA que regulan las multas por pago anticipado

La HOEPA prohíbe las multas por pago anticipado para hipotecas de alto costo. Prueba adicional de cobertura de multas por pago anticipado:

• Más de 36 meses después del consumo o de la apertura de la cuenta
• Por un monto superior al 2 por ciento del monto pagado por adelantado

Restricciones y protecciones adicionales al consumidor para hipotecas de alto costo

Los requisitos de divulgación específicos incluyen:

• Las divulgaciones deben informar al consumidor de que el préstamo no entrará en vigor hasta que se complete o se abra la cuenta
• Explique las consecuencias del incumplimiento
• Divulgue los términos del préstamo, como la APR, el monto de los préstamos y el pago mensual
• Si se trata de un préstamo con tasa variable, explica el pago mensual máximo que se puede exigir según los términos del préstamo o plan de crédito

Los requisitos incluyen la capacidad de pago y el asesoramiento previo al préstamo. Se aplican restricciones a los términos, tarifas y prácticas de las transacciones.

Restricciones en los términos de los préstamos para hipotecas de alto costo

• Pagos globales
• Multas por pago anticipado
• Funciones que se pueden ejecutar bajo demanda

Otros actos o prácticas prohibidos o restringidos para hipotecas de alto costo

Los acreedores y agentes hipotecarios tienen prohibido recomendar que el incumplimiento de un préstamo existente se refinancie con una hipoteca de alto costo. Los acreedores, las entidades administradoras y los cesionarios no pueden cobrar una comisión por modificar, aplazar, renovar, extender o enmendar una hipoteca de alto costo. Los cargos por pagos atrasados se limitan al 4 por ciento de los pagos atrasados y se prohíbe la acumulación piramidal de cargos por mora. Por lo general, se prohíben los cargos por la generación de estados de cuenta de pagos, con excepciones limitadas. Los puntos y las comisiones no se pueden financiar, excepto los cargos de cierre financiero. No se puede estructurar deliberadamente una transacción para eludir la cobertura de la HOEPA (es decir, dividir un préstamo en dos préstamos para dividir las comisiones del préstamo y evitar alcanzar el límite máximo de puntos y comisiones).

Protecciones actuales de la HOEPA y la Regulación Z que aún se aplican a las hipotecas de alto costo

• Amortización negativa
• Un calendario de pagos que consolida más de 2 pagos periódicos y los paga por adelantado con los fondos del préstamo.
• Un aumento de la tasa de interés en caso de incumplimiento.
• Aceleración como resultado de la falta de pago, un reembolso de intereses calculado de manera menos favorable para el consumidor que el método actuarial.
• Pagar a un contratista en virtud de un contrato de mejoras para el hogar con el producto de una hipoteca de alto costo.
• Vender una hipoteca de alto costo en el mercado secundario sin dar aviso de hipoteca de alto costo al cesionario.
• Refinanciar cualquier hipoteca de alto costo para convertirla en otra hipoteca de alto costo dentro de un año después de haber otorgado el crédito, a menos que la refinanciación redunde en beneficio del consumidor.

Nuevos requisitos de capacidad de pago para hipotecas de alto costo

• Las transacciones de crédito de plazo fijo tienen los mismos requisitos de capacidad de reembolso que se encuentran en consumerfinance.gov
• Hipotecas abiertas de alto costo (HELOC) y comentarios

Requisitos de asesoramiento para hipotecas de alto costo

El prestamista debe recibir una certificación por escrito de que el consumidor ha recibido asesoramiento sobre la propiedad de una agencia incluida en la lista de asesoramiento sobre vivienda aprobada por el HUD que se encuentra en consumerfinance.gov. El asesor de propiedad de vivienda no puede estar afiliado al prestamista ni ser empleado por él. Los prestamistas no pueden dirigir al consumidor a una agencia de asesoramiento en particular. El prestamista debe proporcionar a los solicitantes una lista escrita de las 10 organizaciones de asesoramiento para propietarios de viviendas más cercanas al centro del código postal de la dirección actual del prestatario dentro de los 3 días hábiles posteriores a la recepción de la solicitud. La lista de organizaciones de asesoramiento para propietarios de viviendas debe contener:

• Nombre de la agencia
• número de teléfono
• Dirección postal
• Ciudad
• Estado
• Código postal
• URL del sitio web
• Dirección de correo electrónico
• Servicios de asesoramiento proporcionados
• Idiomas hablados
• La siguiente declaración: «Las agencias de asesoramiento de esta lista están aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos y pueden ofrecer asesoramiento independiente sobre si un conjunto particular de condiciones de préstamo hipotecario es adecuado en función de sus objetivos y circunstancias, a menudo con un costo bajo o sin costo alguno para usted. Esta lista muestra varias agencias aprobadas en su área. Puede encontrar otras agencias de asesoramiento aprobadas en el sitio web de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB): www.consumerfinance.gov/mortgagehelp o llamando al 1-855-411-CFPB (2372). También puede acceder a una lista de intermediarios de asesoramiento aprobados por el HUD en todo el país en: Departamento de EE. UU. Vivienda y desarrollo urbano (HUD).

La asesoría no puede comenzar hasta que el consumidor haya recibido la estimación de su préstamo RESPA o las divulgaciones requeridas, las cuales se verificarán con el asesor.

Las divulgaciones de hipotecas de alto costo deben proporcionarse al menos 3 días hábiles antes del cierre. El asesoramiento se puede brindar por teléfono. El consejero puede enviar un certificado escrito por correo, correo electrónico o fax siempre que el certificado esté en forma conservable.

Tarifas de asesoramiento sobre la propiedad de vivienda para hipotecas de alto costo

Los prestamistas pueden pagar la tarifa de asesoramiento, pero no pueden condicionar el pago a que el consumidor obtenga un préstamo de alto costo. Los consumidores también pueden pagar la tarifa de asesoramiento.

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Si tiene preguntas sobre el cumplimiento de la HOEPA por parte de los prestamistas, puede hablar con nuestros prestamistas certificados consejero de vivienda de forma gratuita.