Guía de Credit.org para ser propietario de vivienda

Junio es Mes nacional de la propiedad de vivienda. Siempre nos centramos en ayudar a crear propietarios de viviendas más exitosos durante todo el año, pero junio es un mes especial y estamos ansiosos por ayudar.

Para guiarlo durante todo el proceso de convertirse en propietario de una vivienda, este material se divide en varias partes. Estamos en mejores condiciones de ayudar a las personas desde el principio del proceso de compra de una vivienda, pero no importa en qué punto del viaje se encuentre, tenemos algo que ofrecer.

Recuerda que no tienes que pasar por esto solo. Tenemos Consejeros y entrenadores para compradores de vivienda certificados por el HUD listos para ayudar. Ya sea que esté pensando en ser propietario de una vivienda o buscando una manera de salvar su vivienda actual, póngase en contacto con nosotros para recibir asesoramiento confidencial y asesoramiento de expertos.

Siga leyendo para obtener consejos específicos para cada paso del proceso:

1. Prepararse financieramente para ser propietario de una vivienda
2. Su historial crediticio
3. Cómo obtener la precalificación para una hipoteca
4. Comprar una casa
5. Obtener el préstamo
6. Seguros
7. El cierre del préstamo
8. Tu nuevo hogar

1. Prepararse financieramente para ser propietario de una vivienda

Parte de nuestra misión sin fines de lucro de ayudar a las personas a alcanzar la libertad financiera implica ayudar a las personas con el objetivo de ser propietarios de una vivienda. Estamos aquí para ayudarlo en cada paso del proceso de compra de una vivienda, pero cuanto antes acuda un comprador de vivienda a nosotros en busca de educación y asesoramiento, mejor.

Prepararse para ser propietario de una vivienda significa poner sus finanzas en orden. Si actualmente no tiene un presupuesto al que ceñirse todos los meses, debe crear uno ahora. Elabora un plan de gastos con el que puedas vivir y que te deje suficiente dinero para las diversas obligaciones que conlleva ser propietario de una vivienda.

Para empezar con un presupuesto, echa un vistazo a nuestro Presupuesto 101 curso, disponible de forma gratuita de nuestro Academia FIT. Si tiene problemas para llegar a fin de mes, nuestro curso Budget 911 también puede serle útil. Por último, descargar nuestros materiales sobre el poder de la planificación de cheques de pago para encontrar formularios de presupuesto y hojas de seguimiento que puede utilizar para crear su presupuesto.

Si actualmente está alquilando, probablemente pague el alquiler, los servicios públicos y el seguro del inquilino. Los propietarios de viviendas deben pagar más por su seguro, más los impuestos a la propiedad, los costos de reparación y mantenimiento y, quizás, las cuotas y tarifas de la HOA. Esto significa que al crear un presupuesto propuesto, debe reservar más dinero para los costos de la vivienda que solo para el pago de la hipoteca. Y dado que las reparaciones de la vivienda serán inevitables, establezca un fondo de ahorros para pagar esos gastos. Consulta con tu asesor tributario si deberías hacer una deducción estándar o considerar el beneficio de una deducción detallada de los intereses hipotecarios que pagaste, ya que esto podría reducir aún más tus ingresos imponibles.

Solo hemos arañado la superficie de los costos adicionales de ser propietario de una vivienda. Considera el cuidado del césped. ¿Tienes una cortadora de césped? ¿Cuánto más caras serán sus facturas de calefacción y aire acondicionado?

La mejor manera de prepararse financieramente para comprar una casa es acumular un pago inicial considerable. Si bien es posible comprar una casa con muy poco dinero por adelantado y, en algunos casos, es beneficioso, tener un pago inicial mayor también tiene beneficios financieros. Si no puede ahorrar para el pago inicial, ¿está realmente preparado para los costos adicionales de ser propietario de una vivienda?

Además, si su pago inicial es inferior al 20% del precio de compra, es probable que también tengas que pagar la prima del seguro hipotecario (MIP) de la FHA (Administración Federal de Vivienda) o el seguro hipotecario privado (PMI) de los prestamistas convencionales. El MIP o el PMI harán que su pago hipotecario mensual sea aún mayor. Consulta con tu profesional de impuestos para ver si las primas de tu seguro hipotecario son deducibles de impuestos según las pautas de ingresos para determinar si cumples con los requisitos.

Prepararse para ser propietario de una vivienda es un proceso que debería llevar algún tiempo. Es necesario que ahorre con mucha antelación y, cuando cree un nuevo presupuesto, debe conservarlo durante al menos unos meses para poder evaluar su eficacia y hacer ajustes a lo largo del tiempo. Solo después de estar seguro de que realmente puede permitirse el lujo de convertirse en propietario de una vivienda, debe continuar con la compra de una vivienda.

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2. Su historial crediticio

La verificación de crédito más exhaustiva a lo que la mayoría de las personas se someterán es al cheque de una hipoteca que probablemente necesitará para la compra de su vivienda. Su prestamista hipotecario revisará los tres informes crediticios principales para obtener información y utilizará todos sus puntajes FICO™. También querrán revisar las declaraciones de impuestos de 2 años sobre sus ingresos, así como conocer todas sus deudas actuales y otras obligaciones financieras.

Mucho antes de acudir a un prestamista para comprar una casa, debe comprobar su propio crédito. Si su calificación está en el rango más bajo o tiene una deuda excesiva, tómese unos meses para abordar cualquier problema que pueda estar afectando negativamente su calificación crediticia.

Lo primero que busca un prestamista es evidencia de que pagará sus deudas de manera responsable. Cualquier historial de pagos de deudas atrasados o atrasados en su informe crediticio será el mayor problema a resolver.

Asegúrese de que sus deudas estén pagadas y al día, y si tiene algunos pagos atrasados, debe esforzarse por hacer pagos completos y puntuales durante tres a seis meses antes de solicitar un nuevo préstamo hipotecario. No hay atajos para corregir los pagos atrasados en su historial crediticio; la mejor manera de mejorar su crédito es hacer pagos puntuales y constantes.

Otro aspecto del informe crediticio es la información de los registros públicos. Si se ha declarado en quiebra, ha sido demandado, ha tenido o tiene un gravamen tributario, ha sido desalojado, etc., esta sección podría afectar su capacidad de obtener la aprobación de una hipoteca. Asegúrese de que todo lo que aparece en esta sección esté pagado o eliminado de su informe si parte de la información es errónea o está desactualizada. También es útil tener lista una carta explicativa para cualquiera de estos tipos de artículos.

Las consultas también afectan su calificación crediticia, pero no son un factor importante. Sin embargo, lo importante es evitar solicitar préstamos u otros tipos de crédito mientras estás preparando la compra de una vivienda, ya que pueden afectar tanto a tu calificación crediticia como a tu ratio de endeudamiento.

Si no tiene mucho historial crediticio, bueno o malo, su prestamista necesitará más información antes de decidir si le prestará o no. Con algunos prestamistas, puedes usar información de «crédito alternativo», como las facturas de servicios públicos y de teléfono, el seguro u otras obligaciones mensuales que hayas estado pagando satisfactoriamente.

Si necesita asesoramiento adicional para corregir su historial crediticio o mejorar su puntaje crediticio con el tiempo, echa un vistazo a nuestro servicio gratuito»Guía para el consumidor sobre un buen crédito». Contiene ejemplos de cartas de disputa e información más completa sobre cómo evaluar su historial crediticio.

Si necesitas ayuda más personalizada, también puedes pide un revisión del informe crediticio de un asesor financiero certificado que pueda responder a sus preguntas y brindarle asesoramiento experto.

Además, echa un vistazo a nuestra»Cómo entender su informe crediticio» curso, disponible gratuitamente en nuestro Academia FIT.

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• 5 beneficios clave del asesoramiento sobre la propiedad de vivienda antes de la compra
• 5 medidas que puede tomar para mejorar su calificación crediticia

3. Obtener la precalificación para una hipoteca

Antes de comprar una vivienda, hable con un prestamista y obtenga la precalificación para un préstamo hipotecario. La precalificación es un proceso rápido; el prestamista tomará su información financiera aproximada y le dará una estimación del tipo y el monto del préstamo que podría obtener.

Por lo general, el prestamista no revisará con ahínco sus informes crediticios. Una consulta crediticia discreta no afectará a sus calificaciones crediticias, ya que no se adjuntan a una solicitud de crédito específica. La entidad crediticia realizará una encuesta blanda, verificará tus ingresos u otra información financiera. Este proceso es solo para darle una buena idea de lo que puede pagar de manera razonable. Esto lo guiará sobre el rango de precios de la vivienda que puede considerar. Si la estimación del monto del préstamo del prestamista es muy baja en la zona en la que desea comprar una vivienda, podría reconsiderar la posibilidad de comprar una vivienda y concentrarse en mejorar su situación financiera.

Este es un buen momento en el proceso de compra de una vivienda para comparar diferentes prestamistas y ver cuál ofrece las mejores tasas y opciones. Solo recuerda, no se garantiza una oferta de precalificación, y los números pueden cambiar más adelante.

Si encuentra una casa que le interesa, puede devolvérsela a su prestamista para que la apruebe previamente. En este caso, el prestamista revisará minuciosamente su crédito, verificará su información financiera y le pedirá que complete una solicitud formal de préstamo hipotecario. Una vez que se reciba y verifique toda la documentación, la información de su préstamo se envía a una aseguradora que tomará la decisión final sobre la aprobación del préstamo.

La obtención de esta aprobación previa hace que sea más rápido y fácil cuando esté listo para hacer una oferta por una propiedad. Solo cuando haya encontrado la casa que desea comprar obtendrá la aprobación total de su préstamo. Parte del proceso de aprobación del préstamo implica evaluar la propiedad que se va a comprar para garantizar que valga la pena lo que se propone pagar, por lo que la aprobación previa es lo mejor que puede hacer mientras está buscando una vivienda.

Hay muchos documentos que necesitará en la etapa de solicitud de préstamo:

• Formularios W2 de los últimos 2 años
• Tus últimos 2 talones de pago
• 2 años de declaraciones de impuestos
• Estados de cuenta bancarios que se remontan al menos a 2 meses
• Copias de su identificación, número de seguro social, etc.
• Cualquier cuota de solicitud pendiente.

Su prestamista revisará todos sus informes crediticios, pero a estas alturas esperamos que ya hayas obtenido tu propio crédito, lo que puedes hacer de forma gratuita todos los años desde www.annualcreditreport.com, o completó un revisión del informe crediticio con un asesor financiero certificado.

Si no ha completado un Curso de «Educación para compradores de vivienda por primera vez» de una agencia de asesoramiento de vivienda aprobada por el HUD, debes hacerlo antes de avanzar en el proceso. Este curso responderá muchas preguntas sobre el proceso de compra de una vivienda y lo ayudará a calificar para ciertos programas que lo ayudarán a obtener un préstamo hipotecario.

A estas alturas, es posible que también esté trabajando con un agente inmobiliario, y ellos pueden ayudarlo a navegar por el proceso de préstamo mientras busca una casa para comprar.

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• Cómo prepararse para comprar una casa cuando ya tiene deudas
• No permita que los préstamos estudiantiles le impidan comprar una casa

4. ¿Comprar una casa?

Muchas personas comienzan el proceso de compra de una vivienda con este paso. Como le hemos mostrado en esta serie, hay varias cosas que debe hacer primero. Si no ha puesto sus finanzas en orden y creó un presupuesto que le permita pagar los costos de ser propietario de una vivienda, debe dejar de buscar casas hasta que lo haga.

Además, ya debería haber verificado su crédito para asegurarse de que todo esté en orden y de que no haya problemas que le impidan obtener una hipoteca.

También debe obtener la precalificación o la aprobación previa de su prestamista hipotecario antes de empezar a buscar viviendas.

Solo después de que se hayan tomado todos estos pasos, debe comenzar a comprar. Su precalificación le indicará aproximadamente lo que puede pagar. Este es un buen momento para considerar la posibilidad de contratar a un agente inmobiliario si aún no te has puesto en contacto con uno.

Elija un agente con cuidado; entreviste a varios candidatos y elija al que parezca entender sus necesidades, que esté fácilmente disponible para usted y que pueda ayudarlo a comprender los pasos del proceso de compra de una vivienda. Es útil contar con un agente que conozca el área local y pueda responder preguntas sobre las escuelas, las compras, los índices de criminalidad, el valor de las propiedades a lo largo del tiempo y cualquier otra cosa que deba tener en cuenta antes de mudarse a una nueva área.

Si no utilizas un agente inmobiliario, es probable que tengas que contratar a un abogado para que te ayude a presentar la documentación y completar tu contrato de compra. En la mayoría de los casos, un agente calificado es la mejor opción, especialmente para el comprador de la vivienda. El vendedor de una vivienda puede pensar que puede ahorrar dinero si no utiliza un agente inmobiliario, pero los compradores de viviendas rara vez lo hacen.

Cuando vaya a comprar una casa, tenga en cuenta sus necesidades a largo plazo:

• ¿Su familia crecerá en el futuro?
• ¿Qué escuelas sirven a su vecindario potencial?

Además, pensar a largo plazo significa prestar mucha atención a los aspectos mecánicos del hogar. ¿Cuántos años tiene el techo? ¿El aire acondicionado y la calefacción? Si es necesario reemplazar los principales sistemas y electrodomésticos, debe tenerlo en cuenta en su decisión.

Esfuércese por mantener la objetividad durante este proceso. Algunos compradores crean un vínculo emocional con una propiedad y esto hace que cometan errores, ya sea pagando demasiado o ignorando los problemas que puedan surgir más adelante en el proceso.

Hacer una oferta por una vivienda puede implicar negociaciones y contraofertas. Cuando ambas partes hayan acordado un precio, es hora de volver a hablar con su prestamista.

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• ¿Cuál es la mejor época del año para comprar o vender una casa?
• Obtenga la mayor cantidad de casas por su dinero

5. Obtener el préstamo

Una vez que hayas acordado un precio con el vendedor, debe volver a su prestamista para garantizar su financiación. Si ha seguido nuestros pasos, ya ha obtenido la precalificación o la aprobación previa, por lo que no es la primera vez que se reúne con su prestamista.

Su préstamo puede ser un préstamo convencional, un préstamo de la FHA o algún otro producto garantizado por el gobierno. Su prestamista puede ayudarlo a determinar cuál será el mejor préstamo para usted y para qué tipos de programas reúne los requisitos.

El préstamo en sí se desglosará en diferentes factores:

1. El término: la mayoría de los préstamos hipotecarios por primera vez son pagarés a 30 años. También puede obtener plazos más cortos, lo que implicará pagos mensuales más altos, pero le permitirá ahorrar mucho dinero durante la vigencia del préstamo.
2. Tasa de interés: su tasa puede ser fija o ajustable; recomendamos préstamos con tasa fija, ya que las tasas ajustables podrían crearle enormes problemas si suben.
3. Pagos iniciales, costos de cierre y tarifas de solicitud: Es posible que necesite efectivo para pagar estos costos al momento del cierre del préstamo. A veces, es posible que el vendedor pague los costos de cierre para ayudar a concretar la transacción. Los programas para compradores de vivienda por primera vez suelen incluir pagos iniciales más bajos.

Antes de que se pueda finalizar el préstamo, también tendrá que realizar una inspección de la vivienda. Es probable que su agente inmobiliario tenga varios inspectores que puedan recomendarle. El inspector puede ayudarlo a encontrar problemas que puede haber pasado por alto y que pueden afectar su negociación. Por ejemplo, si el inspector determina que es necesario reemplazar el techo de la casa, puedes desistir del trato, solicitar que el vendedor complete las reparaciones antes de comprar la casa o solicitar una reducción del precio que te permita pagar las reparaciones tú mismo.

Su prestamista ordenará una tasación para asegurarse de que la propiedad vale lo que usted paga. Esto implica comparar su casa con propiedades similares en el área. Su prestamista no le prestará más dinero que el valor de tasación de la vivienda, por lo que si paga más, tendrá que compensar la diferencia usted mismo.

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• Los diferentes tipos de préstamos hipotecarios disponibles
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6. Seguro

Uno de los cargos que pagará al cerrar su préstamo hipotecario es para seguro de título. Este seguro protege principalmente al prestamista en caso de que haya problemas con embargos o disputas de títulos que afecten la transferencia de propiedad.

Por lo general, el prestamista contrata el seguro del título y los cargos los paga el comprador de la vivienda, pero tiene derecho a elegir su propia compañía de seguros de títulos. De hecho, es ilegal que los prestamistas hipotecarios le exijan que utilice una compañía de seguros de títulos específica al conceder un préstamo.

Dependiendo de dónde se encuentre la casa que está comprando, es posible que también necesite obtener un seguro específico para desastres naturales. Si va a comprar una casa en áreas propensas a inundaciones, el prestamista le exigirá que también tenga un seguro contra inundaciones. La cobertura contra terremotos sigue siendo opcional, pero es esencial para los hogares en áreas con altos niveles de terremotos, como el sur de California. También puedes buscar un seguro para huracanes, deslizamientos de tierra u otros desastres naturales, según tu zona.

El seguro de vivienda cubre incendios, robos, responsabilidad personal, daños por tormentas, granizo, etc. Su prestamista no aprobará su préstamo sin este seguro y, por lo general, el pago anual se incluye en el pago hipotecario mensual, conocido como la porción de depósito en garantía.

Al elegir una agencia de seguros de vivienda, pídele recomendaciones a tu agente inmobiliario y prestamista, y habla con tu agente de seguros de automóviles. Muchas compañías de seguros ofrecen descuentos a los clientes que obtienen su cobertura de vivienda y de automóvil de la misma compañía. Si la propiedad se encuentra en un área que ha sufrido desastres recientes, como incendios extensos, querrás comprobar con anticipación los costos del seguro antes de tomar una decisión de compra en esa área.

Otro producto opcional es la garantía de vivienda. En muchos casos, el vendedor se ofrecerá a cubrir el costo del primer año de la garantía para que la venta de la vivienda sea más atractiva.

Es posible que quienes compran una vivienda por primera vez quieran asegurarse de tener una garantía de vivienda si les preocupa hacer las reparaciones de la casa ellos mismos, incluidas las reparaciones de electrodomésticos u otros sistemas, como el aire acondicionado o los calentadores de agua antiguos. La garantía puede cubrir sistemas específicos, como calefacción y refrigeración, electrodomésticos, calentadores de agua, etc. En todos los casos, compare la tarifa anual con los cargos por llamada de servicio y los montos totales de la cobertura, ya que la garantía suele ser económica, pero si se necesitan reparaciones, los costos podrían aumentar.

La mayoría de los expertos aconsejan que las garantías de vivienda valen la pena, pero como todos los planes de seguro, es de esperar que nunca sean necesarias. Si se te dan bien las reparaciones de fontanería o electricidad, y tus electrodomésticos son relativamente nuevos, puedes optar por no obtener una garantía de vivienda si el vendedor no la ofrece.

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7. El cierre del préstamo

El cierre o liquidación del préstamo es el paso final del proceso de compra de una vivienda. Es posible que el vendedor no tenga que asistir, pero el comprador, un agente de cierre y un agente inmobiliario se reunirán para finalizar el proceso.

El agente de cierre puede ser alguien que trabaje para su prestamista o para una compañía de títulos. Su prestamista también puede contratar a un abogado para que se encargue del cierre.

Tendrá que pagar todo el dinero que adeude en este momento, incluidos los costos de cierre, los impuestos, etc. Esta es su última oportunidad de resolver cualquier problema o disputa pendiente. Una vez cerrado el préstamo, todo queda inamovible y la vivienda es su responsabilidad.

Su prestamista le habrá proporcionado una estimación del préstamo, también conocida como «LE», que proporciona detalles sobre todos los cargos y costos asociados con los préstamos hipotecarios. También incluye una estimación de los montos que necesitaría tener al cerrar el préstamo. Justo antes del cierre, al menos 3 días antes, también recibirá una declaración de cierre, denominada «CD», que contiene todos los montos finales necesarios para cerrar el préstamo y comprar la propiedad.

Firmarás muchos documentos al cierre, léalos detenidamente y haga todas sus preguntas antes de firmarlos. Cuando termines, recibirás una copia de todos estos documentos. Guárdelos en un lugar seguro, ya que es posible que los necesite si vende la casa en el futuro o para fines fiscales.

Cuando se complete el cierre, el vendedor recibirá un cheque y a usted se le entregarán las llaves de su nueva casa.

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• El pago inicial de su primera vivienda

8. Tu nuevo hogar

El primer paso como propietario de una vivienda es transferir todos los servicios públicos a su nombre. Algunos servicios se pueden transferir sin tener que desconectarlos.

Si el cierre se desarrolló como debería, el vendedor habrá pagado todos los servicios públicos a partir de la fecha de cierre, lo que te permitirá empezar de cero.

El pago de su hipoteca es ahora su obligación financiera más importante; debe asegurarse de realizar este pago en su totalidad y a tiempo todos los meses. Si es posible, establece pagos automáticos a través de tu banco para asegurarte de no perder ningún pago hipotecario.

Lo más probable es que sus impuestos y su seguro estén depositados en garantía; eso significa que se incluirán en el pago mensual de su hipoteca y no tendrá que preocuparse por hacer pagos por separado.

Si sus impuestos no están depositados en garantía, debe abrir una cuenta de ahorros para pagarles cuando llegue el momento. En este caso, suma el total de tus cuotas anuales de seguro e impuestos y divídelo por 12. Esta es la cantidad que debes reservar cada mes.

Si tiene problemas financieros y prevé que tendrá dificultades para hacer los pagos de su hipoteca, busca ayuda lo antes posible. Cuanto antes solicite ayuda, más opciones tendrá para corregir su situación. Comuníquese con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por el HUD si necesita ayuda con su hipoteca.

Si las facturas de las tarjetas de crédito le están causando problemas financieros, es posible que la asesoría crediticia pueda ayudarlo. Credit.org cuenta con asesores de vivienda y crédito disponibles para ayudarte sin costo alguno.

Si tiene más de 62 años y es propietario de una vivienda, es posible que pueda obtener una hipoteca inversa. Echa un vistazo página de hipoteca inversa para obtener más información.

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• Consejos de mantenimiento del hogar para el Año Nuevo

Educación para compradores de vivienda por primera vez es esencial para cualquier persona interesada en ser propietario de una vivienda, ya sea que compre una vivienda por primera vez o que vuelva a ser propietario de una vivienda después de un tiempo de ausencia. Personalizado asesoramiento para compradores de vivienda también está disponible; dado que comprar una casa es la compra más grande que la mayoría de nosotros probablemente haremos, tiene sentido obtener toda la ayuda que pueda.

Y si algo sale mal, ponte en contacto con nosotros para pedir ayuda. Somos una agencia de asesoría de vivienda certificada por el HUD y podemos ayudarlo en situaciones como qué hacer si la compra de su vivienda no funciona o cómo evitar los préstamos abusivos estafas.

Ser propietario de una vivienda es una forma esencial de acumular y almacenar patrimonio y de prepararse para una jubilación estable que mantenga un techo sobre su cabeza.

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