El pago inicial de su primera vivienda

Si está en el mercado como comprador de vivienda por primera vez, es probable que le preocupe su pago inicial. Hay mucha información y consejos contradictorios sobre cuánto dinero realmente necesita tener. ¿Cómo puede ahorrar dinero de manera efectiva?

¿Cuánto debe ser su pago inicial?

Verá muchos consejos que sugieren que ahorre un 20% del precio de compra de la vivienda para el pago inicial. Esto es no es necesario. Hay muchos programas de préstamos disponibles para quienes compran una vivienda por primera vez que no requieren un pago inicial tan alto.

MIP o PMI

Prima de seguro hipotecario (MIP) de la FHA (Vivienda federal) La administración) o el seguro hipotecario privado (PMI) de los prestamistas convencionales están disponibles para los prestatarios con un pago inicial inferior al 20%.

Por lo general, se sugiere el 20% para evitar el costo adicional asociado con el precio de la prima del seguro, que protege específicamente al prestamista en caso de incumplimiento del préstamo. Si utilizas un préstamo convencional y tienes un anticipo inferior al 20%, este seguro hipotecario es casi siempre obligatorio.

Puede resultar frustrante pagar esta prima de seguro adicional porque solo beneficia a su prestamista, no a usted. Estás cubriendo el costo de un seguro adicional para reducir el riesgo del prestamista, y eso es dinero que está fuera de tu presupuesto. Por lo general, este seguro cuesta el 1% o menos del monto total del préstamo; por lo tanto, si tienes una hipoteca de 200 000$ y pagas un PMI del 0,5%, pagarás 1000$ adicionales cada año en los pagos de tu vivienda para cubrir esta cobertura de seguro. Si pagas un PMI del 1%, son 2000$ al año o 166$ adicionales al mes. Es dinero que podrías destinar a ahorrar, pagar deudas u otros usos productivos.

Seguro hipotecario de la FHA

El Vivienda federal Administración, generalmente conocida como FHA, ofrece seguro hipotecario (MIP) para préstamos concedidos por FHA-prestamistas aprobados en los Estados Unidos y sus territorios.

Las personas que obtengan hipotecas de la FHA (una excelente opción para quienes solicitan un préstamo por primera vez) pagarán el seguro hipotecario de la FHA. Es similar al PMI, pero con reglas y costos diferentes. Por lo general, el IMP oscila entre el 0,45 y el 2% del monto del préstamo, y si depositas menos del 10% como pago inicial, tendrás que pagar por esta cobertura. Por lo tanto, puedes pensar en el seguro hipotecario de la FHA de la misma manera que evaluarías el PMI.

Debido al costo adicional del seguro hipotecario, muchas personas recomiendan ahorrar hasta un 20% del precio de compra de la vivienda, de modo que cuando compres tu casa, no tengas que pagar ningún MIP/PMI. Al principio, esto parece un buen consejo, pero cuando haces los cálculos, resulta que obtienes un mejor rendimiento financiero si te conviertes en propietario de una vivienda de inmediato, incluso si depositas un anticipo inferior al 20%. Los primeros años de ser propietario de una vivienda, que de otro modo gastaría ahorrando hasta un 20% para el pago inicial, le ayudarán a acumular capital y a aprovechar la revalorización de la propiedad. Este tiempo como propietario de una propiedad es crucial, y es la razón principal por la que las personas deberían convertirse en propietarios más pronto que tarde.

La conclusión es que es un mito que necesite ahorrar hasta un 20% para el pago inicial. Échale un vistazo este enlace para ver una infografía que le mostrará los números.

Si no es el 20%, ¿cuál es la cantidad correcta?

Con un préstamo de la FHA, normalmente necesitarás alrededor del 3,5% del precio de compra para comprar una vivienda. Esta es una cantidad mucho más manejable para ahorrar y debería dejarte algo de margen para los costos de cierre y otros gastos relacionados con la entrada a tu nueva casa.

Eso significa que la verdadera respuesta depende de cuánto pretenda pedir prestado. Una vez que conozca esa cantidad, tendrá una meta para la que ahorrar: un 3,5% para el pago inicial y al menos otro 3% para los costos de cierre. Si está buscando una vivienda por 200 000$, planifique ahorrar al menos 13 000$ inicialmente. Eso es bastante mejor que tener que ahorrar hasta 46 000$ si tu objetivo es conseguir un pago inicial del 20% (el 20% de 200 000$ equivale a 40 000$, más 6 000$ para los gastos de cierre).

Sin embargo, cada situación es única. Los valores de las propiedades son muy diferentes en todo el país. Comience con nuestra sección «¿Cuánto puede pagar por una vivienda?» calculadora de hipotecas, para tener una idea de lo que puede pagar. Luego calcule el 3,5% de esa cantidad, más otro 3% para los costos de cierre. Todo lo adicional que pueda acumular es excelente, ya que siempre surgirán gastos inesperados al comprar una casa.

Préstamos USDA y VA

Hay algunos escenarios de préstamos en los que los prestatarios pueden depositar tan solo un 0%. Si el comprador de una vivienda es miembro activo de las fuerzas armadas, reúne los requisitos debido a ciertos tipos de condición de veterano o vive en determinadas zonas rurales, la Administración de Veteranos o el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) ofrecen préstamos con un pago inicial del 0%.

Hable con su prestamista sobre los préstamos del VA si es un veterano o si su cónyuge falleció mientras estaba en servicio militar activo; los requisitos y los montos de los préstamos pueden variar de un estado a otro y de un prestamista a otro.

Los préstamos del USDA se ofrecen a través del Programa de préstamos hipotecarios garantizados para el desarrollo rural. Al igual que los préstamos de la FHA y el VA, los ofrece un prestamista participante y cuentan con el respaldo del gobierno, lo que significa que puede depositar menos dinero inicial, incluso con un mínimo del 0%, y con un requisito de seguro hipotecario bajo o nulo. Si vas a comprar en una zona rural, pregúntale a tu prestamista acerca de los préstamos del USDA para ver si cumples con los requisitos.

Otros planes de asistencia

Es posible que haya planes locales de asistencia para el pago inicial, según su estado, condado y ciudad. Su prestamista local o un asesor de vivienda aprobado por el HUD pueden ayudarle a averiguar si hay algo disponible para usted.

También puede haber asistencia ofrecida por Fannie Mae y Freddie Mac.

En todos estos tipos de asistencia para la compra de una vivienda, hay muchos términos y condiciones por los que navegar, por lo que es probable que todo le resulte abrumador. A asesoramiento sobre la compra de una vivienda puede ayudarlo a reducir el ruido e identificar los mejores programas para ayudarlo.

Pago inicial para compradores de vivienda por primera vez

Una vez que haya determinado el monto objetivo, ¿cómo puede ahorrar los fondos necesarios para el pago inicial? Estos son algunos consejos:

• Abra una segunda cuenta de ahorros. Crea una cuenta separada para ahorrar tu pago inicial. No hagas que sea demasiado fácil recurrir a esos fondos por otros motivos. Es muy importante que demuestres que puedes ahorrar dinero extra de manera constante porque, además de acumular el pago inicial que necesitas, demostrarás que estás preparado financieramente para ser propietario de una vivienda.
• Elimine las deudas. Todas las demás deudas que pague le están costando dinero en intereses que podrían destinarse a su pago inicial. Pague sus deudas, y destine el dinero que estaba dedicando al pago de intereses a su pago inicial.
• Sigue un presupuesto limitado. Esto es algo que todos deberían hacer de todos modos, por el bien de las finanzas de su hogar. Cree un presupuesto (aprenda cómo hacerlo en nuestro Academia FIT) y haga un seguimiento de todos sus gastos para asegurarse de que puede gestionar el pago de la hipoteca y los demás costos de ser propietario de una vivienda.
• Mueva las inversiones. Si está ahorrando en un vehículo de inversión, puede determinar que es mejor destinar esa inversión a la propiedad de una vivienda. No recomendamos comprar una vivienda como una opción de inversión a corto plazo, pero si vas a acumular el valor acumulado de la vivienda con el tiempo, estás empezando a invertir de por vida. El objetivo es ser propietario de la vivienda antes de jubilarse, de modo que no tendrá que pagar la hipoteca cuando haga la transición a una renta fija. Dado que se trata de un tipo de inversión para la jubilación, algunas personas solicitan préstamos de su plan 401 (k) para ayudar a financiar el pago inicial de la hipoteca. Sin embargo, no lo recomendamos si hay multas implicadas. Si tiene una forma de pedir un préstamo sin penalización con cargo a su plan de jubilación para comprar una vivienda, hable con un asesor hipotecario para saber si esa es una buena opción para usted.
• Gestione los préstamos personales y las donaciones con cuidado. Puede financiar su pago inicial con una donación de la familia o con préstamos personales, pero debe revelar de dónde proviene el dinero; los programas para compradores de vivienda por primera vez suelen tener cuidado con los prestatarios que dependen de muchas donaciones o préstamos personales para convertirse en propietarios de una vivienda.
• Pide ayuda al vendedor. La persona que le vende su primera vivienda puede ayudarlo a pagar sus costos de cierre con el producto de la venta. Podrían hacer esto para asegurarse de que la venta se lleve a cabo. Un vendedor no puede ayudarte con el pago inicial, pero si cubre los gastos de cierre, el dinero extra que hayas ahorrado para ese fin puede añadirse a tu fondo de pago inicial. Freddie Mac publicó un encuesta recientemente, eso mostró que el 16% de los compradores de viviendas reciben ayuda del vendedor de esta manera, por lo que es bastante común. Es probable que su prestamista y su agente inmobiliario ya se hayan ocupado de algún tipo de asistencia al vendedor anteriormente, así que hable con ellos sobre cómo podría funcionar esto y si su vendedor podría estar dispuesto a participar.
• Ingresos de la venta de su casa: una vez que eres propietario de una vivienda, todo este proceso se convierte en mucho más fácil. Cuando algún día compres tu segunda vivienda, tendrás el dinero de la venta de tu casa actual para destinarlo a tu próxima propiedad. Es mucho más probable que pueda hacer un pago inicial del 20% y evitar los cargos del PMI en su próxima vivienda. Por eso es importante que quienes compran una vivienda por primera vez pasen a ser propietarios de una vivienda tan pronto como puedan y comiencen a cosechar los beneficios.

La cuestión de cuánto ahorrar en el pago inicial es crucial para comprar su primera vivienda. La cantidad que deposite en comparación con la cantidad que pida prestada tendrá un gran impacto en su hipoteca mensual.

Relación deuda/ingreso para préstamos hipotecarios

La relación entre deudas e ingresos (DTI) de un préstamo se expresa como un porcentaje. Por lo general, los prestamistas no quieren que el prestatario gaste más del 28% de sus ingresos mensuales en gastos de vivienda, y el total de todos los pagos de la deuda del prestatario, incluida la hipoteca, debe ser del 36% o menos de sus ingresos mensuales.

Puedes obtener más información sobre la relación entre deudas e ingresos y cómo calcular la tuya aquí.

Crédito tributario para compradores de vivienda por primera vez

La ley para compradores de vivienda por primera vez es una propuesta de ley que se está debatiendo actualmente pero que aún no se ha aprobado. Esta propuesta crearía un crédito tributario para quienes compren una vivienda por primera vez para los prestatarios que reúnan los requisitos. La cantidad no se ha fijado, pero la propuesta actual comenzaría con un crédito tributario de 15 000 dólares para la compra de una vivienda por primera vez, siempre que el prestatario cumpla con ciertos requisitos:

• Los ingresos están limitados por área
• Compra por primera vez de una residencia principal
• Debe tener 18 años o más
• No se puede comprar la vivienda a un familiar
• Los compradores de vivienda por primera vez incluirían a cualquier persona que no haya sido propietario de una vivienda en un plazo de 3 años

Programas estado por estado

Si bien la Ley federal para compradores de vivienda por primera vez aún no se ha aprobado, los estados y las localidades tienen programas para compradores de vivienda por primera vez. Como agencia de asesoría de vivienda aprobada por el HUD, recibimos preguntas sobre muchos programas diferentes. Algunos de los estados sobre los que nos preguntan con más frecuencia son:

• Comprador de vivienda por primera vez en Ohio
  • Ohio ofrece programas especiales a través del Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Ohio, Oficina de Vivienda y Asociación Comunitaria, con programas locales en ciudades como Akron, Cleveland, Canton y Massilon, y programas para todo el condado en los condados de Lucas (Toledo), Hamilton (Cincinnati), Franklin (Columbus), Montgomery (Dayton) y más. HUD tiene más estados específicos
• Comprador de vivienda por primera vez, PA
  • El Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Pensilvania ofrece varios tipos de asistencia y hay programas locales en muchas ciudades y condados de todo el estado. Consulta más información en HUD.
• Nueva Jersey: Comprador de vivienda por primera vez
  • La Agencia de Financiamiento Hipotecario y de Vivienda de Nueva Jersey (JNHMFA) ofrece una Programa de asistencia para el pago inicial para compradores de vivienda por primera vez. El Centro de recursos de vivienda de Nueva Jersey es otro buen recurso, y HUD ofrece información sobre los recursos de la ciudad y el condado en todo el estado.
• Más recursos para compradores de vivienda por primera vez
  • En todos los estados, hay recursos como Hábitat para la humanidad que ayuda a las familias necesitadas a adquirir una vivienda, Programas VA para veteranos, Préstamos del USDA para compradores de viviendas rurales. Un asesor aprobado por el HUD puede ayudarlo a encontrar recursos cerca de usted.

Dondequiera que se encuentre, comprar su primera casa puede ser difícil de manejar. Afortunadamente, hay mucha ayuda experta disponible: toda una industria de asesores de vivienda y profesionales hipotecarios está empeñada en que usted tenga éxito. Usted puede obtener educación para compradores de vivienda y asesoramiento personal previo a la compra eso ayudará a responder a todas sus preguntas, incluso las específicas de su ciudad y estado. Obtenga ayuda hoy mismo para crear un plan para tener su propia casa.

‍