¿Por qué se niega un préstamo hipotecario?

Dos personas discuten sobre la denegación de un préstamo hipotecario con la documentación que tienen delante.

10 maneras de obtener la aprobación de un préstamo hipotecario

Todos los días, miles de personas se enfrentan a la denegación de la hipoteca cuando pasan por el proceso de préstamo hipotecario. Si bien la ley exige que los prestamistas hipotecarios proporcionen un informe crediticio y una calificación crediticios gratuitos al prestatario durante el proceso del préstamo hipotecario. El prestamista hipotecario también debe proporcionar una lista de las principales razones por las que decide denegar los préstamos hipotecarios. Muchas personas todavía se quedan con preguntas sobre el proceso de préstamo hipotecario incluso después de recibir la decisión del prestamista hipotecario. Estamos aquí para ayudarlo a entender algunas de las razones más comunes por las que se rechaza una solicitud de préstamo hipotecario y lo que puede hacer para mejorar la tasa de aprobación de su solicitud hipotecaria.

¿Por qué se niegan los préstamos hipotecarios?

1. Los puntajes crediticios no son lo suficientemente altos

Una de las primeras cosas que la mayoría de los prestamistas analizarán es la calificación crediticia del prestatario. Hemos escrito mucho sobre puntajes crediticios y cómo funcionan, incluido nuestro curso online gratuito, Cómo entender su informe crediticio y sus puntajes. La duración de su historial crediticio, la utilización del crédito, el historial de pagos y más afectarán su calificación crediticia.

Qué puede hacer:

Cuando se trata de su calificación crediticia, corregir los datos subyacentes es su principal prioridad. Asegúrese de que su informe crediticio sea preciso y esté actualizado. Muchos informes contienen errores que pueden reducir su calificación e impedir que obtenga préstamos hipotecarios. También puede saldar cuentas, eliminar deudas vencidas y poner al día las cuentas morosas para asegurarse de que su calificación crediticia sea correcta y saludable.

2. Historial crediticio reciente o quiebra

La información de su informe no solo se convierte en una calificación: sus prestamistas revisarán todo el informe y buscarán cualquier cosa que lo haga parecer un prestatario arriesgado. Si se ha declarado en quiebra recientemente, ha solicitado recientemente una gran cantidad de crédito nuevo o tiene algunos cobros pendientes de pago o sentencias judiciales, puede hacer que se rechace su solicitud de hipoteca incluso si su calificación crediticia es técnicamente lo suficientemente buena como para obtener préstamos.

Qué puede hacer:

Una quiebra reciente puede hacer fracasar un proceso hipotecario, pero hay prestamistas hipotecarios que seguirán trabajando con usted. Debe asegurarse de que su informe crediticio esté actualizado correctamente; si las deudas antiguas que se cancelaron al declararse en quiebra siguen cotizadas, pueden estar perjudicando injustamente su calificación. Puede agregar una declaración de 100 palabras que explique las circunstancias de su quiebra. Estas declaraciones pueden ayudar en gran medida a un prestamista a entender su situación y a tomar la decisión de préstamo correcta.

3. La relación entre deudas e ingresos es alta

Una de las principales razones por las que los prestamistas rechazan a los prestatarios es la relación entre deudas e ingresos (DTI) de los prestatarios. En pocas palabras, la relación entre deudas e ingresos compara las obligaciones de deuda de una persona con sus ingresos brutos de forma mensual. Por lo tanto, si gana 5000 dólares al mes y el pago mensual de su deuda es de 2000 dólares, su DTI es del 40%. Esto también se conoce como «ratio final» si incluye todas sus deudas, como el pago hipotecario mensual, las tarjetas de crédito, los préstamos para automóviles y estudiantes, entre otras. Su «ratio inicial» solo considera los pagos mensuales de su hipoteca en comparación con sus ingresos.

Estas proporciones se expresan como anversal/reverso. Por lo tanto, si su ingreso bruto mensual es de 5000 dólares, el pago mensual de su hipoteca es de 1200 dólares y el pago mensual total de su deuda es de 2000 dólares, su ratio es de 24/40.

Tenga en cuenta que el pago mensual de la hipoteca incluye ambos cálculos. El back-end es diferente; también incluye otras obligaciones de deuda. Cosas como la manutención de los hijos y la pensión alimenticia se consideran un tipo de deuda y se incluyen en la proporción final.

Qué puede hacer:

Mejorar la relación entre deudas e ingresos puede implicar saldar la deuda, aumentar los ingresos o hacer algo para ajustar el pago mensual de la hipoteca. Hay muchas estrategias que puede utilizar para mejorar estas cifras y aumentar sus probabilidades de obtener la aprobación.

4. El historial laboral no es consistente

Un factor que los prestamistas toman en serio es su seguridad laboral. Quieren asegurarse de que usted podrá hacer sus pagos hipotecarios mensuales durante los próximos años. Si ha cambiado de trabajo recientemente o está cambiando de trabajo, esto puede ser una señal de alerta para un agente de préstamos.

Incluso si cambias de puesto para el mismo empleador, los prestamistas pueden ponerse nerviosos. Si su nuevo puesto no parece lo suficientemente similar al anterior. Podría parecer una propuesta más arriesgada; si su nuevo trabajo no funciona, podría quedarse sin trabajo o ser degradado a un puesto en el que tal vez no pueda pagar sus pagos mensuales durante todo el período.

Qué puede hacer:

Asegúrese de documentar todas sus fuentes de ingresos de manera precisa y completa. No permita que su asegurador hipotecario u oficial de préstamos descubra sorpresas desagradables; la incapacidad de documentar adecuadamente sus ingresos es una de las principales razones por las que se niega a aceptar un programa de préstamos.

5. Los ingresos calificados no son suficientes

Si bien su calificación crediticia no tiene en cuenta sus ingresos en absoluto, los prestamistas lo analizarán detenidamente. Su historial laboral, que hemos establecido, debe ser lo más estable posible; sus ingresos deben ser regulares y suficientes para que pueda pagar el monto de su préstamo.

No se tendrán en cuenta todos los ingresos; solo se incluyen los «ingresos calificados» al calcular la relación entre deudas e ingresos (DTI). Si recibes ingresos en efectivo que no se declaran o ciertas bonificaciones y comisiones, es posible que no te ayuden a aprobar un préstamo. Las personas que trabajan por cuenta propia tendrán que esforzarse más para que sus ingresos se puedan incluir en los préstamos hipotecarios.

Cualquier cambio en los ingresos después de obtener la aprobación previa interrumpirá el proceso de los prestatarios elegibles. Cualquier depósito o transferencia bancaria importante y reciente generará preguntas por parte de su asegurador. Querrán documentar cuándo y de dónde provino el dinero, y esto ralentizará el proceso.

No haga transferencias o depósitos aleatorios; una vez que comience el proceso de préstamo, ¡mantenga el status quo! Los únicos depósitos que su prestamista debe ver son sus cheques de pago regulares y predecibles (preferiblemente depositados directamente en sus cuentas bancarias). Se deben evitar las transacciones inusuales durante esta parte del proceso de préstamo. Si no puedes documentar adecuadamente tus ingresos, es más probable que te rechacen.

Qué puede hacer:

Asegúrese de documentar todas las fuentes de ingresos de forma precisa y completa. La documentación adecuada de los ingresos permitirá a los prestatarios un proceso más fluido durante el proceso del programa de préstamos.

6. Las deudas no fueron reveladas

Al igual que cambiar de trabajo o hacer depósitos, es importante no contraer nuevas deudas una vez que comience el proceso de préstamo. La aseguradora revisará tu informe crediticio antes de la aprobación final, incluso si ya has recibido la aprobación previa. Si decide solicitar un préstamo para un automóvil mientras intenta obtener la aprobación de una hipoteca, sin duda, podría hacer que su solicitud sea rechazada.

Es posible que algunas deudas privadas que no figuran en su historial crediticio aún aparezcan en una búsqueda de registros públicos, así que asegúrese de divulgarlas desde el principio para evitar problemas más adelante en el proceso del préstamo. Es posible que cosas como la manutención de los hijos no parezcan deudas, pero debes incluirlas en tu solicitud, ya que son obligaciones financieras que debes cumplir y se tendrán en cuenta en tu DTI.

Qué puede hacer:

No omita ninguna de sus obligaciones de deuda en su solicitud, ni siquiera las deudas que podrían no aparecer en su informe crediticio. Los prestamistas son minuciosos y se enterarán de todas sus deudas, por lo que es mejor que usted asuma todas sus obligaciones desde el principio.

7. El riesgo para el prestamista es demasiado alto

Los préstamos garantizados necesitan una garantía para ser aprobados. Si obtiene un préstamo garantizado contra el título de propiedad de su automóvil, el prestamista embargará su automóvil si no paga su pago mensual. Con un préstamo hipotecario, la propiedad en sí misma puede ser embargada si no puedes pagar la cuota mensual, pero los prestamistas se arriesgan a sufrir grandes pérdidas si tienen que subastar la casa. Si haces un pago inicial elevado y no el pago inicial mínimo, reducirás el riesgo para el prestamista, ya que puede recuperar su dinero incluso si subastan tu casa a precios inferiores a los del mercado.

Los prestamistas también quieren asegurarse de que le queden reservas de efectivo después de hacer el pago inicial. Los impuestos, los gastos de mudanza, las reparaciones del hogar... estas cosas pueden reducir sus ahorros, y los prestamistas lo saben. Quieren asegurarse de que tiene suficiente efectivo disponible para pasar los primeros meses como propietario de una vivienda y no van a tener problemas para hacer sus pagos mensuales de inmediato.

Qué puede hacer:

Ahorra para hacer el pago inicial más grande que puedas y reserva dinero en efectivo para asegurarte de que realmente puedes permitirte ser propietario de una vivienda.

8. Su aplicación tiene errores

Si su solicitud tiene algún error o error, el prestamista lo verá y su solicitud de préstamo podrá ser rechazada en el acto. Los prestamistas tienen muchas solicitudes que revisar, y una que esté incompleta o plagada de errores no valdrá la pena.

Si hay algo exagerado en su solicitud, como sus ingresos, esto creará problemas. Debe documentar todas las fuentes de ingresos que indique en su solicitud, así como todas las obligaciones de deuda que tenga. Todo lo que omita o exagere volverá a afectarlo durante el proceso de suscripción.

Qué puede hacer:

Complete su solicitud por completo; no omita ninguna quiebra, ejecución hipotecaria o venta al descubierto anteriores. Informe las pérdidas que tenga; los prestamistas revisarán sus declaraciones de impuestos cuidadosamente, así que asegúrese de documentar lo que verán en su solicitud de préstamo.

9. Mal momento con los acontecimientos de la vida

Una quiebra reciente, un divorcio, una batalla legal o un problema de salud pueden hacer que sea un mal momento para obtener la hipoteca correcta. A veces tiene que esperar hasta que las circunstancias sean las adecuadas.

Con una segunda hipoteca, los prestamistas tendrán un período de espera si la vivienda ha estado en el mercado recientemente. No solicite una segunda hipoteca ni refinancie si recientemente puso su casa a la venta.

A veces, el préstamo se descarrila por causas ajenas a su voluntad. Si el vendedor de la propiedad que está intentando comprar no puede obtener un título claro o tiene algún problema para obtener la cobertura de un seguro hipotecario para la propiedad, se le puede denegar la propiedad incluso si su solicitud es perfecta.

Por último, un profesional hipotecario malo o sin experiencia puede provocar la denegación de un préstamo. Ya sea que hayan omitido señales legítimas de alerta temprana en su solicitud que podrían haberse corregido, o que cometieron errores de novato, es posible que haya tenido mala suerte al solicitar su préstamo hipotecario.

Qué puede hacer:

Haga algunos trabajos por adelantado para asegurarse de que es el momento adecuado. Revisa tu informe crediticio con antelación y asegúrese de que no haya sorpresas cuando vaya a solicitar el préstamo. Reúna todos los documentos que necesite con anticipación, incluidos los formularios W2 y las declaraciones de impuestos, los talones de pago, los estados de cuenta bancarios, etc. Prepárese para documentar todas sus fuentes de ingresos y todas sus obligaciones financieras.

10. Rechazo subjetivo por parte del prestamista

Incluso después de haber hecho todo lo demás y de que la solicitud se vea bien, un agente hipotecario puede revisar su solicitud y reducirla a una denegación basada en factores subjetivos. Si trabajas por cuenta propia, llevas poco tiempo trabajando, tienes un historial breve o simplemente no tienes suficientes reservas de efectivo en el banco, tu asegurador puede rechazar una solicitud de préstamo que se aprobó inicialmente.

Esto se denomina «riesgo estratificado». Aunque la solicitud haya sido aprobada por un ordenador, una persona puede ver varios negativos y decidir que es demasiado arriesgada. Incluso si tienes un pago inicial, es posible que te rechacen si esos fondos fueron un regalo, en lugar de dinero que ganaste. Los prestamistas también pueden sentirse incómodos si ven que el pago mensual estimado de su nueva hipoteca va a ser considerablemente más alto que el alquiler que está acostumbrado a pagar.

Qué puede hacer:

Gratuito asesoramiento crediticio y de deuda, asesoramiento de vivienda previa a la compra, y otros servicios están a su disposición. Llevamos 50 años ayudando a la comunidad a emprender el camino hacia la libertad financiera.

Ya sea que su solicitud de hipoteca hipotecaria haya sido denegada o que recién esté comenzando el proceso de solicitud de una hipoteca hipotecaria, llámenos hoy mismo al 800-294-3896 para obtener ayuda gratuita y confidencial.

Lo ayudaremos a determinar el mejor plan para calificar para el préstamo que necesita.

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Estrategias para superar la denegación de préstamos

Antes de solicitar un préstamo:

  1. Reúna todos los documentos que necesita. La falta de documentos hace que se rechacen los préstamos.
  1. Ahorre para pagar un pago inicial y acumule reservas de efectivo.
  1. Pague sus deudas para mejorar su crédito y su DTI.
  1. Revisa tu crédito y asegúrate de que todo sea correcto y esté actualizado. Aborda cualquier elemento negativo.
  1. Calcule sus ingresos de forma completa y correcta.
  1. Consulte nuestra «Guía para ser propietario de vivienda».

Si ya te han rechazado un préstamo:

  1. Revisa tu informe crediticio. Asegúrese de incluir su historial positivo junto con el negativo. Corrija cualquier información errónea o desactualizada.
  1. Hable con su prestamista; según la Ley de Igualdad de Oportunidades Crediticias, el prestamista debe proporcionar una explicación por escrito de por qué lo rechazaron. Nuestro asesor de vivienda certificado puede revisar los documentos contigo y ayudarte a entender todo lo que dicen.
  1. Esfuérzate por eliminar cualquier anotación crediticia negativa en tus informes; es posible que puedas negociar esta eliminación a cambio de liquidar una cuenta de cobro, por ejemplo.
  1. Esfuérzate por restablecer un buen crédito, ya sea poniendo al día las cuentas morosas o estableciendo un nuevo crédito que puedas administrar con éxito.
  1. Si te rechazaron por no tener suficientes recursos o ingresos, busca programas para prestatarios con ingresos bajos o moderados o préstamos con un pago inicial más bajo, como los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (préstamos de la FHA) o los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (para veteranos que reúnen los requisitos). Nuestro servicios de asesoramiento para propietarios de viviendas puede ayudarlo a determinar qué programa de préstamos sería mejor para su situación.
  1. Renegocie el préstamo: si el préstamo se acerca demasiado al 100% del valor de la propiedad, se le denegará. Debes esforzarte por pedir prestado el 80% o menos del valor de la vivienda para evitar tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Si simplemente tiene que pedir prestado más que esa cantidad, mantenga el préstamo por debajo del 95% del valor de la vivienda. Ya sea aumentando su pago inicial mínimo o reduciendo el precio de venta al 95% del valor, es posible que pueda obtener otro cambio. Considera la posibilidad de solicitar una nueva tasación si crees que la propiedad no se valoró correctamente.
  1. Una vez que reciba asesoramiento o asistencia para corregir todo lo que lo detuvo la primera vez, solicite un nuevo préstamo y preséntese de la mejor manera posible. Haz todo como si estuvieras intentando impresionar a alguien importante, como si estuvieras solicitando un trabajo importante. Piensa en la consejería como personas apasionadas que te ayudan a elaborar tu currículum. Una solicitud bien preparada a un nuevo prestamista puede darte resultados diferentes, especialmente si tienes en cuenta que es posible que tengas un nuevo agente de préstamos y un tasador diferente. Cada vez que revisen su solicitud mejorada puede significar que la aprueben por segunda vez.

Article written by
Melinda Opperman
Melinda Opperman es una educadora excepcional que vive y respira la creación e implementación de formas innovadoras de motivar y educar a los miembros de la comunidad y a los estudiantes sobre la educación financiera. Melinda se unió a credit.org en 2003 y tiene más de dos décadas de experiencia en la industria.

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