Diferentes tipos de préstamos hipotecarios

Explorar los diferentes tipos de préstamos hipotecarios disponibles le presentará una amplia gama de productos, términos y opciones. Hay diferencias importantes que entender y tener en cuenta en cada una de estas áreas, y esto puede resultar complejo y complicado. Por lo tanto, es una buena idea empezar por lo básico. Si está interesado en algunos consejos sobre préstamos hipotecarios, consulte nuestro página de propiedad de vivienda. Cuando se busca un primer préstamo hipotecario, generalmente hay dos tipos o categorías principales:

Préstamos gubernamentales o préstamos convencionales:

• Préstamos gubernamentales, o préstamos no convencionales, son hipotecas aseguradas o respaldadas por el gobierno, por lo general la FHA (Autoridad Federal de Vivienda) o la VA (Administración de Veteranos). Cuando obtienes un préstamo de la FHA o del VA, el prestamista o el titular de la hipoteca tiene un seguro a través de esa agencia que, si no puedes pagar el préstamo, tomará las medidas necesarias y cubrirá la pérdida, si la hubiera. Por diseño, para permitir que una variedad más amplia de personas puedan ser propietarios de viviendas, normalmente es más fácil solicitar un préstamo asegurado por el gobierno y los montos de los pagos iniciales son más bajos.
• Préstamos convencionales son, en resumen, todos los demás tipos de préstamos hipotecarios no asegurados o respaldados por el gobierno. El prestamista asume el riesgo de amortización, por lo que los estándares de calificación son más estrictos y los montos de los pagos iniciales son más altos. Con frecuencia, se exige un seguro hipotecario privado para los préstamos que tienen un pago inicial inferior al 20%.

La mayoría de los préstamos convencionales de primera hipoteca estándar que ofrecen los prestamistas o los bancos seguirán las pautas de préstamo establecidas por las entidades cuasigubernamentales: la Asociación Nacional Federal de Hipotecas (Fannie Mae) y/o la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac). Esto permite la conformidad en el mercado hipotecario convencional. En términos generales, los préstamos convencionales requerirán que tenga un buen crédito, unos ingresos estables, consistentes y documentados, y un pago inicial de al menos el 20% del monto del préstamo. Si tiene menos del 20%, es probable que tenga que pagar el PMI (seguro hipotecario privado), que sirve para minimizar el riesgo de pérdida para el prestamista si no puede pagar la hipoteca.

Un préstamo gubernamental no convencional suele ser más fácil de solicitar, requiere un crédito decente o promedio y es un poco menos estricto en cuanto a los requisitos de ingresos. El monto del pago inicial de la FHA suele ser del 3.5% del monto del préstamo e incluso hay algunos programas en los que no se requiere un pago inicial. Hay límites para el saldo del préstamo y, en casi todos los casos, el monto de la prima del seguro hipotecario se tiene en cuenta en el pago del préstamo. El proceso de aprobación también lleva un poco más de tiempo, ya que hay más pasos en comparación con un préstamo convencional.

Algunos préstamos gubernamentales o no convencionales comunes incluyen:

• Los préstamos de la FHA, asegurados por la Administración Federal de Vivienda, están casi disponibles para todos los que puedan calificar. Los requisitos de préstamo de la FHA son los más flexibles de todos los préstamos hipotecarios, por lo que quienes compran su primera vivienda pueden reunir los requisitos para obtener un préstamo. Además, con un préstamo de la FHA, parte de los costos de cierre del préstamo se pueden incluir en el monto del préstamo, en lugar de tener que pagar tanto más dinero en este momento del cierre.
• Los préstamos del VA (Administración de Veteranos) son específicamente para miembros del servicio activo o retirados. Bajo ciertos criterios, los cónyuges y viudas o viudos de miembros del servicio también son elegibles. Los préstamos del VA no requieren pagos iniciales y el seguro hipotecario no conlleva costos adicionales. Para este tipo de préstamo, existen tarifas únicas, como la tarifa de financiación del VA.
• Los préstamos del USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos) están disponibles para los prestatarios de áreas rurales o suburbanas. Estos préstamos provienen del Programa de préstamos hipotecarios garantizados para el desarrollo rural del USDA. Al igual que otros préstamos del gobierno, tienen opciones de pago inicial bajas o nulas, tasas de interés más bajas y requieren un seguro hipotecario.

Todos los préstamos respaldados por el gobierno tienen sus propios requisitos específicos. Los préstamos del VA pueden depender de la duración del servicio militar o de cuándo sirvió. Los préstamos del USDA se limitan a personas con una necesidad demostrada y pueden excluir las áreas metropolitanas. También hay generalmente dos (2) tipos de estructuras de tasas de interés.

Préstamo con tasa fija y préstamo con tasa ajustable:

• Las hipotecas de tasa fija tienen una tasa fija durante la vigencia del préstamo. Si pide un préstamo hoy al 6%, siempre pagará un interés del 6% hasta que el préstamo esté reembolsado en su totalidad.
• Las hipotecas con tasa ajustable, también conocidas como «ARM», tienen tasas de interés que cambian con el tiempo. Las tasas pueden cambiar una vez al año o en cualquier intervalo de 6 meses a 10 años. Cada préstamo tendrá un plazo específico. Algunos préstamos ARM especifican un período introductorio durante el cual la tasa no cambiará. Una ARM de 7/1 tendrá la misma tasa durante los primeros siete años y, a partir de entonces, se ajustará cada año.

La cantidad en la que se ajustará su tasa ARM depende de las condiciones del mercado y del índice de mercado a partir del cual se establezca la tasa. Por lo general, hay topes o límites en cuanto a la variación de una tasa durante cualquier período de ajuste. Sin embargo, las ARM conllevan un riesgo adicional, ya que no se conocen las cantidades exactas hasta 45 a 60 días antes de que se realice el ajuste. Una hipoteca con tasa fija le permite planificar con más anticipación y saber cuál será el pago de su hipoteca en el futuro previsible.

La elección entre una hipoteca de tasa fija o variable requiere un análisis financiero sólido y existen varios requisitos de calificación según el tipo que desee. Los compradores de vivienda por primera vez deben recibir educación previa a la compra para que comprendan todas las opciones disponibles.

Otros tipos de préstamos hipotecarios:

• Los préstamos globales incluyen un «pago global» en algún momento durante el préstamo. Los pagos de la hipoteca pueden ser mucho más bajos o pueden incluir pagos de solo intereses durante un tiempo. Luego, por lo general, al final del préstamo, el saldo restante vencerá de una sola vez. Por ejemplo, puede hacer un pago de préstamo mucho menor durante 7 años, después de los cuales vence el saldo restante. Por lo tanto, si pagó 50 000$ durante ese período para cubrir una deuda total de 200 000$, adeudará la suma global restante de 150 000$ a los 7 años. Las personas que obtienen hipotecas globales suelen tener la intención de vender la propiedad o refinanciarla antes de que venza el pago global.
• Los préstamos combinados combinan varias hipotecas, una primera y una segunda hipoteca simultáneamente, en las que obtendrías un préstamo, el primero, al 80% del valor de la vivienda, y otro, el segundo préstamo al 15% del valor. Este tipo de préstamo ayuda cuando el pago inicial es inferior al 20%, en este caso el 5%, y te ayuda a evitar la necesidad de contratar un seguro hipotecario. El segundo préstamo suele tener una tasa de interés más alta, por lo que, por lo general, solo es una buena idea si el pago total combinado sigue siendo inferior al pago del PMI de la hipoteca principal. Las dos hipotecas de un préstamo combinado pueden ser fijas, ajustables o una de cada una.
• Los préstamos de mejora, o préstamos «K», permiten al prestatario renovar una propiedad que está en mal estado. El préstamo 203K de la FHA es el préstamo más común de este tipo. Como está asegurado por la FHA, es más probable que los prestamistas ofrezcan fondos, incluso si la casa no está en buenas condiciones. Existen amplias normas sobre este tipo de préstamos, como la reparación y el mantenimiento de las condiciones de vida en un plazo de seis meses. El préstamo puede incluir el préstamo hipotecario y el préstamo para la renovación, o simplemente para gastos de mejoras en el hogar.
• Los préstamos puente combinan la hipoteca actual de una persona con la nueva propiedad que está comprando. Esto permite al vendedor comprar una casa nueva y mudarse, luego vender la propiedad anterior y reembolsar el préstamo puente. También se denominan préstamos indecisos.
• Los préstamos con garantía hipotecaria se otorgan después de que el propietario haya comprado una vivienda y haya acumulado capital. Este préstamo está respaldado por el capital de la vivienda, por lo que la falta de pago puede llevar a la ejecución hipotecaria de la propiedad. Un préstamo con garantía hipotecaria puede ser fijo o ajustable y puede establecerse como una línea de crédito renovable de la que el propietario puede retirar fondos.
• Las hipotecas inversas son diferentes a las hipotecas tradicionales, que disminuyen a medida que el propietario paga el préstamo. Las hipotecas inversas aumentan con el tiempo a medida que se acumulan los intereses del préstamo. El tipo más común de préstamo hipotecario inverso es la hipoteca de conversión del valor neto de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), que está disponible para propietarios de viviendas de 62 años o más que reúnan los requisitos.

Conformándose contra Jumbo

Un préstamo conforme significa que el préstamo cumple con las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac, mientras que un préstamo gigante es demasiado grande para cumplir con esos límites de préstamo. La cantidad específica que hace que un préstamo pase de ser conforme a ser millonario depende del mercado local. Los préstamos gigantes serán más caros y más difíciles de obtener, ya que no están respaldados por el gobierno ni se venden fácilmente a otras instituciones financieras. Los prestatarios pueden obtener un préstamo combinado para reducir su primera hipoteca a un monto equivalente o hacer un pago inicial elevado para evitar terminar con un préstamo gigante.

Sabemos que hay muchas cosas en las que pensar a la hora de obtener un préstamo hipotecario, y las diferentes opciones disponibles pueden resultar confusas. Una agencia de asesoramiento sobre vivienda aprobada por el HUD puede ofrecer Asesoramiento para compradores de vivienda por primera vez eso le ayudará a informarse sobre estos y muchos otros detalles útiles sobre la propiedad de una vivienda. Creemos que es esencial que quienes compran una vivienda por primera vez aprovechen esta educación, porque la compra de una casa es muy probablemente la compra más importante que se haga en la vida. Tómese un tiempo adicional para aprender todo sobre el proceso y todas sus opciones.

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