Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes que puede tomar una persona. Pero la buena noticia es que no tiene que hacerlo solo. Ya sea que vaya a comprar su primera vivienda o a volver a ser propietario de una vivienda después de un tiempo de ausencia, los primeros pasos son cruciales. Antes de empezar a buscar viviendas, debe analizar sus finanzas, su crédito y sus metas a largo plazo. Esta guía lo guiará a través de los pasos clave para comprar una vivienda y lo ayudará a que el proceso de compra de una vivienda sea menos estresante y más exitoso.
El camino hacia la propiedad de una vivienda no comienza con la búsqueda de la casa de sus sueños, sino con la preparación de su vida financiera. Si omite esta parte, corre el riesgo de enamorarse de una casa que no puede pagar. Por eso, uno de los pasos más importantes para comprar una casa es organizar sus finanzas con anticipación. Esto incluye hacer un presupuesto, ahorrar para el pago inicial, revisar su informe crediticio y comprender su relación entre deudas e ingresos.
Obtener la aprobación previa de los prestamistas hipotecarios también es clave antes de empezar a buscar una casa. Una carta de aprobación previa demuestra a los vendedores y profesionales de bienes raíces que usted habla en serio y que está preparado financieramente. También le ayuda a centrarse únicamente en las viviendas que estén dentro de su rango de precios, en función de sus ingresos, ahorros y crédito.
Recuerda que cada paso se basa en el anterior. Comience de manera inteligente y tendrá una experiencia de compra de vivienda más fluida.
No hay una línea de partida única para todos. Algunos compradores de viviendas están ahorrando para el pago inicial. Otros aún están aprendiendo cómo crear un presupuesto mensual. Dondequiera que empieces, el lo primero que debe hacer es organizar sus finanzas.
Piense en ello como sentar las bases de su futuro hogar. Sin una base financiera sólida, el resto del proceso de compra de una vivienda puede resultar mucho más difícil de lo necesario.
Vamos a desglosar esto.
Si paga el alquiler, ya tiene una idea de cuánto puede pagar en un pago hipotecario mensual. Sin embargo, una vivienda conlleva más gastos que solo la hipoteca. También tendrás que pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y, posiblemente, el seguro hipotecario si no depositas suficiente dinero por adelantado.
¿Su nueva casa necesitará reparaciones o renovaciones? ¿Te unirás a una asociación de propietarios que cobre cuotas mensuales? Estas son parte de sus nuevas responsabilidades de pago mensual.
Y no te olvides de ahorrar. Los expertos recomiendan ahorrar lo suficiente para cubrir al menos seis meses de tus gastos de manutención. Este fondo de emergencia es fundamental. El seguro no cubre todas las reparaciones del hogar y algunos problemas, como una gotera en el techo o un calentador de agua roto, no pueden esperar.
Estos son algunos consejos básicos de presupuestación:
Si necesitas ayuda para empezar, considera un curso como Budgeting 101 de Credit.org Academia FIT. Es una excelente guía paso a paso para elaborar un presupuesto y prepararse para las grandes metas financieras.
Uno de los obstáculos más conocidos para los compradores de viviendas es ahorrar para el pago inicial. La antigua regla decía que se necesita el 20% del precio de venta de la vivienda. Si bien ese es un gran objetivo si puedes alcanzarlo, no es un requisito.
De hecho, muchos préstamos hipotecarios ofrecen opciones con un pago inicial mínimo mucho más bajo. Los préstamos de la FHA, por ejemplo, están respaldados por el gobierno federal y están diseñados para quienes compran una vivienda por primera vez. Permiten pagos iniciales tan bajos como el 3.5%. Préstamos VA—disponible para miembros del servicio militar, veteranos y sus familias que reúnan los requisitos— con frecuencia no requieren ningún pago inicial.
Otras opciones de préstamo, como los préstamos convencionales, pueden aceptar tan solo un 3% de anticipo con un buen crédito.
Aun así, ahorrar más puede beneficiarlo. Con un pago inicial del 20%, puede evitar pagar el seguro hipotecario. Este es un costo adicional que se agrega al pago de su hipoteca cuando deposita menos del 20%. Al ahorrar más, reducirá sus costos mensuales y acumulará el valor acumulado de la vivienda más rápido.
Además del pago inicial, necesitarás efectivo para otros gastos, como:
Consejo profesional: Investiga el dinero de un regalo de un miembro de la familia. Muchos programas de préstamos permiten que una parte del pago inicial provenga de una donación financiera. Solo asegúrate de seguir las reglas; es probable que tu prestamista necesite una carta firmada en la que se explique que no es necesario reembolsar los fondos.
Demasiados compradores se olvidan de presupuestar los costos de cierre. Estos son los cargos y gastos que se pagan en la fecha de cierre, es decir, el día en que compra oficialmente su vivienda.
Los costos de cierre varían según el tipo de préstamo y el mercado local, pero generalmente oscilan entre el 2% y el 5% del precio de compra. Para una vivienda de 300 000 dólares, eso equivale a entre 6 000 y 15 000 dólares. Los costos de cierre comunes incluyen:
Algunos vendedores pueden aceptar cubrir una parte de estos costos, especialmente en un mercado más lento o menos competitivo. Sin embargo, en un mercado competitivo, espere cubrirlos usted mismo.
Antes del cierre, su prestamista le dará una declaración de cierre. Este documento describe todos los costos de los que será responsable el día del cierre. Revíselo detenidamente y pregúntele a su oficial de préstamos o agente inmobiliario si hay algo raro.
Su calificación crediticia desempeña un papel importante en cuanto a si calificará para un préstamo hipotecario y a las tasas de interés que obtendrá. Es por eso que debes revisar tu informe crediticio en las primeras etapas del proceso.
Tiene derecho a recibir un informe crediticio gratuito cada año de cada una de las tres principales agencias de crédito (Experian, Equifax y TransUnion) en AnnualCreditReport.com. Solicite sus informes y compruébelos para ver si hay errores, pagos atrasados o cobros.
Solucionar los problemas de su informe puede llevar semanas o incluso meses, por lo que es inteligente hacerlo seis meses antes de solicitar una hipoteca. Si encuentras algo negativo, comunícate con la agencia de crédito para impugnarlo. También puedes trabajar con asesores de vivienda de organizaciones sin fines de lucro para revisa tu informe y elabore un plan para mejorar su calificación crediticia.
La mayoría de los prestamistas buscan un puntaje crediticio mínimo de 620 para los préstamos convencionales. Los préstamos de la FHA pueden aceptar puntajes tan bajos como 580. Sin embargo, mejores puntajes significan mejores opciones de préstamos y tasas de interés, por lo que vale la pena esforzarse por aumentar la suya.
Evite los costosos servicios de reparación de crédito que prometen soluciones rápidas. En su lugar, concéntrese en:
Herramientas educativas gratuitas, como «Cómo entender su informe crediticio» del Academia FIT, puede ayudarlo a aprender cómo funciona el crédito y cómo mejorar su calificación con el tiempo.
-min.webp)
Al solicitar una hipoteca, su relación entre deudas e ingresos (DTI) desempeña un papel importante en la cantidad que puede pedir prestado. Su DTI compara la cantidad de dinero que debe cada mes con la cantidad de ingresos que aporta. La mayoría de los prestamistas prefieren un DTI del 36% o menos, aunque algunos pueden llegar hasta el 43% para ciertos programas de préstamos.
Aquí está cómo calcular tu DTI:
Ejemplo:
Si sus deudas mensuales son de $1,800 y su ingreso bruto es de $5,000, su DTI es:
1800$ ÷ 5000$ = 0,36 → 36%
Reducir su deuda o aumentar sus ingresos puede mejorar su DTI y sus posibilidades de calificar para un préstamo. También puedes incluir los ingresos de un coprestatario, como el de tu cónyuge o familiar, para reducir tu ratio de DTI.
Una vez que su presupuesto, sus ahorros y su informe crediticio estén listos, es hora de hablar con los prestamistas hipotecarios. El primer paso es obtener una carta de aprobación previa, que demuestre a los vendedores que ya has sido investigado y que cumples los requisitos para obtener un préstamo hipotecario.
La aprobación previa difiere de la precalificación. La precalificación es una estimación aproximada basada en información financiera autodeclarada. Una aprobación previa, por otro lado, implica una revisión completa de sus ingresos, activos, crédito y deudas. Es una señal más fuerte para los profesionales y vendedores de bienes raíces de que estás listo para hacer una oferta.
Para obtener la preaprobación, tendrás que proporcionar:
Una vez aprobado, recibirás una carta de aprobación previa. En ella se indica el monto total del préstamo que puedes solicitar, el pago estimado de tu hipoteca y el tipo de préstamo para el que eres elegible. La mayoría de las cartas de aprobación previa tienen una validez de 60 a 90 días.
Hay muchos tipos de préstamos hipotecarios, y el más adecuado para usted depende de su calificación crediticia, ingresos, pago inicial y metas personales.
Estas son algunas de las opciones de préstamo más comunes:
Pídale a su oficial de préstamos que le explique sus opciones de préstamo y le explique las ventajas y desventajas de cada una. Entender los términos totales del préstamo, incluido el plazo de la hipoteca (15, 20 o 30 años), puede ayudarte a tomar la mejor decisión para tu situación.
Una vez que haya obtenido la aprobación previa y conozca su rango de precios de compra, ¡es hora de buscar una casa! La asociación con un agente inmobiliario profesional hará que este proceso sea más sencillo y exitoso.
Su agente hará lo siguiente:
Sea honesto con su agente acerca de su presupuesto y sus objetivos. Si su agente entiende sus finanzas y sus preferencias, puede guiarlo hacia las viviendas que son mejores para usted y alejarlo de las que no lo son.
También puede preguntarle a su agente sobre propiedades con impuestos a la propiedad bajos, tarifas razonables de asociaciones de propietarios (HOA) y primas de seguro manejables. Estos gastos continuos afectarán su pago mensual total.
Cuando encuentre una casa que le encante, su agente lo ayudará a hacer una oferta formal. Por lo general, esto incluye el precio de compra, las contingencias (como las inspecciones y la aprobación del financiamiento) y la fecha de cierre.
Junto con tu oferta, pagarás una fianza, un depósito que demuestra al vendedor que hablas en serio. Esta cantidad suele ser del 1% al 3% del precio de venta de la vivienda y se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta el cierre.
Si el acuerdo se lleva a cabo, el dinero de la garantía se aplica al monto del pago inicial o a los costos de cierre. Si la transacción fracasa debido a una contingencia válida, por lo general se te devolverá el dinero depositado en garantía.
Una vez que se acepte tu oferta, programarás una inspección. Un inspector de viviendas calificado verificará el estado de la casa, incluidos el techo, los cimientos, las tuberías, los sistemas eléctricos y los electrodomésticos.
La inspección te ayuda a descubrir cualquier problema oculto y te da la oportunidad de renegociar con el vendedor o marcharte si se encuentran problemas graves.
Al mismo tiempo, su prestamista ordenará una tasación de la vivienda para asegurarse de que la casa vale el precio de compra. El valor de tasación ayuda al prestamista a determinar el monto total del préstamo. Si la tasación es demasiado baja, es posible que tengas que negociar con el vendedor o aportar dinero adicional para cubrir la diferencia.
Justo antes del día de cierre, harás un recorrido final por la propiedad. Esta es su última oportunidad de asegurarse de que la casa esté en buenas condiciones y de que se hayan completado las reparaciones solicitadas después de la inspección.
El día del cierre, revisará y firmará toda la documentación. Recibirás una declaración de cierre con al menos tres días hábiles de anticipación, en la que se detallarán el pago final de la hipoteca, los costos de cierre y cualquier artículo pagado por adelantado. Revisa este documento detenidamente y pídele a tu agente de préstamos que te explique cualquier cosa que no esté clara.
Una vez que todo esté firmado, se financie el préstamo, se transfiera el título y usted recibirá las llaves de la casa de sus sueños.
El pago de su hipoteca incluye más que solo el capital del préstamo. Es importante entender lo que implica este pago para poder presupuestar con precisión y evitar sorpresas.
Un pago mensual estándar se compone de cuatro partes:
Muchos prestamistas exigen que abras una cuenta de depósito en garantía. Aquí es donde se retiene el dinero para pagar los impuestos y las primas de seguro hasta su vencimiento. Su prestamista paga estas facturas en su nombre, utilizando los fondos que ha depositado cada mes.
Si su pago inicial es inferior al 20%, es probable que también pague el seguro hipotecario. Esto protege al prestamista en caso de incumplimiento. El costo se suma al pago de la hipoteca y es posible que se le exija hasta que alcance un cierto nivel de garantía hipotecaria.
Consejo: Cuando compare ofertas de préstamos, pida una estimación del préstamo. Este documento ofrece un desglose claro del pago mensual proyectado, las condiciones del préstamo, la tasa de interés y los costos de cierre estimados. Úselo para comparar precios y prestamistas.
Un buen primer paso antes de comenzar el proceso de compra de una vivienda es trabajar con una empresa aprobada por el HUD consejero de vivienda. Estos expertos en organizaciones sin fines de lucro pueden ayudarlo a entender cómo comprar una casa, revisar sus finanzas, revisar su informe crediticio y crear un plan de ahorro.
Un asesor de vivienda puede guiarlo a través de:
También pueden conectarlo con programas locales o federales que reducen los costos de comprar una casa, especialmente si compra una vivienda por primera vez o cumple con los requisitos de ingresos. Estos programas pueden incluir subvenciones, préstamos con pagos diferidos o planes de ahorro equivalentes.
Los asesores de vivienda no trabajan por comisión, por lo que sus consejos siempre son lo mejor para usted. Lo mejor de todo es que muchos de sus servicios son gratuitos.
Puede encontrar un consejero certificado cerca de usted a través de HUD.gov o Credit.org.
Si va a comprar una casa por primera vez, puede calificar para programas especiales que le ayudarán a reducir sus costos iniciales. Muchos compradores de vivienda por primera vez piensan que no pueden pagar una vivienda debido al pago inicial mínimo o a los altos costos de cierre, pero hay ayuda disponible.
Los tipos de programas incluyen:
Algunos programas incluso ofrecen préstamos condonables en su totalidad si usted vive en la vivienda el tiempo suficiente.
Si recibes dinero para regalos (por ejemplo, de un familiar), tendrás que presentar una carta de regalo. Este documento confirma que los fondos no tienen que devolverse y que no son un préstamo. Los prestamistas hipotecarios lo exigirán para fines de documentación.
Pregúntele a su agente de préstamos qué tipos de asistencia para compradores de vivienda por primera vez podrían estar disponibles en su área y si el programa al que está solicitando requiere un curso de educación para compradores de vivienda. Completar uno antes de tiempo puede abrir el acceso a programas e incentivos adicionales.
No tiene que quedarse con un solo prestamista ni siquiera con un tipo de préstamo. Es inteligente comparar las opciones de préstamos de varias fuentes:
Cada uno puede ofrecer tasas de interés, condiciones hipotecarias y cargos diferentes. Algunas pueden tener reglas más estrictas o más indulgentes sobre la calificación crediticia, la relación entre deudas e ingresos o la documentación.
Al presentar una solicitud con varios prestamistas, puede comparar sus estimaciones de préstamos en paralelo y elegir la mejor oferta para su situación. Asegúrate de presentar la solicitud en un plazo breve (idealmente dos semanas) para que todas las verificaciones crediticias cuenten como una sola consulta en tu informe crediticio.
Pregunte acerca de:
Esta comparación puede ahorrarle miles de dólares durante la vigencia del préstamo.
Una vez que se acepte su oferta, se complete la evaluación y se inicie la financiación, pasará a la fase de aprobación final. Aquí es donde el prestamista comprueba todos tus documentos antes de autorizarte oficialmente a cerrar.
Durante este tiempo, evite cualquier cambio importante en su vida financiera. No abra nuevas tarjetas de crédito, no cambie de trabajo ni haga compras grandes, ya que esto podría afectar su DTI o su calificación crediticia.
También recibirá una declaración de cierre, que describe todos sus costos de cierre, el monto total del préstamo y su pago hipotecario mensual esperado. Revíselo detenidamente con su agente inmobiliario o asesor inmobiliario.
El día del cierre, traiga su identificación y los fondos necesarios (como el pago inicial restante y los costos de cierre). Una vez que firme los documentos, se financiará el préstamo y pasará a ser oficialmente propietario de una vivienda.
Tu viaje no termina en la mesa de cierre. Ahora que es propietario de su casa, es hora de planificar el mantenimiento y el éxito a largo plazo.
A continuación, te explicamos cómo prepararte para la estabilidad:
Además, sepa cuándo podría tener sentido refinanciar. A medida que cambien las tasas de interés, es posible que pueda reducir el pago de la hipoteca o cancelar el préstamo más rápido.
Si planea vender su casa más adelante, mantenerse al tanto de las reparaciones y llevar un registro de las mejoras lo ayudará a obtener el mejor valor de reventa.
Incluso con una buena preparación, el proceso de compra de una vivienda puede estar lleno de sorpresas. Es posible que se enfrente a un mercado competitivo con guerras de ofertas, demoras en el proceso de aprobación o hallazgos inesperados durante la inspección. La clave es mantenerse flexible e informado en cada etapa.
Si su primera oferta no es aceptada, no se desanime. Usa lo que has aprendido para hacer una oferta más sólida la próxima vez. Manténgase en estrecho contacto con su agente inmobiliario, oficial de préstamos y asesor de vivienda para estar al tanto de cada detalle.
Cuanto más sepa sobre cada paso, desde la aprobación previa hasta el tutorial final, mejores decisiones tomará. Ser propietario de una vivienda es un compromiso a largo plazo, y tomarse el tiempo para hacerlo bien lo beneficiará en los próximos años.
Se hace un recorrido justo antes de cerrar. Es tu última oportunidad de revisar la propiedad y confirmar que todo está en orden antes de firmar los documentos finales. No es una inspección formal, pero aun así debes prestar mucha atención.
Durante el recorrido, compruebe que:
Si algo no está bien, hable con su agente inmobiliario de inmediato. Es posible que pueda retrasar el cierre o negociar una solución. Nunca te saltes el tutorial final, ya que puedes evitar costosos dolores de cabeza en el futuro.
Al calcular el pago mensual de la hipoteca, es fácil centrarse únicamente en el préstamo en sí. Sin embargo, los propietarios de viviendas se enfrentan a muchos otros costos recurrentes y únicos que deberían formar parte de su plan a largo plazo.
Algunos de estos costos incluyen:
Es inteligente seguir presupuestando incluso después de mudarte. Usa una parte de tus ingresos para financiar una reserva de mantenimiento. Muchos planificadores financieros recomiendan reservar entre el 1% y el 2% del valor de la vivienda anualmente para reparaciones.
Anticipar estos gastos protege el valor de su vivienda y garantiza que pueda afrontar problemas inesperados sin tener que recurrir a un crédito con intereses altos.
Una de las mayores ventajas financieras de comprar una casa es acumular capital hipotecario. Cada pago hipotecario que haga ayuda a reducir el saldo de su préstamo. Con el tiempo, a medida que el valor de mercado de su vivienda aumenta y su deuda disminuye, usted gana plusvalía.
Puede usar el valor acumulado de su vivienda para metas futuras, tales como:
Sin embargo, pedir un préstamo con garantía hipotecaria debe hacerse con cuidado. Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito acumulan deudas y pueden poner en riesgo su vivienda si no puede pagarla.
Trate su casa como una inversión a largo plazo. Manténgala en buenas condiciones, controle su valor de tasación y manténgase al día sobre las tendencias del mercado local. Si alguna vez piensas en vender o refinanciar, estarás mejor preparado.
Recapitulemos los pasos más importantes para comprar una casa:
Ser propietario de una vivienda no tiene por qué ser abrumador. Con la orientación de profesionales de bienes raíces, asesores de vivienda y prestamistas, tendrá un sistema de apoyo en cada paso del proceso. Adoptar un enfoque inteligente e informado lo ayudará a comprar una casa que se ajuste a sus necesidades y a su presupuesto.
Solo recuerda que no tienes que hacerlo solo. Hay agencias de vivienda sin fines de lucro aprobadas por el HUD que están listas para ofrecer su experiencia, ¡y cuanto antes usted busca ayuda, mejor será para usted el proceso de compra de una vivienda.
