Una hipoteca inversa HECM es un préstamo hipotecario único diseñado para propietarios de viviendas de edad avanzada que desean acceder al valor acumulado de su vivienda sin vender ni hacer pagos hipotecarios mensuales. «HECM» son las siglas en inglés de Home Equity Conversion Mortgage, un programa asegurado por la Administración Federal de Vivienda para ayudar a las personas a envejecer en el lugar de residencia y a obtener flexibilidad financiera.
A diferencia de una hipoteca tradicional en la que usted paga al prestamista, una hipoteca inversa le permite al prestamista pagarle, ya sea de una sola vez, a lo largo del tiempo o como una línea de crédito. Pero, ¿cómo funcionan realmente estos préstamos? ¿Son los más adecuados para usted?
Analicemos más de cerca cómo funcionan la mayoría de las hipotecas inversas, quién reúne los requisitos y qué debe tener en cuenta antes de seguir adelante.
Una hipoteca inversa es un préstamo que permite a los propietarios de 62 años o más pedir dinero prestado utilizando su vivienda como garantía. Usted conserva el título de propiedad de su vivienda, pero en vez de hacer los pagos, los recibe. El dinero que recibe se suma a su préstamo con el tiempo y se devuelve cuando se muda, vende la casa o fallece.
Las hipotecas de conversión de capital hipotecario son el tipo más común, respaldadas por el gobierno federal. También existen las hipotecas inversas propias, que ofrecen prestamistas privados y pueden ser más adecuadas para viviendas de alto valor.
Para ver un desglose de los términos y requisitos oficiales, visita la Ayuda con el recurso HECM de MyBank.gov.
Una hipoteca con conversión del valor neto de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) utiliza el capital acumulado en su vivienda para ofrecer fondos de préstamo. El monto para el que es elegible depende de:
Cuanto mayor sea usted y cuanto más capital tenga, más podrá pedir prestado.
Para calcular el monto potencial de tu préstamo, prueba a usar el Calculadora de hipotecas inversas.
Para calificar para una HECM, los prestatarios deben cumplir con reglas específicas:
Si no estás seguro de si tu propiedad cumple con los estándares de elegibilidad, consulta ¿Mi vivienda califica para una hipoteca inversa? para obtener un desglose detallado de las necesidades.
Si está casado, ambos cónyuges deben figurar en el préstamo para proteger al cónyuge que no solicita el préstamo. Este 2332 garantiza que la pareja sobreviviente pueda permanecer en la vivienda si uno de los prestatarios fallece o se muda a un centro de cuidado.
Hay tres tipos principales de hipotecas inversas:
Asegurado por el gobierno federal y el más común
Préstamos privados con límites potencialmente más altos para viviendas de mayor valor
Lo ofrecen organizaciones sin fines de lucro o agencias locales para necesidades específicas, como reparaciones en el hogar o el pago de impuestos
Los distintos tipos de hipotecas inversas funcionan de diferentes maneras; cada tipo de préstamo tiene sus ventajas y desventajas. No todas las hipotecas inversas están reguladas por igual, así que asegúrese de comparar las características con cuidado.
Al establecer una hipoteca inversa, podrá elegir entre:
Sus intereses se suman al saldo del préstamo en lugar de pagarlos de su bolsillo. Con el tiempo, el préstamo aumenta debido a los intereses cobrados y otros cargos.
Muchos propietarios prefieren la flexibilidad de las ARM, especialmente aquellos que utilizan una línea de crédito cada vez mayor para convertir el capital de forma gradual con el tiempo.
Los HECM incluyen ciertos costos incluidos en el préstamo:
Estos costos pueden acumularse, pero no se pagan de su bolsillo. Por el contrario, están incluidos en el propio préstamo.
Para obtener más información sobre los costos y las protecciones, lea el Guía del Consejo Nacional sobre el Envejecimiento para anular hipotecas.
Comenzar con una hipoteca de conversión del valor neto de la vivienda (HECM) es un proceso estructurado y la educación es el primer requisito. El HUD exige que todos los prestatarios de la HECM reciban asesoramiento de una agencia aprobada por el HUD. Esto garantiza que los prestatarios comprendan las implicaciones financieras y las responsabilidades a largo plazo del préstamo.
Puede programar esta sesión a través de un proveedor certificado. Para comenzar, visite Asesoramiento sobre hipotecas inversas, donde encontrará orientación sobre cómo prepararse para su cita y qué documentos necesitará.
Una vez completado, el proceso de solicitud incluye lo siguiente:
Puede elegir cómo recibir los fondos de su préstamo según sus necesidades: una suma global, pagos mensuales, una línea de crédito o una combinación. Usa el Calculadora de hipotecas inversas para ejecutar varios escenarios y explorar lo que funciona mejor para usted.
Las hipotecas inversas se utilizan a menudo para convertir el capital en flujo de caja utilizable durante la jubilación. Una vez establecido el préstamo, los fondos se pueden usar para:
Debido a que este préstamo no requiere pagos regulares, ofrece una estrategia valiosa para acceder al patrimonio ya incorporado a su hogar.
Sin embargo, el saldo del préstamo aumenta a medida que se agregan los intereses y las primas del seguro hipotecario, y su capital se reduce con el tiempo.
Aunque no hagas los pagos hipotecarios mensuales, los prestatarios deben cumplir con las obligaciones clave para evitar que se produzca un incumplimiento del préstamo:
Si el prestatario no cumple con estos términos, el prestamista puede declarar el préstamo vencido y pagadero. Estas son algunas de las razones más comunes por las que los prestatarios no cumplen con los requisitos de la HECM. En algunos casos, los herederos pueden perder la vivienda porque no se pagaron los impuestos o porque el prestatario abandonó la propiedad.
Para protegerse y proteger a su familia, asegúrese de entender la lista completa de obligaciones y de tener un plan para cumplirlas durante la vigencia del préstamo.
Por lo general, un préstamo hipotecario revertido se reembolsa cuando:
Por lo general, la casa se vende y los ingresos se utilizan para pagar el saldo pendiente del préstamo. Si el monto de la venta es inferior al monto adeudado, el seguro de la FHA cubre la diferencia. Esto convierte al HECM en un préstamo sin recurso; su patrimonio nunca será responsable de más del valor de la vivienda en el momento de la venta.
Si la venta genera más del saldo adeudado, el capital restante se destina a los herederos.
Algunas personas mayores consideran refinanciar una hipoteca tradicional de la FHA en lugar de solicitar una hipoteca inversa. Esta opción puede ser preferible si:
Sin embargo, una hipoteca tradicional requiere pagos mensuales, mientras que una hipoteca revertida no. Esta desventaja hace que las HECM sean atractivas para quienes tienen un flujo de caja limitado.
Las hipotecas inversas también se pueden comparar con un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Estas opciones pueden ser adecuadas si puede pagar los pagos mensuales y desea conservar más capital a largo plazo.
Visita Hipoteca inversa versus préstamo con garantía hipotecaria: ¿cuál es mejor? para obtener una comparación detallada de cómo se comparan los diferentes tipos de préstamos.
Este es un desglose rápido de los principales beneficios y desventajas de las hipotecas con conversión de capital hipotecario:
Ventajas:
Contras:
Para sopesar todas las consideraciones detenidamente, consulte Lo que debe saber sobre los pros y los contras de las hipotecas inversas.
Una de las mayores ventajas de una hipoteca inversa es la flexibilidad en la forma en que recibe sus fondos. Los prestatarios pueden elegir entre préstamos fijos y ARM en función de sus objetivos financieros.
Muchos prestatarios eligen una ARM con una LoC para preservar la flexibilidad. Aún mejor, las líneas de crédito no utilizadas aumentan con el tiempo, lo que aumenta su poder de endeudamiento.
Una LoC también puede actuar como un amortiguador contra el aumento de los gastos o las reparaciones inesperadas del hogar. Si se usa de manera responsable, puede ayudar a los propietarios de viviendas de más edad a ahorrar dinero al reducir la dependencia de otras fuentes de deuda más costosas.
Un préstamo hipotecario inverso vence cuando:
Una vez que vence el préstamo, la casa generalmente se vende y los ingresos se destinan a pagar el saldo del préstamo. Si la vivienda se vende por más de lo que se debe, el capital restante se destina a sus herederos.
Si se vende por menos, el seguro de la FHA cubre la brecha. Esto garantiza que los préstamos hipotecarios inversos no tengan ningún recurso; usted o su familia nunca deberán más que el valor de mercado de la vivienda en el momento de la venta.
Para obtener más información sobre las protecciones al consumidor y las actualizaciones normativas, consulte la Guía de hipotecas inversas de la CFPB.
El mercado de hipotecas inversas ha crecido significativamente durante la última década, con miles de préstamos HECM emitidos anualmente. A medida que aumentan los costos de jubilación y las pensiones se vuelven más escasas, más propietarios buscan formas de liberar el valor acumulado de la vivienda sin dejar de permanecer en sus hogares.
Sin embargo, el mercado también ha registrado una mayor regulación para proteger a los prestatarios. La actualización de las normas de asesoramiento, las normas de evaluación más estrictas y la supervisión de los servicios han ayudado a reducir el abuso y la confusión.
Sin embargo, no todas las hipotecas inversas se crean de la misma manera. Algunas hipotecas inversas para propietarios particulares se comercializan agresivamente entre las personas de la tercera edad sin explicar las consecuencias a largo plazo. Es por eso que el asesoramiento y la educación adecuados son esenciales.
Los HECM modernos incluyen varias protecciones para los prestatarios y sus familias:
Estas protecciones, combinadas con la supervisión federal, ayudan a reducir el riesgo de ejecución hipotecaria o incumplimiento. Sin embargo, los prestatarios deben estar al tanto de todas sus responsabilidades. No pagar los impuestos sobre la propiedad o no mantener un seguro aún puede resultar en una ejecución hipotecaria, incluso con estas salvaguardas vigentes.
Antes de comprometerse, considere estas alternativas a una hipoteca inversa:
Cada opción tiene ventajas y desventajas. La opción adecuada depende de sus ingresos, de sus objetivos y de si desea dejar la vivienda a sus herederos.
Una hipoteca inversa HECM es una herramienta financiera, no una solución única para todos. Puede ser ideal si:
Puede que no sea correcto si:
Antes de tomar una decisión, hable con un consejero aprobado por el HUD. Obtenga una segunda opinión de un asesor financiero o de un familiar y utilice las herramientas en línea para explorar las cifras.
Si está considerando una hipoteca inversa, Credit.org tiene recursos para ayudarlo a:
No apresure la decisión; tómese el tiempo para entender todas sus opciones y responsabilidades. Las hipotecas inversas pueden ser una herramienta poderosa para la libertad financiera cuando se usan con prudencia.
