Cuando los prestamistas evalúan si puedes pagar un préstamo, hay un número que siempre tiene más peso del que la mayoría de los prestatarios creen: tu relación entre deudas e ingresos. Esta cifra ayuda a los prestamistas a evaluar qué parte de sus ingresos brutos mensuales ya está comprometida con el pago de la deuda y si tener más deudas tiene sentido desde el punto de vista financiero.
Si bien las calificaciones crediticias suelen ser las que más atención reciben, los prestamistas miden la asequibilidad mediante cálculos entre deudas e ingresos, especialmente la relación final. Entender cómo funciona esta relación, cómo calcularla correctamente y cómo la utilizan los prestamistas puede ayudarte a tomar mejores decisiones financieras antes de solicitar una hipoteca, un préstamo para un auto o un préstamo nuevo.
La relación entre deudas e ingresos compara sus pagos mensuales de deuda con sus ingresos brutos mensuales. El resultado es una relación de ingresos expresada como un porcentaje, que muestra qué parte de sus ingresos ya está comprometida con deudas.
Los prestamistas miden la asequibilidad utilizando los ingresos brutos en lugar del pago neto, ya que los impuestos y otras deducciones varían ampliamente. El uso de los ingresos brutos mensuales crea una manera uniforme de comparar a los prestatarios. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor explica qué es una relación entre deudas e ingresos y por qué los prestamistas suelen confiar en ella a la hora de decidir si aprueban un préstamo.
Desde la perspectiva de un prestamista, un porcentaje más alto significa más riesgo. Un porcentaje más bajo indica que tienes espacio en tu presupuesto para administrar los pagos mensuales y absorber otros gastos mensuales sin atrasarte.
Uno de los aspectos más confusos de su relación entre deudas e ingresos es que no refleja todo lo que paga cada mes. Los gastos de manutención, como los alimentos, los servicios públicos, el seguro médico, el seguro de automóvil y otras facturas mensuales, son importantes para su presupuesto, pero no se incluyen en el cálculo de la deuda con respecto a los ingresos.
En cambio, los prestamistas se centran en la relación entre la deuda y los ingresos porque mide las obligaciones fijas vinculadas a los préstamos. Estos son pagos que deben hacerse independientemente de las elecciones de estilo de vida. Su salario anual, convertido en ingreso bruto mensual, forma el denominador, mientras que la deuda recurrente forma el numerador.
Comprender esta distinción ayuda a los prestatarios a evitar errores comunes, como suponer que los altos costos de vida significan automáticamente una alta relación entre deuda e ingresos, o pasar por alto la forma en que la deuda adicional cambia el cálculo.
Su índice de DTI y su calificación crediticia miden cosas diferentes. Una calificación crediticia evalúa la forma en que ha administrado las cuentas de crédito a lo largo del tiempo. La relación DTI mide qué tan asequible sería una nueva deuda en función de sus ingresos y obligaciones actuales.
La relación entre la deuda y los ingresos en sí misma no aparece en los modelos de calificación crediticia. Sin embargo, los comportamientos que elevan su ratio de DTI suelen dañar indirectamente las calificaciones crediticias. Las deudas altas de tarjetas de crédito aumentan su índice de utilización del crédito. Hacer pagos mínimos mientras tiene saldos grandes puede debilitar su crédito.
Esta es la razón por la que los prestamistas a menudo evalúan el puntaje crediticio y el índice DTI juntos. Uno refleja el riesgo en función del comportamiento, el otro refleja la asequibilidad en función de las matemáticas.
Las agencias no calculan ni declaran su relación entre deudas e ingresos. Sin embargo, los prestamistas se basan en gran medida en la información de las agencias de crédito para realizar sus propios cálculos.
Su informe crediticio enumera las cuentas de crédito, los saldos, los pagos mínimos, las cuotas, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles y el historial de pagos. Los prestamistas comparan estas obligaciones con sus ingresos actuales para determinar su relación entre la deuda y los ingresos o el DTI. Para obtener una definición técnica de la relación entre la deuda y los ingresos en los sistemas de préstamo, consulte la descripción general de Wikipedia sobre relación entre deudas e ingresos.
Los errores en un informe crediticio pueden aumentar la relación entre deudas e ingresos calculada, que es una de las razones por las que es importante revisar los informes antes de solicitar un crédito.
El backend incluye todos los pagos mensuales recurrentes de las deudas. Estos elementos constituyen el total de sus obligaciones de deuda mensuales y afectan directamente a la forma en que los prestamistas ven la asequibilidad.
Las deudas comunes incluidas son:
En conjunto, representan todas sus deudas a efectos de la relación DTI. Se excluyen los gastos mensuales que no están vinculados a los préstamos, como los alimentos, los servicios públicos o las primas de seguros, aunque afecten al flujo de caja.
Los prestatarios con frecuencia subestiman sus deudas porque pasan por alto ciertas obligaciones. Con frecuencia no se paga la manutención de los hijos. Los préstamos con saldos más pequeños a veces se ignoran. Las deudas de las tarjetas de crédito pueden subestimarse si solo se considera una tarjeta.
Realizar pagos mínimos en varias tarjetas de crédito puede aumentar significativamente las obligaciones mensuales. Esto es especialmente cierto cuando los saldos se distribuyen entre varios límites de crédito.
Los prestamistas a veces hacen referencia tanto a una ratio inicial como a una ratio final. La ratio inicial solo tiene en cuenta los costos de la vivienda, incluidos los pagos de la vivienda, los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda.
La ratio final incluye los costos de la vivienda más todas las demás deudas. Debido a que abarca todas sus obligaciones, el back-end es la principal métrica de asequibilidad para la mayoría de las decisiones crediticias. El Corporate Finance Institute explica cómo los prestamistas evalúan la relación de back-end al evaluar el riesgo general.
Calcular la relación entre deudas e ingresos en sí es sencillo. Sume el total de sus pagos mensuales de deuda. Luego divida ese número por su ingreso bruto mensual.
El resultado es un decimal. Multiplica por 100 para convertirlo en un porcentaje. Este porcentaje es la relación entre su deuda e ingresos.
Es importante entender la fórmula, pero la precisión depende de que se identifiquen correctamente todos los pagos de la deuda antes de realizar el cálculo.
Antes de calcular su DTI, haga una lista de todos los pagos de deuda recurrentes. Incluya los pagos hipotecarios, los préstamos para automóviles, los préstamos estudiantiles, los mínimos de las tarjetas de crédito, los préstamos personales y cualquier otra cuota.
Este paso es fundamental porque el incumplimiento de una sola obligación puede producir un resultado engañoso. Muchos prestatarios descubren que el pago de los saldos de las tarjetas de crédito tiene un impacto mayor de lo esperado en la deuda general. Credit.org explica las estrategias prácticas para ello en su guía sobre pagar la deuda de la tarjeta de crédito.
Una vez que haya enumerado todas las deudas, estará listo para calcular su DTI con precisión.
Suponga que su ingreso bruto mensual es de 5000 dólares. Sus obligaciones mensuales incluyen 1200$ para la hipoteca, 400$ en préstamos para automóviles, 250$ en pagos de préstamos estudiantiles y 150$ en pagos mínimos de tarjetas de crédito. Tu total mensual equivale a 2000$.
Divida 2000$ por 5000$. El resultado es 0,40. Multiplique por 100 y su relación entre deudas e ingresos será del 40 por ciento.
Este índice final refleja todas sus deudas y es el número que utilizan los prestamistas para evaluar la asequibilidad.
Un buen índice de DTI es generalmente del 36 por ciento o menos, pero los estándares crediticios no son absolutos. Los prestamistas suelen analizar los rangos entre la deuda y los ingresos en lugar de un único límite y luego evalúan la solicitud completa.
Algunos prestamistas aceptan una relación DTI más alta cuando los prestatarios muestran puntos fuertes compensatorios. Estos pueden incluir un historial crediticio sólido, un empleo estable, reservas de efectivo o un pago inicial mayor. En esos casos, los prestamistas pueden aceptar una proporción más alta incluso si el prestatario supera ligeramente las pautas tradicionales.
Los prestamistas hipotecarios, en particular, pueden permitir ratios por debajo de los 40 para los prestatarios calificados. Pennymac explica cómo los prestamistas evalúan lo aceptable relaciones entre deudas e ingresos según el tipo de préstamo, la estabilidad de los ingresos y los factores de riesgo. Incluso cuando se aceptan ratios más altos, los prestatarios con ratios más bajos suelen reunir los requisitos para obtener tasas de interés más favorables.
Una alta proporción de DTI es una de las razones más comunes por las que se niegan los préstamos. Esto sucede a menudo cuando los prestatarios se centran en mejorar su calificación crediticia y pasan por alto la forma en que otras deudas afectan la asequibilidad.
Asumir más deudas poco antes de presentar la solicitud puede aumentar las obligaciones de deuda mensuales lo suficiente como para provocar una denegación. Los gastos inesperados que se financian con tarjetas de crédito o préstamos personales también pueden hacer que el DTI supere los límites aceptables.
Muchas negaciones se deben a problemas de tiempo más que a problemas financieros a largo plazo. Credit.org describe estas cuestiones en su explicación de por qué se niega un préstamo hipotecario, que muestra cómo los ratios de DTI interactúan con otros factores de suscripción.
La consolidación a menudo se promociona como una forma de reducir los pagos mensuales, pero rara vez mejora la relación entre deudas e ingresos de manera significativa. Los préstamos de consolidación pueden reducir los costos de las tasas de interés, pero por lo general no saldan la deuda más rápido ni cambian la relación entre deudas e ingresos.
En muchos casos, los prestatarios consolidan sus deudas y luego acumulan más deudas al continuar usando tarjetas de crédito. Esto se traduce en más deuda, no en menos, y en una obligación de deuda mensual total más alta.
Debido a que la consolidación reemplaza un préstamo por otro, el problema subyacente de asequibilidad a menudo persiste. Esta es la razón por la que los préstamos de consolidación con frecuencia no mejoran la salud financiera a largo plazo ni las probabilidades de aprobación.
La forma más eficaz de reducir el DTI es reducir el numerador o aumentar el denominador, o ambos. Eso significa reducir la deuda mensual o aumentar los ingresos de manera sostenible.
El pago de los saldos de las tarjetas de crédito reduce los mínimos de las tarjetas de crédito y, al mismo tiempo, mejora la tasa de utilización del crédito. La eliminación de los préstamos en cuotas más pequeñas puede tener un efecto inmediato en las obligaciones mensuales.
El aumento de los ingresos mediante un empleo estable o un trabajo adicional constante mejora los ingresos brutos sin aumentar el riesgo. Evite pedir dinero prestado para compras discrecionales mientras trabaja para reducir el DTI.
Algunas mejoras de DTI se producen rápidamente. La cancelación de un préstamo pequeño para automóviles o la reducción de los saldos de las tarjetas de crédito pueden reducir la deuda en unos pocos ciclos de facturación.
Las mejoras a largo plazo llevan más tiempo. Aumentar el salario anual, reducir la dependencia del crédito y mejorar los hábitos de gasto fortalecen la salud financiera general y facilitan la obtención de préstamos en el futuro.
Comprender qué cambios producen resultados inmediatos ayuda a los prestatarios a priorizar las acciones cuando el tiempo es importante.
Su relación entre deudas e ingresos debe guiar si tiene sentido solicitar un préstamo ahora o esperar. Los prestatarios con un DTI elevado suelen mejorar sus resultados al retrasar las solicitudes y centrarse primero en reducir la deuda.
La solicitud demasiado pronto puede resultar en denegaciones que permanezcan en el archivo de los prestamistas. El uso del DTI como herramienta de toma de decisiones le ayuda a evitar solicitudes innecesarias y a proteger su historial crediticio.
Cuando la compra de una vivienda fracasa debido a problemas de financiación, el DTI suele ser el problema subyacente. Revisar los pagos hipotecarios, los costos de la vivienda y la deuda mensual total proporciona una hoja de ruta clara para mejorar.
Credit.org explica los próximos pasos prácticos en su guía sobre qué hacer si la compra de su vivienda fracasó, incluida la forma de aprovechar el revés como una oportunidad para fortalecer la asequibilidad.
Antes de solicitar un préstamo, es útil probar la asequibilidad utilizando herramientas objetivas. De Credit.org calculadora de ingresos hipotecarios requeridos muestra cómo interactúan el ingreso bruto mensual, el total de las obligaciones mensuales y los pagos hipotecarios.
El uso de este tipo de herramienta le permite evaluar los escenarios antes de comprometerse con una solicitud de préstamo. También destaca cómo los pequeños cambios en la deuda o los ingresos afectan las probabilidades de aprobación.
Cada préstamo compromete ingresos futuros. Entender su relación entre deudas e ingresos le ayuda a evaluar si un nuevo préstamo respalda o socava sus metas financieras a largo plazo.
Mantener una deuda manejable reduce el estrés, mejora la flexibilidad y protege contra gastos inesperados. El DTI no es solo una métrica para los prestamistas, es una medida práctica de la salud financiera general.
Muchos prestatarios luchan con la asequibilidad no porque los ingresos sean demasiado bajos, sino porque la deuda se ha acumulado gradualmente. Abordar el DTI requiere un plan que se centre en reducir la deuda sin crear nuevas obligaciones.
Si tu ratio de back-end impide la aprobación, la orientación profesional puede ayudarte a priorizar las acciones correctas. Puedes programar una cita para el servicio de vivienda para revisar los problemas de asequibilidad relacionados con la propiedad de una vivienda o hablar con un consejero a través de asesoramiento sobre deudas para desarrollar un plan estructurado para reducir la deuda mensual y mejorar las probabilidades de aprobación.
Un plan claro centrado en reducir el DTI le permite controlar el proceso de préstamo y respalda la toma de decisiones financieras más sólidas a lo largo del tiempo.
