Si tiene problemas con los pagos atrasados de su préstamo hipotecario, no está solo. Muchos propietarios de viviendas en todo el país están buscando maneras de mantenerse a flote después de una situación difícil, especialmente después de la COVID-19. Dos de las opciones más comunes que ofrecen los prestamistas son la indulgencia y la modificación del préstamo. Pero, ¿cómo sabe cuál es la más adecuada para su situación?
En este artículo, veremos cómo funciona cada opción, cómo afectan su futuro financiero y qué medidas tomar si se enfrenta a una ejecución hipotecaria. También explicaremos las diferencias clave entre estas herramientas y cómo se compara un acuerdo de indulgencia con un cambio de préstamo permanente.
Si no hace los pagos de la hipoteca, el prestamista puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Este es el camino legal que toman los prestamistas para recuperar la propiedad en caso de que usted se retrase. En la mayoría de los casos, la ejecución hipotecaria no comienza de inmediato, pero cuanto más espere para responder, menos opciones tendrá para evitar la ejecución hipotecaria.
Según su estado, el cronograma y los pasos legales pueden variar. Si corre el riesgo de una ejecución hipotecaria o ya está en ella, es fundamental que comprenda sus derechos y sus opciones de reparación. Para ver en detalle cómo funciona el proceso, visita El proceso de ejecución hipotecaria y sus opciones.
Analicemos los aspectos básicos de estas dos opciones populares:
Esta guía sobre modificaciones de préstamos y indulgencias de Montegra ofrece una comparación útil. Para otra perspectiva, este desglose de Fortra Law explora las implicaciones legales y las responsabilidades del prestatario en cada tipo de acuerdo.
La elección correcta depende de su situación. ¿Se enfrenta a una pérdida de ingresos a corto plazo o necesita una solución a largo plazo para volver a poner al día su hipoteca?
Un acuerdo de indulgencia es un plan formal entre usted y la entidad administradora de su hipoteca. Suspende o reduce temporalmente sus pagos mensuales mientras se recupera de una situación difícil. Estos planes se volvieron especialmente comunes durante la COVID-19, cuando millones de propietarios los utilizaron como parte de las protecciones de la Ley CARES.
Esto es lo que debes saber:
Para obtener consejos sobre lo que ocurre cuando finaliza la indulgencia, consulte Guía oficial de la CFPB.
La indulgencia está diseñada para personas que atraviesan dificultades temporales, como la pérdida del empleo, la enfermedad o la pérdida de ingresos debido a la COVID-19 o a un desastre natural. Si sigues trabajando pero ganas menos, o si has tenido una emergencia única, es posible que tu prestamista te ofrezca esta solución a corto plazo.
Para cumplir con los requisitos, normalmente es necesario:
En el caso de las hipotecas respaldadas por el gobierno federal, la indulgencia suele ser más accesible. Los programas varían según el prestamista, así que consulte con su proveedor o la guía oficial del programa de la FHFA.
Una modificación del préstamo es una solución a largo plazo para los prestatarios que no pueden pagar su hipoteca actual, incluso después de una interrupción temporal. En lugar de pausar los pagos, la entidad administradora cambia permanentemente las condiciones del préstamo para que la deuda sea más manejable.
Los cambios comunes en las modificaciones de préstamos incluyen:
Deberá completar una solicitud que a menudo requiere una declaración de dificultades económicas, talones de pago recientes, estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos. Estos documentos se conocen como la documentación requerida.
Algunos programas de modificación de préstamos ofrecen un período de prueba para comprobar la asequibilidad antes de la aprobación final. Obtenga más información sobre los riesgos y beneficios en nuestro guía para modificar su préstamo.
Ambas opciones pueden afectar su informe crediticio, pero no por igual.
Sin embargo, en ambos casos, trabajar con su prestamista es mejor que simplemente incumplir. Es importante recordar que la ejecución hipotecaria tiene un impacto negativo mucho mayor en su calificación crediticia que cualquiera de las dos opciones.
Si no está seguro de cómo afectará su decisión a su capacidad de endeudamiento a largo plazo, considere revisar su informe crediticio y analizarlo con un asesor de vivienda aprobado por el HUD.
Al decidir entre una suspensión temporal de cobro o una modificación del préstamo, piense en su capacidad a largo plazo para reanudar los pagos. Pregúntese a sí mismo:
Si no está seguro, no tiene que tomar la decisión solo. Un asesor de vivienda certificado puede analizar las ventajas y desventajas según tu situación. Explore cómo la asesoría de vivienda puede ayudar.
Así es como se diferencian:
Use su estado de cuenta hipotecario mensual para comparar los pagos anteriores y posteriores al ajuste.
Cuando se acerque el final de la indulgencia, se espera que trabajes con la entidad administradora de tus préstamos para encontrar una solución de pago. Las opciones pueden incluir:
Si ha pausado los pagos durante la suspensión temporal de cobro, su prestamista querrá ver un plan sobre cómo se abordarán esos montos. Algunas entidades administradoras permiten el pago gradual, mientras que otras ofrecen aplazar el saldo hasta el final del plazo del préstamo.
Para obtener más información sobre cómo las entidades administradoras administran este proceso, consulte Perspectivas de cumplimiento de la Reserva Federal.
Comience por ponerse en contacto con su prestamista hipotecario o entidad administradora de préstamos a través de su portal en línea o línea de servicio al cliente. Prepárate para enviar tu:
¿Necesitas ayuda para prepararte? Comunícate con una agencia de asesoramiento sobre vivienda sin fines de lucro aprobada por Urban Development. Muchas ofrecen ayuda con el papeleo y la comunicación directa con los prestamistas.
Al solicitar cualquiera de las opciones, con frecuencia se le pedirá que presente una declaración de dificultades; una explicación por escrito de las razones por las que tiene dificultades para hacer los pagos hipotecarios regulares y cómo han cambiado sus finanzas.
Cuando escribas tu declaración de dificultades económicas, ten en claro el tipo de dificultades financieras a las que te enfrentas. Ya sea por el aumento de los gastos, la pérdida del empleo o las facturas médicas, los prestamistas deben entender el impacto en tu capacidad de pago. Este contexto ayuda a determinar para qué programas de ayuda reúne los requisitos.
Sea honesto y detallado. Incluya:
También necesitarás la documentación requerida, como talones de pago recientes, declaraciones de impuestos y un estado de cuenta hipotecario mensual para respaldar tu reclamación.
Esta documentación ayuda a la entidad administradora del préstamo a decidir si ofrece un plan de indulgencia, una modificación del préstamo o una combinación de ambos.
Muchos propietarios cometen el error de aceptar un acuerdo de indulgencia sin un plan para lo que sucederá después. Una vez que finaliza el período de indulgencia, es posible que tengas que devolver rápidamente la cantidad que no has pagado, a veces en forma de una suma global, a menos que tu prestamista te ofrezca un aplazamiento del pago o transfiera el saldo a un nuevo préstamo.
Si aún tiene problemas para pagar, pregunte si puede hacer la transición a una modificación de préstamo. Esa opción puede distribuir el costo a lo largo de un período de amortización más largo, reducir tus pagos mensuales o extender el plazo de tu préstamo.
No esperes hasta el último minuto. Si no puede reanudar los pagos, actúe con anticipación para conservar sus opciones.
Si su préstamo hipotecario está respaldado por Freddie Mac, Fannie Mae, la FHA, el VA o el USDA, es posible que tenga acceso a programas especiales que faciliten la indulgencia o la modificación del préstamo.
Durante la COVID-19, estas agencias ofrecieron una indulgencia simplificada sin documentación, y muchas continúan brindando opciones mejoradas en la actualidad.
Consulte con su entidad administradora o utilice la herramienta de búsqueda de préstamos de la FHFA para ver si su hipoteca es elegible. Para obtener más información sobre el programa, visite Página de mitigación de pérdidas de la FHFA.
Demasiados prestatarios esperan demasiado y se atrasan sin comunicarse. Eso es lo peor que puedes hacer.
Si deja de pagar su hipoteca y no se pone en contacto con su prestamista, puede:
Incluso si se siente abrumado, solicitar ayuda con anticipación mejora sus probabilidades de evitar la ejecución hipotecaria. También le brinda más flexibilidad para elegir el camino correcto.
Estos son 5 consejos para evitar estafas de ejecución hipotecaria.
Un asesor de vivienda certificado por el HUD puede:
Estos servicios suelen ser gratuitos o de bajo costo, y vienen sin presiones ni argumentos de venta.
Encuentre un consejero a través de Directorio de asesoramiento de vivienda del HUD, o ponte en contacto con Credit.org para obtener ayuda.
Es posible que algunos propietarios necesiten primero una suspensión temporal de pagos y, después, una modificación del préstamo. Esto ocurre cuando:
Los prestamistas suelen revisar tu estado después de la suspensión temporal de cobro y ofrecen una modificación de préstamo como seguimiento.
Comprueba siempre tus opciones antes de aceptar los nuevos términos.
A veces, incluso con ayuda, es posible que ya no sea posible conservar su hogar. En esas situaciones, es importante conocer las opciones de ayuda hipotecaria que van más allá de la suspensión temporal de cobro o la modificación del préstamo.
Estas son algunas:
Todo esto puede proteger su futuro financiero a largo plazo, pero conlleva consecuencias legales y financieras. Antes de tomar cualquier decisión, considere consultar a un asesor de vivienda o, si es necesario, a un bufete de abogados acreditado que se especialice en alternativas a la ejecución hipotecaria.
Si tu situación sigue siendo inestable al final de la indulgencia, no te quedas sin opciones. Los prestamistas pueden ofrecer:
Prepárate para presentar documentación actualizada y demostrar por qué persisten tus dificultades.
Si sigues teniendo problemas para llegar a fin de mes después de tu indulgencia o modificación de préstamo, ponte en contacto de nuevo con nosotros. Muchos prestamistas ofrecen opciones de alivio escalonadas, especialmente si tus ingresos no se han recuperado por completo.
Y recuerde: incluso si su préstamo está respaldado por los préstamos de Freddie Mac, no se le descalifica automáticamente de los nuevos programas. Consulte con la entidad administradora y solicite recursos adicionales si su solicitud es rechazada.
Tanto la indulgencia como la modificación del préstamo pueden ayudarlo a conservar su vivienda, pero tienen diferentes propósitos.
Enfrentar una ejecución hipotecaria o navegar por los programas de ayuda puede ser abrumador. Si no está seguro de qué hacer a continuación, un asesor de vivienda aprobado por el HUD puede guiarlo a través de sus primeras opciones de préstamo hipotecario o refinanciado, ayudarlo a preparar la documentación y comunicarse con la entidad administradora de sus préstamos en su nombre.
El objetivo no es solo quedarse en su casa, sino construir un futuro financiero que sea sostenible.
