El programa Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) se creó en 2010 para ofrecer a los propietarios de viviendas una forma estructurada de evitar la ejecución hipotecaria cuando conservar su vivienda ya no era una opción. Si bien el programa venció oficialmente en diciembre de 2016, comprender su legado sigue siendo valioso para los profesionales de bienes raíces y los prestatarios que se enfrentan a la venta de propiedades en dificultades.
HAFA formó parte del programa más amplio Making Home Affordable y actuó como una red de seguridad para los propietarios de viviendas que no reunían los requisitos para participar o no tuvieron éxito en un ensayo del Programa de Modificación de Viviendas Asequibles (HAMP). HAFA proporcionó una forma simplificada de tramitar una venta al descubierto o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, al tiempo que ofrecía beneficios tanto a los prestatarios como a las entidades administradoras y a los agentes inmobiliarios.
Analicemos el proceso, los criterios de elegibilidad y las implicaciones duraderas del programa HAFA para que los profesionales de bienes raíces puedan ayudar a los clientes a encontrar opciones similares que aún están disponibles a través de entidades administradoras de préstamos o asesores de vivienda sin fines de lucro.
Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria es una de las alternativas de ejecución hipotecaria que HAFA facilitó a los propietarios de viviendas con dificultades. En lugar de pasar por un proceso completo de ejecución hipotecaria, el prestatario transfirió voluntariamente la propiedad de su propiedad al prestamista.
En el marco de la HAFA, la escritura sustitutiva ofrecía importantes ventajas:
Aunque HAFA ya no está activa, muchos prestamistas siguen aceptando una escritura sustitutiva según las directrices actuales. Una escritura sustitutiva puede seguir siendo una opción viable, especialmente cuando el proceso de venta al descubierto fracasa o la vivienda no se vende.
La HAFA nunca tuvo la intención de ser la primera opción para los prestatarios en dificultades. Para poder optar a la HAFA, el prestatario primero tenía que ser evaluado para el HAMP, un programa de modificación de préstamos diseñado para ayudar a los propietarios de viviendas a conservar sus viviendas al reducir los pagos hipotecarios mensuales.
Por lo general, una modificación de préstamo implica:
Solo después de que se le negara al prestatario una modificación del HAMP (ya sea por no reunir los requisitos, por no cumplir con los requisitos durante el juicio o por solicitar directamente una venta al descubierto), se le pudo evaluar si tenía opciones de HAFA.
El proceso de ejecución hipotecaria puede ser largo, estresante y perjudicial desde el punto de vista financiero. La HAFA ofrecía una alternativa estructurada que mantenía a los propietarios fuera del sistema judicial y evitaba el desalojo. En una ejecución hipotecaria tradicional, los propietarios suelen enfrentarse a acciones legales, a daños crediticios y a la eventual venta forzosa de su vivienda.
Con HAFA:
El programa HAFA también se diseñó para apoyar el papel del profesional inmobiliario en el proceso de venta corta. HAFA se aseguró de que las empresas administradoras no pudieran exigir una reducción de la comisión inmobiliaria estipulada en el acuerdo de cotización, ya que se protegía hasta un 6%.
Los agentes inmobiliarios desempeñaron un papel vital en:
Incluso hoy en día, la participación de un agente inmobiliario bien informado puede marcar la diferencia entre una venta corta exitosa y una ejecución hipotecaria.
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El núcleo del programa HAFA era su apoyo a la venta corta como una forma para que los propietarios con dificultades pudieran cancelar su hipoteca sin enfrentarse a una ejecución hipotecaria. En una venta al descubierto, el prestamista se compromete a aceptar una cantidad inferior a la cantidad total adeudada por la hipoteca al vender la vivienda.
HAFA hizo que las ventas en corto fueran más predecibles y favorables para los prestatarios al:
Los agentes inmobiliarios que trabajan con propiedades de venta corta se beneficiaron de expectativas más claras y aprobaciones más rápidas.
Credit.org apoyó a los profesionales de bienes raíces a través de su exclusivo programa RAPID® (Realtor Appointment Processing In Demand). Esto ofrecía un asesoramiento simplificado de la HAFA para propietarios de viviendas, lo que facilitaba a los agentes inmobiliarios conectar a los clientes con asesores certificados del HUD.
A través de este proceso:
Si bien HAFA ya no está activa, los asesores que brindaron asesoramiento sobre RAPID® siguen ayudando a los propietarios de viviendas a encontrar alternativas, como una venta al descubierto o una escritura sustitutiva.
Es importante tener en cuenta que el HAFA no estaba disponible para todos los tipos de hipotecas. Los préstamos que eran propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac o estaban garantizados por ellos tenían sus propios programas alternativos de ejecución hipotecaria, que se asemejaban mucho a los de la HAFA, pero operaban por separado.
Los prestatarios tenían que comprobar si su hipoteca era propiedad de Fannie Mae utilizando el herramienta de búsqueda de préstamos. Esto determinó su elegibilidad y el camino a seguir.
Volviendo a la idea de la escritura sustitutiva, se consideró una copia de seguridad en caso de que no se pudiera completar una venta al descubierto. HAFA simplificó este proceso al:
Incluso en el mercado actual, algunos prestamistas siguen ofreciendo este acuerdo en condiciones diferentes, especialmente si la vivienda está sumergida y no se puede encontrar un comprador.
Cuando un propietario comienza a atrasarse en los pagos de la hipoteca, evitar la ejecución hipotecaria se convierte en una prioridad principal. Cuanto antes se tomen medidas, más opciones habrá disponibles. Programas como HAFA se diseñaron para intervenir antes del proceso de ejecución hipotecaria comenzó o llegó a un punto sin retorno.
Los propietarios a menudo temen comunicarse con su prestamista, pero permanecer en silencio solo reduce sus opciones. La falta de pago puede llevar rápidamente a un incumplimiento de pago y, después de algunos meses de morosidad, el prestamista puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.
Para evitar la ejecución hipotecaria, es esencial:
El programa HAFA alguna vez garantizó que los propietarios de viviendas serían evaluados para optar por la venta al descubierto o la escritura en lugar de la escritura en un plazo de 30 días a partir de la quiebra de HAMP. Si bien esta regla específica ya no se aplica, muchas entidades administradoras siguen procesos de revisión similares según sus directrices actuales.
Un «acuerdo de lugar» se refiere al acuerdo formal de escritura sustitutiva entre el prestatario y el prestamista. Según la HAFA, esta era una alternativa simplificada al proceso tradicional de ejecución hipotecaria. El acuerdo estipulaba que el propietario transferiría la propiedad de la vivienda al prestamista de manera voluntaria y, a cambio, el prestamista liberaría al propietario de cualquier obligación adicional relacionada con la deuda hipotecaria.
Los beneficios de un acuerdo de escritura sustitutiva de HAFA incluyen:
Esta fue una gran victoria para los propietarios que estaban bajo el agua y no podían vender la casa mediante una venta al descubierto. Si bien los acuerdos de escritura sustitutiva modernos pueden tener términos diferentes, el modelo HAFA sigue siendo un punto de referencia en cuanto a trato justo y claridad financiera.
Uno de los aspectos más importantes de HAFA era la forma en que abordaba la cuestión de la deuda pendiente. En una venta al descubierto o una ejecución hipotecaria típica, es posible que el propietario aún adeude el saldo restante del préstamo después de vender la vivienda. Esto se conoce como saldo deficitario.
HAFA eliminó este riesgo. Cuando se completó una venta en corto o una escritura sustitutiva en el marco de la HAFA:
Para muchos prestatarios, esto significaba el verdadero cierre de una propiedad en dificultades, sin demandas, sin cobros ni más obligaciones financieras vinculadas a la hipoteca.
Vender una casa mediante una venta al descubierto requiere una planificación cuidadosa y un apoyo profesional. Los agentes inmobiliarios que trabajan en estas transacciones deben gestionar las expectativas, trabajar en estrecha colaboración con las entidades administradoras y ayudar a los vendedores a reunir la documentación requerida. Si bien la HAFA estableció un estándar muy alto en cuanto a organización y tiempos de respuesta, muchas de estas prácticas aún se aplican.
Pasos para publicar y vender una venta corta:
Los profesionales de bienes raíces también tenían que entender los formularios específicos de Hafa, como el RASS y el RASS alternativo. Estas herramientas simplificaron el proceso de aprobación y aseguraron un tratamiento uniforme en todos los casos.
La frase «lugar de ejecución hipotecaria» es una abreviatura del acuerdo de escritura sustitutiva. Sin embargo, es importante distinguir esto de la ejecución hipotecaria en sí misma. En una ejecución hipotecaria, el prestamista embarga por la fuerza la vivienda mediante procedimientos legales. Esto a menudo resulta en:
Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, por el contrario:
Si bien la versión HAFA de este proceso ya no está disponible, muchos prestamistas siguen considerando la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria como alternativa, especialmente cuando los esfuerzos de venta en corto han fracasado.
A pesar de que la HAFA finalizó oficialmente en 2016, su marco y las protecciones para los prestatarios siguen vigentes en las políticas de muchas entidades administradoras de hipotecas y programas respaldados por el gobierno. Las lecciones aprendidas de la HAFA —especialmente en lo que respecta a la comunicación, la documentación estandarizada y la protección de los prestatarios— ayudan a definir la forma en que se gestionan hoy en día los acuerdos de compraventa en corto y de escritura sustitutiva.
Los agentes inmobiliarios, los asesores de vivienda y los propietarios de viviendas aún pueden beneficiarse de:
Otra opción: Cash for Keys: ¿Qué es?
Como profesional de bienes raíces, no se puede exagerar su papel para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria. A pesar de que el programa HAFA ha terminado, su capacidad para conectar a los clientes con alternativas de ejecución hipotecaria, guiarlos en las ventas al descubierto o asesorarlos sobre los acuerdos de escritura sustitutiva sigue siendo fundamental.
Continuando con:
... puede marcar una verdadera diferencia para los clientes que enfrentan dificultades financieras y guiarlos hacia el mejor resultado posible, incluso después del final de HAFA.
Para cualquier asesoramiento de vivienda sin fines de lucro necesidades, Credit.org cuenta con consejeros certificados disponibles.
