La Ley de Protección de la Propiedad y el Equidad de la Vivienda (HOEPA) se creó para proteger a los propietarios de viviendas de las prácticas crediticias abusivas y de los prestamistas abusivos. Su objetivo son las hipotecas de alto costo y otros préstamos riesgosos al exigir reglas estrictas de divulgación y un período de espera antes del cierre. Si está solicitando un préstamo cubierto por la HOEPA, su prestamista debe proporcionarle información específica con suficiente antelación, al menos tres días hábiles antes de finalizar su préstamo.
Esta ventana de divulgación no es solo una formalidad, es un derecho legal que da a los prestatarios tiempo para revisar los detalles de su préstamo y retirarse si es necesario. Si no estás seguro de si tu préstamo está cubierto por la HOEPA, es útil hablar con un asesor de vivienda aprobado por el HUD para que evalúe las condiciones por ti.
Las reglas de la HOEPA se describen en la Sección 32 de la Regulación Z, que forma parte de la Ley de Verdad en los Préstamos (TILA). Estas reglas se aplican a las transacciones crediticias cerradas garantizadas por la vivienda principal del prestatario, y especialmente a los préstamos considerados de alto costo según las directrices federales. Esto incluye los préstamos que:
No todas las hipotecas se ven afectadas; se excluyen algunas hipotecas alternativas, hipotecas inversas y préstamos para la compra de viviendas. Sin embargo, si el préstamo entra dentro del ámbito de la HOEPA, el prestamista debe seguir pasos muy específicos.
La Ley de Protección de Equidad en virtud de la HOEPA se aprobó para evitar que los propietarios de viviendas fueran despojados de su capital mediante prácticas crediticias engañosas. Antes de esta ley, los prestamistas sin escrúpulos podían atrapar a las personas con préstamos de alto costo, cobrarles recargos excesivos por mora o incluso alentar a los prestatarios a refinanciar una y otra vez, agotando cada vez más capital a través de las comisiones pagadas y tasas de interés más altas.
Ahora, HOEPA se asegura de que esté informado. Si un préstamo cumple con los límites de cobertura de la HOEPA, su prestamista debe proporcionar la información por escrito. Estas divulgaciones deben ser claras, fáciles de entender y entregarse tres días hábiles antes de la finalización del préstamo.
La Ley Dodd-Frank fortaleció significativamente las regulaciones de la HOEPA. Amplió la definición de hipotecas de alto costo, endureció las restricciones sobre los umbrales de puntos y comisiones y mejoró su cumplimiento. El objetivo era cerrar las lagunas y reducir el número de consumidores perjudicados por los préstamos de alto coste que antes habían pasado desapercibidos.
Gracias a Dodd-Frank, la HOEPA ahora cubre más tipos de préstamos y exige a los prestatarios un mejor asesoramiento sobre la propiedad de la vivienda. De hecho, si la HOEPA considera que su préstamo es de alto costo, su prestamista debe asegurarse de que reciba asesoramiento previo de un tercero calificado, como un asesor aprobado por el HUD.
Si su préstamo está sujeto a la HOEPA, el prestamista debe proporcionarle información por escrito que incluya:
Estas reglas ayudan a garantizar que no te pillen con la guardia baja los cargos inesperados o las subidas repentinas de las tasas.
Después de recibir estas divulgaciones, a veces denominadas divulgaciones de la Sección 32, tiene derecho a un período de espera de tres días. Durante estos tres días hábiles, su prestamista no puede seguir adelante con el préstamo y usted no está obligado a firmar nada. Esto le da tiempo para revisar todos los términos del préstamo y decidir si continúa o no.
Si el prestamista no sigue este proceso, está violando la ley HOEPA y es posible que usted tenga derecho a cancelar el préstamo hasta tres años después de haberlo firmado. Los prestatarios que crean que se han violado sus derechos en virtud de la HOEPA deben buscar ayuda de inmediato, idealmente en una agencia de asesoramiento sobre vivienda sin fines de lucro como Credit.org.
Según la HOEPA, no todos los préstamos costosos se consideran automáticamente de alto costo. Para determinar la cobertura, un préstamo debe cumplir con umbrales específicos relacionados con las comisiones pagadas, las tasas de interés y las condiciones del préstamo. Una hipoteca se puede considerar de «alto costo» si cumple alguna de las siguientes condiciones:
Estas reglas se desarrollaron para proteger a los prestatarios de préstamos que parecen asequibles desde el principio, pero que se vuelven inasequibles con el tiempo. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tasa inicial baja, pero tener una estructura de costos altos que incluye pagos crecientes y puntos porcentuales altos a lo largo de la vigencia del préstamo.
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El umbral de comisiones según la HOEPA es uno de los indicadores clave de una hipoteca de alto costo. Si el total de puntos y comisiones supera un determinado porcentaje del importe del préstamo, el préstamo se marca como indicador. A partir de 2025, el umbral es, por lo general, de:
Los puntos y los cargos incluyen los honorarios de los corredores, los cargos de originación de préstamos, las primas del seguro de crédito y otros cargos financieros prepagados. Si los costos de originar su préstamo son inusualmente altos, es posible que se trate de una transacción cubierta por la HOEPA.
Debido a que los préstamos de la HOEPA están garantizados por su propiedad, atrasarse en los pagos pone en riesgo la propiedad de su vivienda. La ley exige que los prestamistas indiquen esto claramente en la declaración escrita: si usted no cumple con sus obligaciones, el prestamista podría ejecutar la hipoteca y quedarse con la vivienda junto con el capital acumulado.
Esta es la razón por la que la HOEPA se centra tanto en la divulgación completa y temprana, para proteger las líneas con garantía hipotecaria y la propiedad de viviendas de riesgos innecesarios. Perder una vivienda no solo significa perder un refugio; a menudo significa perder años de inversión y seguridad.
Para evitar la ejecución hipotecaria y proteger su vivienda, se alienta a los prestatarios a obtener ayuda de organizaciones sin fines de lucro certificadas. Una sesión gratuita con un asesor aprobado por el HUD a través de Credit.org puede darte información sobre los términos de tu préstamo y ayudarte a entender tus derechos.
La Ley de Protección al Consumidor, que amplió la supervisión federal de los servicios financieros, desempeña un papel de apoyo en la aplicación de la HOEPA. Garantiza que los prestamistas sigan normas crediticias justas, eviten prácticas abusivas en materia de préstamos hipotecarios y divulguen todos los términos clave con antelación.
La Ley también refuerza la protección de los prestatarios al exigir a los prestamistas que evalúen la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo. Esto significa evaluar los ingresos, las deudas y la situación financiera general, no solo si el prestatario reúne los requisitos en función de su calificación crediticia.
Estas reformas hacen que a los prestamistas sin escrúpulos les resulte más difícil obligar a los prestatarios a obtener préstamos que no pueden pagar, lo cual era un problema generalizado antes de la crisis financiera de 2008.
La Reserva Federal implementó originalmente las reglas de la HOEPA en virtud de la Regulación Z. En la actualidad, muchas responsabilidades han pasado a manos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), pero la Reserva Federal sigue desempeñando un papel en la supervisión del mercado hipotecario y garantizando prácticas crediticias justas.
La Reserva Federal y la CFPB trabajan juntas para revisar las tendencias del mercado, ajustar los valores límite y garantizar el cumplimiento de las protecciones de la HOEPA. Por ejemplo, los umbrales hipotecarios de alto costo se actualizan anualmente en función de la inflación y el tamaño promedio de los préstamos. Esto garantiza que la ley se mantenga al día con las cambiantes condiciones económicas.
Los consumidores pueden encontrar los valores límite actuales y las actualizaciones anuales directamente en Reserva Federal, que publica avisos públicos sobre los cambios en la Regulación Z.
Es importante entender que no todos los préstamos están sujetos a las normas de divulgación de la HOEPA. Los siguientes tipos de préstamos suelen ser exento:
Además, ciertos préstamos para la compra de viviendas que cumplen con los estándares hipotecarios calificados (QM) pueden excluirse si no superan la APR o los umbrales de puntos y cargos.
El propósito de estas exenciones es evitar sobrecargar los productos de préstamos seguros con divulgaciones innecesarias y, al mismo tiempo, centrar las protecciones en los préstamos que presentan un mayor riesgo de pérdida de capital o daño financiero a largo plazo.
Obtenga más información sobre Préstamos cubiertos por la HOEPA
Cuando un préstamo se clasifica como de alto costo según la HOEPA, los prestamistas deben asegurarse de que el prestatario reciba asesoramiento previo al préstamo. Este asesoramiento debe ser brindado por un tercero independiente, generalmente una agencia de asesoramiento de vivienda aprobada por el HUD. El objetivo de la sesión es ayudarlo a:
El objetivo es equipar a los prestatarios con los conocimientos necesarios para tomar decisiones inteligentes e informadas, especialmente cuando un préstamo podría poner en riesgo la propiedad de su vivienda.
Organizaciones como Credit.org ofrecen estos servicios de forma gratuita, y los asesores pueden revisar las declaraciones del préstamo con usted antes de que firme cualquier documento. De hecho, te recomendamos que traigas la documentación completa de tu préstamo y que hagas preguntas para asegurarte de que todo esté claro y justo.
Vea nuestro Guía de cumplimiento de HOEPA para prestamistas
Si un préstamo de la HOEPA parece arriesgado o caro, considera la posibilidad de buscar hipotecas alternativas. Estas pueden incluir:
Por lo general, estas alternativas ofrecen condiciones más favorables, requieren tarifas más bajas y están diseñadas para respaldar la propiedad de vivienda sostenible a largo plazo, especialmente para quienes compran por primera vez o para familias de bajos ingresos.
Comparar estas opciones con un préstamo de la HOEPA lo ayuda a evaluar el costo a largo plazo de su hipoteca y a evitar sorpresas como pagos globales o aumentos bruscos de las tasas.
Si un prestamista no cumple con los estrictos requisitos de divulgación de la HOEPA, los prestatarios cuentan con protecciones legales. Usted puede:
La HOEPA permite a los prestatarios emprender acciones legales y protege contra el comportamiento engañoso. Sin embargo, es esencial actuar con rapidez, especialmente si se encuentra dentro del plazo de cancelación de tres años.
El Portal de quejas de la CFPB es un buen punto de partida para denunciar infracciones y obtener ayuda para resolver disputas.
Gracias a la Ley Dodd-Frank, el alcance de la HOEPA se ha ampliado para cubrir más tipos de préstamos riesgosos. Agregó protecciones fundamentales para los prestatarios, que incluyen:
Esta legislación también llevó a la creación de la CFPB, que hace cumplir las normas de la HOEPA y garantiza la transparencia en toda la industria hipotecaria. En conjunto, la HOEPA y la Dodd-Frank proporcionan uno de los marcos legales más sólidos que protegen la propiedad de vivienda en los EE. UU.
Si no está seguro de si su hipoteca está incluida en la HOEPA, o si su prestamista proporcionó información confusa o incompleta, es mejor buscar el asesoramiento de un experto. Entre las señales de advertencia que indican que podrías necesitar ayuda se incluyen las siguientes:
Los asesores de organizaciones sin fines de lucro de Credit.org pueden brindarle orientación y conectarlo con los recursos estatales o federales para proteger sus derechos y su hogar.
La Ley de Protección de la Propiedad y el Equidad de la Vivienda está diseñada para evitar que los prestamistas se aprovechen de los prestatarios mediante prácticas engañosas y condiciones de préstamo de alto costo. Ya sea que compre por primera vez o esté refinanciando, es esencial comprender los requisitos de divulgación de la HOEPA.
Conclusiones clave:
Utilice estas protecciones a su favor. Revisa los documentos de tu préstamo, haz preguntas y trabaja con agencias de asesoramiento confiables para evitar errores costosos. Vale la pena proteger la propiedad de su vivienda y su futuro financiero.
Si tiene alguna pregunta sobre las divulgaciones de la HOEPA, llámenos para hablar con un Consejero de vivienda aprobado por el HUD. Podemos revisar las declaraciones de su préstamo con usted y brindarle asesoramiento experto y respuestas a cualquiera de sus preguntas.
