La ejecución hipotecaria es un proceso legal que ocurre cuando un propietario ya no puede hacer sus pagos hipotecarios. Si los pagos se retrasan durante demasiado tiempo, el prestamista hipotecario puede recuperar la casa y venderla para recuperar lo que se le debe. Esta puede ser una situación muy estresante, pero hay medidas que puede tomar para protegerse.
Es importante entender cómo funciona la ejecución hipotecaria y cuáles son sus opciones. Muchas personas piensan que no tienen suerte cuando no hacen algunos pagos, pero no siempre es así. Puede haber maneras de evitar la ejecución hipotecaria si actúa con rapidez.
El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando un propietario se atrasa en los pagos de su hipoteca. Por lo general, los prestamistas no inician la ejecución hipotecaria de inmediato. Es posible que primero le envíen avisos de retraso o que traten de comunicarse con usted por teléfono. Este período es un buen momento para pedir ayuda antes de que las cosas empeoren.
Si no se toma ninguna medida y los pagos siguen sin cumplirse, el prestamista puede enviar una notificación de incumplimiento. Este es un documento oficial que indica que usted está en peligro de ejecución hipotecaria. Si aún no responde, el prestamista puede iniciar un procedimiento legal para recuperar la propiedad.
Hay dos tipos principales de ejecución hipotecaria: judicial y no judicial. Una ejecución hipotecaria judicial significa que el prestamista debe acudir a los tribunales para obtener el permiso para vender su casa. Una ejecución hipotecaria no judicial omite el proceso judicial y sigue las leyes estatales para permitir que el prestamista proceda. El tipo que se aplique depende de dónde viva.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, no se asuste. No está solo y hay personas que pueden ayudarlo. Lo más importante es actuar con rapidez. Cuanto más espere, menos opciones tendrá. Una vez que comience el proceso de ejecución hipotecaria, el tiempo es limitado.
Ponerse en contacto con su compañía hipotecaria lo antes posible puede ayudar. Es posible que puedan ofrecerle planes de pago, suspensiones de cobro u otras formas de asistencia hipotecaria. Es posible que estas opciones no detengan el proceso para siempre, pero pueden darte tiempo para volver a la normalidad.
También es una buena idea hablar con un Consejero de vivienda aprobado por el HUD. Estos asesores están capacitados para ayudar a los propietarios de viviendas a entender sus derechos y opciones. Pueden guiarlo a través del proceso e incluso ayudarlo a comunicarse con su prestamista. Puede encontrar uno cerca de usted a través de Sitio web del HUD.
Hay varias maneras de evitar la ejecución hipotecaria, según su situación. Cuanto antes actúe, más probabilidades tendrá de encontrar una solución que funcione.
Una opción es una modificación del préstamo. Esto cambia los términos de su préstamo para que los pagos sean más manejables. El prestamista podría reducir la tasa de interés, extender el plazo del préstamo o incluso condonar parte del saldo.
Otra opción es la indulgencia. Esto significa que su prestamista está de acuerdo en permitirle pausar o reducir sus pagos durante un período de tiempo determinado. Seguirás debiendo el dinero, pero esto puede ayudarte a recuperarte de un contratiempo a corto plazo, como una enfermedad o la pérdida del empleo.
Algunas personas pueden reunir los requisitos para un refinanciamiento, especialmente si tienen capital en la vivienda. Esto significa solicitar un nuevo préstamo con mejores condiciones para saldar el anterior. Sin embargo, es posible que la refinanciación no sea una opción si su calificación crediticia ha bajado o si debe más de lo que vale su vivienda.
Un asesor de vivienda puede explicarte todas estas opciones y ayudarte a solicitarlas. No son solo para personas que ya están en ejecución hipotecaria; cualquier persona que tenga dificultades con los pagos de la hipoteca debería considerar la posibilidad de ponerse en contacto con ellos.
En Credit.org, somos una agencia sin fines de lucro aprobada por el HUD con más de 50 años de experiencia ayudando a propietarios de viviendas. Nuestros asesores ofrecen ayuda gratuita, responden preguntas y crean planes de acción. No trabajamos para su prestamista; trabajamos para usted.
Los asesores de vivienda también pueden ayudarlo a evitar estafas. Lamentablemente, las personas con problemas financieros suelen ser el blanco de los estafadores que prometen salvar sus viviendas a cambio de una cuota. No pague a nadie que le garantice que puede detener la ejecución hipotecaria o le diga que deje de pagar su hipoteca. Estas son señales de una estafa.
Si no se puede evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista puede seguir adelante con una subasta de ejecución hipotecaria. Este es uno de los últimos pasos del proceso. En esta etapa, la casa se vende al mejor postor en una venta pública. El dinero de la venta se destina a pagar el saldo de la hipoteca y los cargos adeudados al prestamista.
Antes de la subasta, el prestatario debe recibir un aviso con la fecha, la hora y el lugar de la venta. Estos avisos suelen publicarse en los periódicos locales o en el sitio web del condado, según el estado. La subasta puede realizarse en un juzgado, en línea o en la propia propiedad.
Una vez que la casa se vende en una subasta, el propietario original generalmente tiene que mudarse. En algunos estados, hay un período de amortización después de la subasta, es decir, un período breve en el que el propietario anterior aún puede reclamar la vivienda pagando el monto total adeudado, incluidos los cargos y los intereses.
Si nadie hace una oferta por la vivienda, es posible que pase a ser propiedad de bienes raíces (REO), lo que significa que el prestamista ahora es el propietario. El banco puede poner la casa a la venta a través de un agente inmobiliario o venderla directamente.
Obtenga más información sobre Periodo de amortización hipotecaria aquí.
Una escritura sustitutiva es otra forma de evitar la ejecución hipotecaria, aunque conlleva sus propios riesgos. En esta opción, el propietario devuelve voluntariamente la vivienda al prestamista en lugar de recurrir a una ejecución hipotecaria. A cambio, el prestamista se compromete a cancelar la deuda hipotecaria restante.
Esta opción puede ser más rápida y menos perjudicial para su crédito que una ejecución hipotecaria total. También puede aliviarlo del estrés emocional de perder su casa en un tribunal o en una subasta. Sin embargo, no siempre es la solución perfecta.
Para calificar, la mayoría de los prestamistas requerirán que primero intente vender la casa. También pueden comprobar si hay otros gravámenes sobre la propiedad, como impuestos sobre la propiedad impagos o segundas hipotecas. Estas complicaciones pueden hacer que sea más difícil tramitar una escritura sustitutiva.
Si está considerando esta opción, consulte a un consejero de vivienda o asesor legal. Es posible que algunos prestamistas sigan solicitando una sentencia por deficiencia después de la transferencia, es decir, cuando aún debes dinero si el valor de la vivienda es inferior al saldo de tu préstamo.
Prevenir la ejecución hipotecaria antes de que comience es siempre el mejor curso de acción. La intervención temprana le brinda más tiempo, más control y mejores opciones. Estos son algunos consejos que le ayudarán a prevenir la ejecución hipotecaria:
También hay programas, como el de mitigación de pérdidas, que tienen como objetivo mantener a los propietarios de viviendas en sus hogares. Estas iniciativas pueden incluir reducciones de pagos a corto plazo, aplazamientos de pagos u otras estrategias.
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Los prestamistas no quieren ejecutar la hipoteca a menos que no tengan otra opción. La ejecución hipotecaria es una acción legal que cuesta tiempo y dinero. Es por eso que muchos bancos están dispuestos a trabajar con los prestatarios que demuestren que están intentando resolver el problema.
Algunas de las opciones de prevención de ejecuciones hipotecarias más comunes incluyen:
Obtenga más información sobre modificación de préstamo y qué hacer si se te ha denegado una modificación.
Por último, tenga en cuenta que a menudo hay recursos del gobierno local que ofrecen ayuda específica para su condado o estado. El Oficina de Protección Financiera del Consumidor proporciona información útil sobre sus opciones y derechos.
Muchos propietarios no se dan cuenta de que la ejecución hipotecaria es un proceso legal. Una vez que comience, el prestamista debe cumplir con las leyes de su estado para recuperar la propiedad. Esto puede implicar acciones judiciales, plazos estrictos y documentos oficiales. Por este motivo, es fundamental que comprenda sus derechos y responsabilidades legales.
En los estados con ejecución hipotecaria judicial, el prestamista presenta una demanda contra el propietario de la vivienda. Recibirá una citación y una queja que le informarán que lo están demandando. Debe responder antes de la fecha límite indicada o corre el riesgo de perder el caso automáticamente. Si el prestamista gana, el tribunal emitirá una sentencia y la vivienda puede venderse mediante ejecución hipotecaria.
En los estados con ejecución hipotecaria no judicial, el proceso es más rápido porque no pasa por los tribunales. En cambio, el prestamista sigue las leyes estatales y envía avisos oficiales, como un aviso de incumplimiento y un aviso de venta. Estos documentos deben cumplir normas estrictas, y usted todavía tiene derecho a impugnarlos o a solicitar ayuda.
Independientemente del tipo que se aplique, es una buena idea obtener ayuda legal. Si no puede pagar un abogado, es posible que haya programas de asistencia legal gratuitos o de bajo costo en su área. También puede obtener asesoramiento de un asesor de vivienda sin fines de lucro que comprenda las leyes de ejecución hipotecaria de su estado.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, es posible que se sienta abrumado. Pero no se dé por vencido. Aún tienes opciones, incluso si el proceso ya ha comenzado. La clave es pasar a la acción.
Primero, organízate. Reúna todos los documentos de su préstamo, los registros de pagos y cualquier carta o correo electrónico de su prestamista. Anota el cronograma de los pagos atrasados, las llamadas telefónicas o los avisos legales. Esto le ayudará a la hora de hablar con un consejero o un abogado.
A continuación, póngase en contacto con su prestamista. Puede ser difícil, pero hablar con ellos directamente puede conducir a soluciones. Sea honesto acerca de su situación y pregunte qué opciones hay disponibles. No dé por sentado que se quedarán con su casa automáticamente; muchos prestamistas trabajarán con usted si demuestra que está dispuesto a cooperar.
Luego, hable con un asesor de vivienda aprobado por el HUD. Estos expertos pueden revisar su situación financiera, explicar sus opciones e incluso negociar con su prestamista en su nombre. Lo mejor de todo es que brindan este servicio sin costo alguno para usted.
Además, sigue pagando lo que puedas. Incluso los pagos parciales pueden ayudar a reducir el total de su deuda o demostrar buena fe para resolver el problema. Pero nunca deje de pagar sin recibir asesoramiento; saltarse los pagos puede acelerar el proceso de ejecución hipotecaria.
Si ya has recibido una fecha de venta o un aviso de subasta, actuar de inmediato. Es posible que aún pueda detener la venta solicitando la mitigación de pérdidas o presentando la documentación legal. Hable con un asesor de vivienda o un abogado para entender sus derechos.
Hay muchos lugares donde puede encontrar ayuda gratuita en caso de ejecución hipotecaria. No tiene que pasar por esto solo y no debería tener que pagar para obtener asistencia o información que deberían ser gratuitas.
Comience con Credit.org. Somos una agencia sin fines de lucro que ofrece servicios gratuitos prevención de ejecuciones hipotecarias asesoramiento. Nuestros asesores capacitados pueden ayudarlo a entender el proceso, tratar con su prestamista y encontrar soluciones que se ajusten a sus necesidades. Nunca cobramos por nuestros servicios y estamos certificados por el HUD.
Otras fuentes confiables incluyen:
Tenga cuidado con las estafas de ejecución hipotecaria. Nunca pagues por adelantado para recibir ayuda. Evite a cualquier persona que le pida que firme su escritura o prometa «ganar tiempo» o «detener la venta de inmediato». Estas suelen ser señales de alerta.
Hay ayuda gratuita disponible, pero debe actuar con rapidez para aprovecharla. Cuanto más espere, menos opciones tendrá.
Perder una casa por una ejecución hipotecaria es doloroso, pero muchos propietarios no se dan cuenta de lo evitable que puede ser si se toman las medidas adecuadas. Si tiene dificultades para pagar la hipoteca o ya ha recibido avisos de su prestamista, lo más importante que puede hacer es actuar pronto y buscar orientación.
Haga una lista de todos los gastos mensuales, incluidos los servicios públicos, los alimentos, los pagos del automóvil y las facturas de las tarjetas de crédito. Si el total de sus pagos supera sus ingresos, tendrá que reducir sus ingresos o buscar maneras de aumentarlos. Recuerde que los prestamistas están más dispuestos a trabajar con los propietarios de viviendas que demuestren que están tratando activamente de mejorar su situación financiera.
Use una hoja de cálculo de presupuesto o una herramienta en línea gratuita para hacer un seguimiento de a dónde va su dinero. Tener claras sus finanzas le ayudará a la hora de hablar con la entidad administradora de sus hipotecas o con un asesor de vivienda. Además, no cometa el error de ignorar las llamadas o cartas de la compañía hipotecaria, ya que eso solo empeora la situación.
Uno de los mayores riesgos durante la ejecución hipotecaria es no conocer sus derechos legales. Muchos propietarios firman documentos que no entienden o que creen que deben abandonar la casa de inmediato. Ese no es siempre el caso.
Usted tiene derecho a estar informado de cada paso del proceso de ejecución hipotecaria. También tiene derecho a solicitar opciones de mitigación de pérdidas y a que se le considere para los programas de asistencia. En la mayoría de los casos, el proceso de ejecución hipotecaria no puede comenzar hasta que tenga más de 120 días de retraso en los pagos de la hipoteca.
Pídale a su prestamista hipotecario los detalles por escrito sobre su préstamo, incluido el monto total adeudado, la tasa de interés, la fecha de vencimiento y las multas. Esto te ayudará a entender a qué te enfrentas y puede revelar errores. Si cree que la entidad administradora cometió un error, puede presentar una queja ante el Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
También tiene derecho a solicitar un único punto de contacto: una persona o un equipo que pueda ayudarlo a analizar las opciones de préstamo y la documentación. Esto es obligatorio en virtud de la ley federal para muchos tipos de hipotecas y ayuda a reducir la confusión cuando se trata de grandes empresas de servicios.
A medida que aumentan las tasas de ejecución hipotecaria, también aumenta la cantidad de estafas dirigidas a propietarios de viviendas con dificultades. Evite las compañías que pretenden «salvar su casa» a cambio de una cuota o que lo presionan para que firme documentos que no entiende.
Nunca debe entregar su escritura a menos que esté absolutamente seguro de que está negociando con su compañía hipotecaria y de haber recibido asesoramiento legal. Una vez que su nombre esté fuera del título de propiedad, ya no será propietario de la vivienda y es posible que aún se le haga responsable de la deuda.
Otras señales de advertencia incluyen:
Verifique siempre que está trabajando con un consejero aprobado por el HUD. Puede comprobarlo en hud.gov o llamando al 1-800-569-4287.
La ejecución hipotecaria es un proceso legal, pero no tiene por qué resultar en la pérdida de su vivienda. Con preparación, apoyo y persistencia, muchos propietarios pueden recuperarse o hacer la transición a una situación mejor. Esto es lo que debes tener en cuenta:
Si la ejecución hipotecaria es inevitable, comprenda lo que viene después. Es posible que reúna los requisitos para recibir asistencia de reubicación o que se le ofrezca un dinero por llaves acuerdo. También debe saber que la ejecución hipotecaria no borra todas las deudas; es posible que aún deba dinero si el precio de venta no cubre el saldo de su hipoteca.
Incluso después de una ejecución hipotecaria, la reconstrucción es posible. Concéntrese en reconstruir su crédito, administrar su presupuesto y mirar hacia el futuro. Muchas personas que pierden una vivienda por una ejecución hipotecaria vuelven a ser propietarios después de unos años.
Si le preocupa su hipoteca, póngase en contacto con nosotros hoy mismo para recibir asesoramiento gratuito y confidencial. Analizaremos su situación particular, responderemos sus preguntas y lo ayudaremos a elaborar el mejor plan de recuperación para usted.
