El cronograma de la ejecución hipotecaria describe el proceso gradual que sigue un prestamista cuando el propietario de una vivienda no puede mantenerse al día con los pagos de su hipoteca. Si bien los plazos pueden variar según el lugar donde viva y el tipo de ejecución hipotecaria que se utilice, el proceso generalmente comienza después de que el prestatario no haga varios pagos consecutivos.
La ejecución hipotecaria no ocurre de la noche a la mañana. Por lo general, comienza después de aproximadamente 90 días de atraso en los pagos, aunque la fecha exacta puede variar. Una vez que el prestamista inicia el proceso, comienza un cronograma formal y cada paso debe completarse de acuerdo con la ley local.
Si tienes problemas con los pagos, entender el proceso de ejecución hipotecaria lo antes posible puede ayudarle a evitar resultados costosos.
He aquí una idea general de cómo podría ser el proceso de ejecución hipotecaria. Los plazos pueden variar según el estado y el tipo de préstamo, pero estos son pasos comunes:
La primera etapa de cualquier plazo de ejecución hipotecaria comienza cuando un prestatario no paga la hipoteca. Si el problema no se resuelve rápidamente, normalmente se añade un recargo por pago atrasado y la hipoteca pasa a ser considerada morosa.
Después de semanas consecutivas de atrasos en los pagos, la compañía hipotecaria puede enviarle cartas instándolo a ponerse al día. Al tercer pago atrasado, muchos prestamistas comenzarán oficialmente el proceso de ejecución hipotecaria.
En esta etapa, es importante que se comunique con su prestamista de inmediato. La CFPB explica el momento de la ejecución hipotecaria y alienta a los propietarios a actuar con prontitud.
Antes de emprender una acción legal formal, la mayoría de los prestamistas envían una notificación informándole que está atrasado en los pagos. Esta carta puede incluir opciones de mitigación de pérdidas, como la modificación del préstamo o la suspensión temporal de cobro.
Aún estás a tiempo de actuar. No es demasiado tarde para pagar lo que se debe ni para buscar ayuda a través de la entidad administradora de hipotecas, un asesor de vivienda o un abogado.
Los prestamistas suelen tener el poder de ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria, pero la responsabilidad de comunicarse con ellos recae en el propietario de la vivienda. Prevenir la ejecución hipotecaria es posible con el plan correcto.
Una ejecución hipotecaria judicial se gestiona a través del sistema judicial. El prestamista debe presentar una demanda y el propietario tiene la oportunidad de responder antes de que un juez emita una sentencia.
Si el tribunal falla a favor del prestamista, se establece una fecha de venta por ejecución hipotecaria. Los honorarios legales, los costos comerciales y los gastos del departamento con frecuencia se suman al saldo adeudado.
Este proceso sigue un proceso legal estricto, que incluye la oportunidad de impugnar la ejecución hipotecaria, buscar una mediación o negociar un plan de pago. El condado de Los Ángeles ofrece orientación para prestatarios que se enfrentan a procedimientos judiciales en California.
Una ejecución hipotecaria no judicial omite por completo el sistema judicial. Si su hipoteca incluye una cláusula de poder de venta, el prestamista puede iniciar la ejecución hipotecaria después de seguir los procedimientos específicos del estado.
Seguirá recibiendo notificaciones formales y tendrá la oportunidad de actuar, pero no hay ningún juez involucrado. Estos casos avanzan más rápido, por lo que es importante entender el cronograma y responder con prontitud.
Michigan.govetapas de ejecución hipotecaria explique cómo funciona normalmente el proceso de su estado.
La entidad administradora de su hipoteca administra los pagos y la comunicación. Con frecuencia son diferentes de la compañía hipotecaria que emitió originalmente el préstamo. Serán los primeros en informarle sobre los pagos atrasados, los cargos adicionales o las próximas medidas de ejecución hipotecaria.
También es posible que escuche a un departamento externo que se encargue de la comunicación o a una empresa de cobranzas. Estos contactos pueden resultar abrumadores, pero mantenerse informado es fundamental.
Cuando finaliza una ejecución hipotecaria, la propiedad generalmente se vende en una subasta pública. En muchos estados, esto se conoce como venta del alguacil y la lleva a cabo una oficina del alguacil local.
La casa se vende al mejor postor, quien recibe una escritura del alguacil como prueba de propiedad. La fecha de venta se anuncia con antelación, con una breve espera para darle al propietario una última oportunidad de ponerse al día o solicitar un aplazamiento.
Guía de mantenimiento de Fannie Mae describe cómo se gestionan normalmente estas subastas.
Después de la venta, es posible que comiencen los trabajos de ejecución hipotecaria para preparar la casa para la reventa. Esto podría incluir la reparación, la limpieza o la protección de la propiedad. En este punto, el prestatario puede recibir una orden de desalojo si no se ha marchado voluntariamente.
Esto también ocurre cuando la posesión se transfiere legalmente. Si aún vive en la casa, el desalojo podría ocurrir poco después de que se transfiera la escritura.
Algunos estados ofrecen un período de reembolso después de la venta por ejecución hipotecaria. Esto le da al propietario anterior tiempo para saldar la deuda en su totalidad y reclamar la propiedad.
Es posible que deba cubrir el saldo total del préstamo, más los cargos, los intereses y los costos legales. En algunos casos, puede usar una garantía o una refinanciación para ayudar a financiar el reembolso.
Leer más sobre el período de amortización de la hipoteca y cómo ejercer sus derechos.
Después de la ejecución hipotecaria, la vivienda generalmente se transfiere a un prestamista, a un nuevo propietario o a una agencia gubernamental. En algunos casos, se vende a un comprador externo. Si el prestatario original no se ha mudado, se enfrentará a un proceso de desalojo.
Los programas de desarrollo urbano locales pueden ofrecer asistencia, especialmente si el propietario reúne los requisitos para recibir ayuda. A veces, los asesores de vivienda o los servicios legales sin fines de lucro pueden ayudar a retrasar o prevenir la posesión final.
Una vez que se completa la venta por ejecución hipotecaria, los procedimientos legales de ejecución hipotecaria llegan a su fin, pero el impacto continúa. En muchos casos, la propiedad es comprada por el prestamista, un comprador privado o una agencia gubernamental. El prestatario ya no tiene el título y la escritura se actualiza en consecuencia.
Si la casa está embargada y usted sigue viviendo allí, es posible que reciba una orden de desalojo poco después de la venta. En el pasado, esto se retrasaba con frecuencia, pero ahora puede suceder rápidamente. Esto es especialmente cierto en los estados sin jurisdicción judicial, donde el proceso avanza más rápido e implica menos pasos legales.
Es posible que aún seas responsable de la deuda restante, especialmente si la venta no cubrió lo que debías. Algunos estados permiten dictar sentencias por deficiencias, en función de las condiciones del préstamo y de si la propiedad tenía protecciones por incumplimiento de pago, como un seguro hipotecario.
Esta etapa a menudo se denomina fase posterior a la venta o al desalojo. El prestamista tratará de recuperar la mayor cantidad de dinero posible y puede involucrar a una compañía de cobranzas para obtener los saldos adeudados. Si bien esto es poco común en el caso de los préstamos asegurados por la FHA, aún es posible.
Por lo general, los prestatarios que se encuentran en esta situación deben hablar con un asesor de vivienda o una agencia de asistencia legal para que les ayude a entender sus opciones. Por ejemplo, algunos propietarios reúnen los requisitos para recibir asistencia de emergencia para el alquiler o programas de reubicación.
Si no estás seguro de lo que vendrá después, hable con un consejero aprobado por el HUD para explorar sus derechos y recursos.
