Una hipoteca con tasa ajustable, también conocida como préstamo ARM, comienza con una tasa de interés inicial o una tasa de interés inicial más baja que, por lo general, dura algunos años. Después de este período introductorio, la tasa de interés puede cambiar periódicamente, según el mercado y la estructura del préstamo. Muchos compradores de vivienda por primera vez se sienten atraídos por las ARM debido a las bajas tasas iniciales, pero cuando el préstamo se ajusta, los pagos mensuales pueden aumentar drásticamente.
La tasa variable está vinculada a una tasa de índice, como la tasa preferencial, la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) o la tasa de financiación garantizada a un día (SOFR). Cuando su ARM se restablece, su tasa de interés se recalcula en función de las condiciones actuales del mercado, más un margen definido por el prestamista. Esto puede llevar a pagos más altos, especialmente si las tasas de interés suben de manera significativa.
Una hipoteca de tasa ajustable ofrece una estructura única en comparación con una hipoteca de tasa fija. Al principio, obtiene una tasa más baja, lo que puede significar ahorros significativos en los pagos mensuales. Esto puede hacer que sea más fácil calificar para una vivienda, especialmente si el monto de su préstamo está cerca del límite de préstamo correspondiente.
Sin embargo, después del período de tasa fija inicial, que normalmente dura 3, 5, 7 o 10 años, la tasa se ajusta, a menudo anualmente. Si tu préstamo es una ARM de 5/1, tienes una tasa fija durante 5 años, seguida de un ajuste de tasa una vez al año. Cada aumento de la tasa después del período de ajuste puede aumentar los pagos de su préstamo, según qué tan alta esté fijada la nueva tasa de interés.
Una de las decisiones más importantes a la hora de elegir una hipoteca es elegir una tasa fija o una tasa ajustable. Un préstamo con tasa fija mantiene la tasa de interés y el pago mensual iguales durante la vigencia del préstamo. Es una buena opción para las personas que desean estabilidad y previsibilidad en sus finanzas.
Un préstamo ARM, por otro lado, conlleva riesgos. Después del período de interés inicial, sus pagos pueden aumentar, especialmente si las tasas de interés en la economía suben. Querrás saber cuánto máximo puede aumentar tu tasa en el primer ajuste y durante todo el plazo del préstamo.
Para muchos compradores, especialmente aquellos que planean vender o refinanciar antes de que se restablezca el préstamo, las ARM aún pueden ser una decisión inteligente. Sin embargo, es fundamental entender cómo y cuándo cambia la tasa.
Hay varios factores que influyen en la forma en que cambia su hipoteca de tasa ajustable. La nueva tasa de interés se determina mediante un índice (como el SOFR o la tasa preferencial) más un margen establecido por el prestamista. Cuando su ARM se restablezca, su nueva tasa podría ser mucho más alta que su tasa fija inicial, especialmente en un entorno de tasas al alza.
Por ejemplo, si el margen de su préstamo es del 2.5% y la tasa de índice sube al 5%, su nueva tasa de interés pasa a ser del 7.5%. Si tu pago mensual estuvo por debajo de la tasa inicial de 1200$, es posible que suba a 1700$ o más tras el restablecimiento, según el importe del préstamo, el plazo del préstamo y la forma en que el prestamista calcule los pagos.
También es importante recordar que algunas ARM vienen con tipos de pago y tasas, que limitan cuánto puede subir tu pago o tu tasa de interés cada año o durante todo el plazo del préstamo.
Si le preocupa que sus pagos mensuales aumenten, un préstamo con tasa fija podría ser más adecuado. Si bien la tasa de interés inicial suele ser más alta que la tasa de interés inicial de una ARM, proporciona estabilidad a largo plazo. Siempre sabrás exactamente cuáles serán tus pagos.
Para los compradores con presupuestos ajustados o aquellos que planean vivir en la casa durante muchos años, las hipotecas de tasa fija ofrecen tranquilidad. No tiene que preocuparse por las subidas de tasas o los cambios económicos que afecten a su tasa de interés.
Dicho esto, las hipotecas de tasa fija a veces pueden ser más difíciles de calificar debido a los pagos mensuales más altos y no pueden ser la mejor opción para todas las situaciones. Si planea mudarse o refinanciar pronto, podría valer la pena considerar los ahorros de costos derivados del bajo período de lanzamiento de una ARM.
Muchos compradores de vivienda por primera vez se sienten atraídos por los préstamos ARM debido a su asequibilidad inicial. Los pagos mensuales más bajos hacen que ser propietario de una vivienda sea más accesible, especialmente cuando los presupuestos son ajustados o cuando se compra en áreas de alto costo. Sin embargo, es importante entender el riesgo cuando cambia la tasa.
Es común que las personas contraten más hipotecas de las que pueden pagar a largo plazo, solo para enfrentarse a una crisis de pago cuando se restablece la ARM. Por eso es vital planificar con anticipación. Si no estás seguro de poder mantener pagos más altos en el futuro, es posible que una ARM no sea la mejor opción.
UN Consejero de vivienda aprobado por el HUD, como los disponibles en Credit.org, pueden ayudar a comparar opciones y determinar si una ARM se ajusta a sus objetivos financieros.
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Cuando su hipoteca de tasa ajustable esté a punto de restablecerse, es importante que comience a planificar con anticipación. El cambio en su tasa puede afectar considerablemente a su presupuesto, especialmente si la nueva tasa de interés se traduce en pagos mensuales mucho más altos. Estar preparado puede ayudar a evitar problemas financieros, o incluso una ejecución hipotecaria.
Estos son los pasos clave que debe tomar:
Comience por revisar la documentación de su hipoteca para obtener detalles como:
Conocer estas cifras le ayudará a estimar sus costos futuros.
Su tasa ARM futura está influenciada por la economía en general. Presta atención a:
Si las tasas suben, es probable que tu tasa ajustable aumente en el momento del restablecimiento.
Herramientas en línea como las de Credit.org calculadora de hipotecas hipotecarias puede ayudar a estimar su nuevo pago en función de las tasas de interés proyectadas. Esto le permite presupuestar por adelantado y evitar sorpresas cuando los pagos de su préstamo aumenten.
Una sesión gratuita con un Consejero aprobado por HUD puede ayudarlo a explorar sus opciones. Pueden explicarle si refinanciar, vender su casa o hacer la transición a una tasa fija podría ser mejor para usted.
Si anticipa una subida brusca de las tasas, la refinanciación con una hipoteca de tasa fija puede protegerlo de la incertidumbre futura. Si bien hay que tener en cuenta los costos de cierre y otros pagos del préstamo, esta opción ofrece más estabilidad.
La refinanciación es especialmente atractiva si:
Hable con los prestamistas sobre sus opciones con anticipación, idealmente varios meses antes de la fecha de restablecimiento.
Sugerencia: Algunos programas respaldados por el gobierno, como los que ofrece la Administración Federal de Vivienda, pueden ofrecer opciones de refinanciamiento con requisitos menos estrictos.
La Administración Federal de Vivienda (FHA) ofrece préstamos que pueden ayudar a los propietarios de viviendas a refinanciar con una ARM. Estos préstamos están diseñados para ayudar a quienes compran una vivienda por primera vez y a las personas con ingresos limitados o mal crédito. Con frecuencia requieren un pago inicial más bajo y tienen estándares crediticios más flexibles.
Los programas de refinanciamiento de la FHA incluyen:
Estos programas pueden salvar vidas para quienes se enfrentan a un aumento en los pagos de préstamos después de un restablecimiento de ARM. Sin embargo, tenga en cuenta que los préstamos de la FHA exigen primas de seguro hipotecario, que se suman a su costo mensual.
Obtenga más información sobre cómo Simplifique la refinanciación con las opciones simplificadas de la FHA
Al comprar una casa, su pago inicial desempeña un papel clave en sus costos a largo plazo. Un pago inicial mayor reduce el monto de su préstamo, lo que puede ayudar a reducir sus pagos mensuales, incluso con una hipoteca de tasa ajustable.
Si compra con un pago inicial bajo, como un préstamo de la FHA, es posible que sea más vulnerable a futuros aumentos de tasas, especialmente si ha solicitado un préstamo cercano al monto máximo permitido por su programa de préstamos.
Depositar al menos el 20% del valor de la vivienda también puede ayudar a evitar el seguro hipotecario privado (PMI), lo que reduce aún más sus costos.
Obtenga más información sobre el pago inicial de su primera vivienda
Vivir en áreas de alto costo agrega otro nivel de riesgo cuando su ARM se restablece. Los precios de las viviendas y los montos de los préstamos tienden a ser más altos, lo que significa que incluso un aumento modesto en la tasa de interés podría aumentar sus pagos en cientos de dólares.
Si ya estás agotando tu presupuesto para hacer pagos mensuales, un restablecimiento podría llevarte a un territorio inasequible. Es fundamental que trabajes con tu prestamista (o con un asesor de vivienda) para considerar opciones como las siguientes:
Para quienes compran una vivienda por primera vez, las ARM pueden parecer la mejor manera de abrirse paso. Sin embargo, es fundamental saber que la tasa inicial baja es temporal. Siempre debes planificar lo que sucederá cuando tu tarifa cambie.
Questions to do do:
Está bien elegir un ARM, solo asegúrate de que se ajuste a tus objetivos a largo plazo. Si no está seguro, una hipoteca de tasa fija puede ofrecerle más tranquilidad.
A veces, sin importar qué tan bien se prepare, un restablecimiento conduce a pagos de préstamos que son simplemente inasequibles. Estas son algunas opciones a tener en cuenta:
Y siempre comunícate con un asesor de vivienda si tienes dificultades. Credit.org o cualquier otro asesor certificado por el HUD pueden brindarle orientación gratuita e imparcial.
A diferencia de los préstamos con tasa fija, en los que la tasa de interés permanece igual durante toda la vigencia del préstamo, las hipotecas con tasa ajustable se estructuran para cambiar periódicamente en función de las influencias externas. Entender cómo se calcula tu tasa ARM puede ayudarte a anticipar los ajustes y administrar tus finanzas con más confianza.
Por lo tanto, si su índice es del 4% y su margen es del 2.5%, su tasa ajustable pasa a ser del 6.5% cuando se restablece su préstamo, a menos que se aplique un límite de tasa.
Estamos en un mercado inmobiliario en el que los aumentos de tarifas se han vuelto más comunes. Solo en el último año, la Reserva Federal elevó las tasas de interés varias veces en respuesta a la inflación y a preocupaciones económicas más amplias. En el caso de los préstamos ARM, esto afecta directamente a sus pagos mensuales cuando la tasa se restablece.
Los prestatarios con préstamos más antiguos pueden ver cómo sus tasas aumentan del 3% al 6% o más, lo que puede traducirse en cientos de dólares más por mes.
Para hacer frente a esto:
Para mantenerse informado, consulte fuentes confiables como Bancaire taxa, Freddie Mac, o el Reserva Federal. Estos sitios se actualizan a diario y lo ayudan a comparar las tasas hipotecarias, los movimientos de las tasas preferenciales y las condiciones generales del mercado que pueden afectar los pagos de su préstamo o los próximos aumentos de tasas.
Es fácil sentirse impotente cuando los pagos de su préstamo están a punto de subir, pero los prestatarios tienen más poder del que creen. Estas son algunas medidas proactivas que puedes tomar:
Su prestamista debe notificarle su ajuste con al menos 60 días de anticipación. No espere, comience a planificar con al menos seis meses de anticipación.
Algunos prestamistas ofrecen herramientas como:
Pero utilízalos con precaución. Reducir sus pagos mensuales ahora puede significar costos más altos en el futuro.
Mantenga su calificación crediticia sólida, pague sus deudas y controle las tasas del mercado. Cuando las condiciones mejoren, prepárese para refinanciar a una tasa fija o a una nueva ARM con mejores condiciones.
Si solicita un préstamo grande con un pago inicial mínimo, podría valer la pena reevaluar sus necesidades actuales. ¿Podrías reducir tu tamaño, saldar otras deudas o ajustar tus gastos para mantenerte estable financieramente?
Algunos prestatarios no pueden soportar los aumentos de tasas que se producen después de un restablecimiento de la ARM. Si ese es tu caso, no ignora el problema. Hay programas diseñados para ayudar a los propietarios de viviendas a permanecer en sus casas o cancelar la hipoteca de manera responsable.
Ser proactivo es tu mejor defensa. Si actúa pronto, tendrá más herramientas a su disposición para evitar la ejecución hipotecaria y proteger su crédito.
No necesariamente. A pesar de los riesgos, los préstamos ARM siguen teniendo su lugar en el panorama hipotecario, especialmente para:
La clave es la educación y la planificación. Sepa para qué se está inscribiendo, haga cálculos y no confíe en la suerte cuando su tasa de interés se restablezca.
Si bien este artículo se centra en las hipotecas con tasa ajustable, hay otro tipo de préstamo que también experimenta aumentos en las tasas después de un período determinado: las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Al igual que las ARM, las HELOC comienzan con un período inicial bajo que puede incluir únicamente pagos con intereses. Sin embargo, una vez que finaliza el período de retiro, se entra en una fase de amortización en la que los pagos del préstamo pueden aumentar considerablemente.
Este tipo de restablecimiento de tasas a menudo pilla desprevenidos a los prestatarios. A diferencia de una hipoteca, los períodos de amortización de las HELOC son más cortos (por lo general, de 10 a 15 años), lo que significa que tus pagos mensuales pueden aumentar rápidamente a medida que el monto del préstamo comience a amortizarse. Si solo pagaste los intereses durante el período de retiro, el aumento en las opciones de pago después del restablecimiento puede ser drástico.
Los prestatarios con HELOC deben prepararse de la misma manera que los titulares de ARM:
Si tienes problemas para restablecer tu HELOC o quieres prepararte con antelación, obtén más información aquí:
Un restablecimiento de ARM no tiene por qué significar un desastre financiero. Al comprender las condiciones de su préstamo, hacer un seguimiento de las condiciones del mercado, explorar las opciones de refinanciamiento y planificar los cambios, puede proteger su vivienda y su billetera.
Y si no estás seguro de qué pasos tomar a continuación, no esperes. Hable con un consejero de vivienda o asesor financiero. En Credit.org, ofrecemos herramientas y soporte gratuitos para ayudarlo a mantenerse a la vanguardia de cualquier cambio y tomar la decisión más inteligente para su futuro.
