Cuando alguien no puede hacer los pagos de la hipoteca y se acerca la ejecución hipotecaria, el prestamista puede ofrecer algo llamado oferta de dinero por llaves. Este es un acuerdo en el que se paga al propietario o al inquilino por dejar la casa. A cambio, se comprometen a mudarse en una fecha acordada, dejar la propiedad en buen estado y entregar las llaves. Este proceso puede ser más rápido y económico que pasar por un desalojo formal completo.
El dinero a cambio de llaves no solo se utiliza en las ejecuciones hipotecarias. También ocurre en situaciones de alquiler. Por ejemplo, si el propietario quiere evitar el proceso de notificación de desalojo, puede ofrecer a los inquilinos dinero en efectivo para que se muden pacíficamente.
En ambas situaciones, el objetivo es hacer las cosas más fáciles y menos costosas para todos los involucrados.
En un escenario de ejecución hipotecaria de dinero por llaves, el propietario suele estar atrasado en el pago de la hipoteca y el prestamista está tomando posesión de la propiedad. En lugar de iniciar una ejecución hipotecaria total o un desalojo ante los tribunales, el prestamista puede ofrecer un pago en efectivo a cambio de que el ocupante se vaya voluntariamente.
Desde la perspectiva del prestamista, esto evita demoras, costos legales y el riesgo de daños a la propiedad. Para el propietario o inquilino, esto puede significar marcharse según sus propios plazos en lugar de enfrentarse a un desalojo forzoso. En muchos casos, también ayuda a evitar una solicitud de desalojo o la participación de las fuerzas del orden, lo que puede facilitar el alquiler de otra vivienda más adelante.
Las ofertas de dinero a cambio de llaves varían mucho. La cantidad suele estar influenciada por la rapidez con la que se puede desocupar la propiedad y el estado en que se encuentra. Una mudanza fluida y sin daños es más probable que se traduzca en un pago más alto. Por lo general, los fondos se destinan a ayudar a cubrir los costos prácticos de la transición, como los gastos de mudanza, los depósitos de servicios públicos o el alquiler inicial en una nueva residencia.
Una vez que ambas partes están de acuerdo en principio, el acuerdo se formaliza mediante un acuerdo de claves por escrito. Este documento detalla los términos con claridad para que no haya sorpresas más adelante. Como mínimo, generalmente describe la cantidad de efectivo que se ofrece, la fecha en que la propiedad debe quedar desocupada y las condiciones en las que debe dejarse la casa.
La mayoría de los acuerdos también abordan cómo y cuándo se devolverán las llaves y si el pago depende de una inspección final. En algunos casos, el acuerdo incluye un texto que confirma que no se adeudará ningún otro pago de alquiler o hipoteca después de la fecha de la mudanza.
Como se trata de un documento vinculante, es importante que todos los involucrados lo firmen y guarden una copia. Los términos escritos claros protegen tanto al ocupante como al prestamista o arrendador al establecer expectativas por adelantado y reducir el riesgo de disputas después de la entrega de la propiedad.
Un formulario de acuerdo adecuado es esencial para la protección legal. Debe decir claramente quién ofrece el efectivo, qué tiene que hacer la persona para obtenerlo y cuál es el plazo. Esto ayuda a evitar confusiones o promesas incumplidas. Asegúrese de que el acuerdo diga que no adeudará más dinero y que no tendrá que pagar el alquiler o la hipoteca en el futuro.
Para los inquilinos, este también puede ser un buen momento para hablar sobre el depósito de seguridad. Pregunte si el depósito forma parte de la oferta en efectivo o si se devolverá por separado.
Si el acuerdo no está claro, hable con un asesor de vivienda antes de firmarlo. Puedes encontrar ayuda a través de organizaciones como Credit.org o de un asesor local aprobado por el HUD.
Quizás se pregunte por qué un prestamista o propietario le daría dinero solo para irse. La respuesta es sencilla: con frecuencia les sale más barato.
Un desalojo formal puede tardar semanas o meses. Durante ese tiempo, el propietario o el banco no reciben ingresos por alquiler ni pagos hipotecarios. Es posible que tengan que pagar las costas judiciales, contratar a un abogado y, posiblemente, hacerse cargo de los daños a la propiedad. Luego tienen que limpiar, arreglar y volver a poner en venta la propiedad.
Con un acuerdo de dinero por llaves, evitan todo eso. Al pagar una pequeña cantidad por adelantado, recuperan el control de la casa más rápido y con menos costos.
Algunos propietarios también usan dinero en efectivo para las llaves a fin de evitar conflictos con muchos inquilinos o procesos legales difíciles.
En la mayoría de los acuerdos de pago por llaves, la propiedad debe dejarse limpia como una escoba. Esto significa que debe estar libre de basura, muebles y objetos personales. Las paredes, los pisos y los accesorios deben estar en condiciones normales. No deben faltar electrodomésticos como estufas y refrigeradores.
No tiene que estar impecable como un hotel, pero debe estar lo suficientemente limpio para que el nuevo propietario o arrendador no tenga que gastar mucho dinero en limpieza y reparaciones.
Durante la pandemia de la COVID-19, los propietarios de todo el país se enfrentaron a prohibiciones temporales de desalojo. Estas prohibiciones tenían por objeto mantener a las personas alojadas de forma segura durante la crisis de salud pública. Sin embargo, incluso cuando no se permitía el desalojo formal, los propietarios podían hacer una oferta a cambio de las llaves.
Siempre y cuando el propietario cumpliera con todas las leyes estatales y locales, era legal ofrecer dinero a los inquilinos a cambio de desocupar una unidad de alquiler. Algunas ciudades crearon nuevas reglas durante la pandemia para controlar la forma en que se podían hacer estas ofertas. Entre ellas se incluía la exigencia de:
Estos cambios tenían por objeto proteger a los inquilinos vulnerables de ser presionados o engañados para que abandonaran sus hogares injustamente. En muchas áreas, leyes como esta todavía existen o se han actualizado para reflejar las lecciones aprendidas durante la COVID.
Si hoy te ofrecen un acuerdo de pago por llaves, consulta las normas locales para asegurarte de que la oferta sea legal. También puedes hablar con un asesor de vivienda aprobado por el HUD para conocer tus derechos y opciones. Credit.org es un excelente lugar para comenzar.
Cada acuerdo de pago por llaves debe describirse claramente por escrito. Un acuerdo escrito protege a ambas partes y facilita la resolución de cualquier disputa.
Estos son algunos elementos que deben incluirse en el formulario de acuerdo de claves:
Sin un acuerdo por escrito, puede ser difícil probar lo que se acordó o hacer valer sus derechos si la otra parte no cumple con lo acordado.
Cuando recibas una oferta de dinero a cambio de llaves, piensa en lo que necesitarás para mudarte. Vas a tener que pagar:
Súmelos para tener una idea de cuál sería una cantidad justa. Luego compáralo con la oferta sobre la mesa. Si no es suficiente, es posible que desee pedir más.
Sin embargo, ten cuidado. Si pide demasiado, es posible que el propietario o el prestamista decidan, en su lugar, proceder a un desalojo formal. Por lo general, es mejor hacer una solicitud razonable y ofrecer algo a cambio, como mudarse antes o ayudar con reparaciones menores.
En algunos casos, es posible que el prestamista ya cuente con un programa de llaves. Estos programas suelen establecer rangos de pago según la rapidez con la que se mude y la limpieza que quede la propiedad.
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Una ejecución hipotecaria o un acuerdo de alquiler por dinero a cambio de llaves puede ser la decisión correcta en ciertas situaciones. Podrías considerarlo si:
Aunque parezca extraño que te paguen por salir, puede tener sentido para ambas partes. Evita los tribunales, ahorra dinero y reduce el estrés.
Para los propietarios de viviendas, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria junto con un acuerdo de pago por llaves puede ser una forma eficaz de salir de una mala situación sin dañar su crédito a largo plazo.
Para los inquilinos, puede ayudar a evitar problemas legales o marcas negativas en el historial de alquiler. Los inquilinos pueden obtener ayuda a través de Credit.org Asesoramiento sobre alquileres servicios.
Las leyes estatales desempeñan un papel importante en la forma en que se gestionan los acuerdos de pago de llaves. Algunos estados permiten a los propietarios o prestamistas hacer ofertas libremente. Otros exigen que se le informe sobre sus derechos o que se le dé tiempo para considerar la oferta.
También hay reglas sobre:
Siempre debes revisar las leyes estatales y locales antes de firmar cualquier documento. Las reglas pueden variar mucho según la ciudad o el condado, así que no asuma que las mismas reglas se aplican en todas partes.
Un asesor de vivienda local o un grupo de asistencia legal sin fines de lucro pueden ayudarlo a entender los detalles en su área. Estos recursos también pueden ayudarte a revisar el acuerdo escrito antes de firmarlo
No hay una cantidad fija en efectivo para una oferta de efectivo por llaves, pero las ofertas suelen oscilar entre unos pocos cientos y varios miles de dólares. El total depende de varios factores:
Por ejemplo, si el propietario se enfrenta a una lucha legal larga y lenta, es posible que le ofrezca más solo para acelerar las cosas. Por otro lado, si es difícil trabajar con el inquilino o propietario de la vivienda o ya ha dañado la propiedad, la oferta puede ser más baja o saltarse por completo.
Estos son algunos ejemplos de rangos:
Sea cual sea el número, una cantidad justa es aquella que cubre los costos básicos de la mudanza y permite al propietario o al prestamista evitar mayores pérdidas.
Cualquier acuerdo de pago por llaves conlleva riesgos, especialmente si no tienes el acuerdo por escrito. Es posible que algunas personas traten de aprovecharse de la situación haciendo falsas promesas o solicitando comisiones adicionales.
Esté atento a:
Para protegerse:
Si algo le parece sospechoso, hable con un asesor de vivienda. También puede presentar quejas ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la agencia de vivienda de su estado. Para obtener una lista de los programas y leyes actuales y activos de asistencia para la vivienda, visite Sitio oficial del HUD o comprobar ConsumerFinance.gov para obtener orientación.
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Una vez que se firme el acuerdo, la atención se centra en cumplir los términos. El ocupante es responsable de desocupar la propiedad antes de la fecha acordada y dejarla en las condiciones requeridas. Por lo general, eso significa retirar las pertenencias personales, sacar la basura y devolver la casa en un estado razonablemente limpio.
Antes de que se libere el pago, el prestamista o el propietario verificarán con frecuencia que la propiedad cumpla con las condiciones descritas en el acuerdo. Esto puede implicar un breve recorrido o inspección. Una vez devueltas las llaves, incluidas las llaves del garaje o del buzón, el pago se emite según el método especificado en el contrato, normalmente mediante cheque o transferencia electrónica.
Si el pago se retrasa o se retiene a pesar del cumplimiento total, la documentación se vuelve crítica. Conservar copias del acuerdo firmado, fotos del estado de la propiedad y el comprobante de la devolución de las llaves brinda protección en caso de que sea necesario hacer un seguimiento legal.
Una vez que se firman los términos acordados, la atención se centra en la ejecución en lugar de en la negociación, con expectativas específicas vinculadas al cronograma de mudanza y al estado de la propiedad.
Para la mayoría de los propietarios e inversores inmobiliarios, la claridad en esta etapa ayuda a evitar costos adicionales y acelera la transición para volver a alquilar o vender la propiedad.
El dinero a cambio de llaves no es la única opción, y puede que no sea la opción adecuada en todas las situaciones. Algunos ocupantes optan por quedarse durante el proceso formal de desalojo o ejecución hipotecaria, lo que puede extender el plazo, pero puede conllevar consecuencias legales o crediticias adicionales.
Otros exploran los programas de asistencia locales que ofrecen ayuda financiera temporal, ayuda para la reubicación o apoyo para la prevención de ejecuciones hipotecarias. En algunas áreas, hay servicios de mediación disponibles para ayudar a los propietarios y ocupantes a negociar condiciones modificadas sin tener que acudir a los tribunales.
Si una oferta de dinero a cambio de llaves no tiene sentido, hay otros caminos a seguir, aunque cada uno conlleva ventajas y desventajas según las leyes locales y estatales y las partes involucradas.
Estas opciones pueden retrasar los plazos o preservar ciertos derechos, pero a menudo aumentan el estrés y los costos para todos los involucrados, razón por la cual muchos propietarios e inquilinos aún consideran la posibilidad de negociar las salidas.
Incluso con las alternativas disponibles, muchas personas optan por el dinero en efectivo para las llaves porque les proporciona una salida más clara y un mayor control sobre el tiempo. Cuando se maneja adecuadamente, puede reducir el estrés, limitar las consecuencias a largo plazo y permitir que ambas partes avancen sin conflictos prolongados.
Una ejecución hipotecaria por dinero por llaves o un acuerdo con un inquilino puede parecer extraño al principio, pero tiene beneficios para ambas partes. Puede ayudarle a:
Solo asegúrate de que todo esté claramente escrito y sea legal en tu área. Recuerde que el objetivo es dejar la casa en buen estado y marcharse en condiciones justas.
Si se encuentra en esta situación, no vaya solo. Colabore con un asesor de vivienda aprobado por el HUD para entender sus derechos y crear un plan sólido. Credit.org ofrece ayuda gratuita y confidencial con la elaboración de presupuestos, deudas y juicio hipotecario opciones.
