Cuando alguien no puede hacer los pagos de la hipoteca y se acerca la ejecución hipotecaria, el prestamista puede ofrecer algo llamado oferta de dinero por llaves. Este es un acuerdo en el que se paga al propietario o al inquilino por dejar la casa. A cambio, se comprometen a mudarse en una fecha acordada, dejar la propiedad en buen estado y entregar las llaves. Este proceso puede ser más rápido y económico que pasar por un desalojo formal completo.
El dinero a cambio de llaves no solo se utiliza en las ejecuciones hipotecarias. También ocurre en situaciones de alquiler. Por ejemplo, si el propietario quiere evitar el proceso de notificación de desalojo, puede ofrecer a los inquilinos dinero en efectivo para que se muden pacíficamente.
En ambas situaciones, el objetivo es hacer las cosas más fáciles y menos costosas para todos los involucrados.
En una situación de ejecución hipotecaria de dinero por llaves, el propietario podría estar atrasado en el pago de su hipoteca y el banco se está preparando para quedarse con la casa. En lugar de acudir a los tribunales y pagar los honorarios legales y de abogado, el prestamista puede ofrecerle al propietario dinero para que se mude.
La idea es simple: evitar daños, demoras y trámites legales. Si el propietario está de acuerdo, puede evitar que se publique un aviso de desalojo, evitar que las fuerzas del orden lo retiren y, posiblemente, evitar que el desalojo figure en su registro. Mientras tanto, el banco ahorra tiempo y dinero.
La cantidad de dinero ofrecida puede variar, pero por lo general depende de la rapidez con la que la persona acepte irse y de lo bien que cuide la propiedad. Cuanto más rápida y limpia sea la mudanza, es más probable que el pago sea mayor. Una oferta típica puede cubrir los costos de la mudanza, los depósitos de servicios públicos o el primer mes de alquiler en un lugar nuevo.
El siguiente paso es el acuerdo de llaves, un contrato por escrito entre el propietario o inquilino y el banco o el propietario. Este acuerdo debe incluir:
Algunos acuerdos también incluirán notas sobre no dañar la propiedad y es posible que requieran una inspección final de la vivienda antes de entregar el dinero. Es importante que ambas partes involucradas (el prestamista o el propietario y el inquilino o propietario de la vivienda) firmen este acuerdo por escrito para evitar cualquier malentendido.
Un formulario de acuerdo adecuado es esencial para la protección legal. Debe decir claramente quién ofrece el efectivo, qué tiene que hacer la persona para obtenerlo y cuál es el plazo. Esto ayuda a evitar confusiones o promesas incumplidas. Asegúrese de que el acuerdo diga que no adeudará más dinero y que no tendrá que pagar el alquiler o la hipoteca en el futuro.
Para los inquilinos, este también puede ser un buen momento para hablar sobre el depósito de seguridad. Pregunte si el depósito forma parte de la oferta en efectivo o si se devolverá por separado.
Si el acuerdo no está claro, hable con un asesor de vivienda antes de firmarlo. Puedes encontrar ayuda a través de organizaciones como Credit.org o de un asesor local aprobado por el HUD.
Quizás se pregunte por qué un prestamista o propietario le daría dinero solo para irse. La respuesta es sencilla: con frecuencia les sale más barato.
Un desalojo formal puede tardar semanas o meses. Durante ese tiempo, el propietario o el banco no reciben ingresos por alquiler ni pagos hipotecarios. Es posible que tengan que pagar las costas judiciales, contratar a un abogado y, posiblemente, hacerse cargo de los daños a la propiedad. Luego tienen que limpiar, arreglar y volver a poner en venta la propiedad.
Con un acuerdo de dinero por llaves, evitan todo eso. Al pagar una pequeña cantidad por adelantado, recuperan el control de la casa más rápido y con menos costos.
Algunos propietarios también usan dinero en efectivo para las llaves a fin de evitar conflictos con muchos inquilinos o procesos legales difíciles.
En la mayoría de los acuerdos de pago por llaves, la propiedad debe dejarse limpia como una escoba. Esto significa que debe estar libre de basura, muebles y objetos personales. Las paredes, los pisos y los accesorios deben estar en condiciones normales. No deben faltar electrodomésticos como estufas y refrigeradores.
No tiene que estar impecable como un hotel, pero debe estar lo suficientemente limpio para que el nuevo propietario o arrendador no tenga que gastar mucho dinero en limpieza y reparaciones.
Durante la pandemia de la COVID-19, los propietarios de todo el país se enfrentaron a prohibiciones temporales de desalojo. Estas prohibiciones tenían por objeto mantener a las personas alojadas de forma segura durante la crisis de salud pública. Sin embargo, incluso cuando no se permitía el desalojo formal, los propietarios podían hacer una oferta a cambio de las llaves.
Siempre y cuando el propietario cumpliera con todas las leyes estatales y locales, era legal ofrecer dinero a los inquilinos a cambio de desocupar una unidad de alquiler. Algunas ciudades crearon nuevas reglas durante la pandemia para controlar la forma en que se podían hacer estas ofertas. Entre ellas se incluía la exigencia de:
Estos cambios tenían por objeto proteger a los inquilinos vulnerables de ser presionados o engañados para que abandonaran sus hogares injustamente. En muchas áreas, leyes como esta todavía existen o se han actualizado para reflejar las lecciones aprendidas durante la COVID.
Si hoy te ofrecen un acuerdo de pago por llaves, consulta las normas locales para asegurarte de que la oferta sea legal. También puedes hablar con un asesor de vivienda aprobado por el HUD para conocer tus derechos y opciones. Credit.org es un excelente lugar para comenzar.
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Cada acuerdo de pago por llaves debe describirse claramente por escrito. Un acuerdo escrito protege a ambas partes y facilita la resolución de cualquier disputa.
Estos son algunos elementos que deben incluirse en el formulario de acuerdo de claves:
Sin un acuerdo por escrito, puede ser difícil probar lo que se acordó o hacer valer sus derechos si la otra parte no cumple con lo acordado.
Cuando recibas una oferta de dinero a cambio de llaves, piensa en lo que necesitarás para mudarte. Vas a tener que pagar:
Súmelos para tener una idea de cuál sería una cantidad justa. Luego compáralo con la oferta sobre la mesa. Si no es suficiente, es posible que desee pedir más.
Sin embargo, ten cuidado. Si pide demasiado, es posible que el propietario o el prestamista decidan, en su lugar, proceder a un desalojo formal. Por lo general, es mejor hacer una solicitud razonable y ofrecer algo a cambio, como mudarse antes o ayudar con reparaciones menores.
En algunos casos, es posible que el prestamista ya cuente con un programa de llaves. Estos programas suelen establecer rangos de pago según la rapidez con la que se mude y la limpieza que quede la propiedad.
Una ejecución hipotecaria o un acuerdo de alquiler por dinero a cambio de llaves puede ser la decisión correcta en ciertas situaciones. Podrías considerarlo si:
Aunque parezca extraño que te paguen por salir, puede tener sentido para ambas partes. Evita los tribunales, ahorra dinero y reduce el estrés.
Para los propietarios de viviendas, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria junto con un acuerdo de pago por llaves puede ser una forma eficaz de salir de una mala situación sin dañar su crédito a largo plazo.
Para los inquilinos, puede ayudar a evitar problemas legales o marcas negativas en el historial de alquiler. Los inquilinos pueden obtener ayuda a través de Credit.org Asesoramiento sobre alquileres servicios.
Las leyes estatales desempeñan un papel importante en la forma en que se gestionan los acuerdos de pago de llaves. Algunos estados permiten a los propietarios o prestamistas hacer ofertas libremente. Otros exigen que se le informe sobre sus derechos o que se le dé tiempo para considerar la oferta.
También hay reglas sobre:
Siempre debes revisar las leyes estatales y locales antes de firmar cualquier documento. Las reglas pueden variar mucho según la ciudad o el condado, así que no asuma que las mismas reglas se aplican en todas partes.
Un asesor de vivienda local o un grupo de asistencia legal sin fines de lucro pueden ayudarlo a entender los detalles en su área. Estos recursos también pueden ayudarte a revisar el acuerdo escrito antes de firmarlo
No hay una cantidad fija en efectivo para una oferta de efectivo por llaves, pero las ofertas suelen oscilar entre unos pocos cientos y varios miles de dólares. El total depende de varios factores:
Por ejemplo, si el propietario se enfrenta a una lucha legal larga y lenta, es posible que le ofrezca más solo para acelerar las cosas. Por otro lado, si es difícil trabajar con el inquilino o propietario de la vivienda o ya ha dañado la propiedad, la oferta puede ser más baja o saltarse por completo.
Estos son algunos ejemplos de rangos:
Sea cual sea el número, una cantidad justa es aquella que cubre los costos básicos de la mudanza y permite al propietario o al prestamista evitar mayores pérdidas.
Cualquier acuerdo de pago por llaves conlleva riesgos, especialmente si no tienes el acuerdo por escrito. Es posible que algunas personas traten de aprovecharse de la situación haciendo falsas promesas o solicitando comisiones adicionales.
Esté atento a:
Para protegerse:
Si algo le parece sospechoso, hable con un asesor de vivienda. También puede presentar quejas ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la agencia de vivienda de su estado. Para obtener una lista de los programas y leyes actuales y activos de asistencia para la vivienda, visite Sitio oficial del HUD o comprobar ConsumerFinance.gov para obtener orientación.
Obtenga más información: 11 consejos para evitar los préstamos abusivos
Después de que ambas partes firmen el acuerdo por escrito, los siguientes pasos son sencillos:
Si la otra parte no paga después de que hayas cumplido con todos los términos, puedes emprender acciones legales. Por eso es importante contar con un acuerdo sólido y mantener un registro documental.
Si no estás seguro de aceptar un acuerdo de pago por llaves, aquí tienes algunas alternativas:
Sin embargo, para muchos, cobrar las llaves es la forma más rápida y limpia de salir en buenas condiciones, especialmente cuando se enfrentan a un proceso de desalojo prolongado o a una ejecución hipotecaria.
Una ejecución hipotecaria por dinero por llaves o un acuerdo con un inquilino puede parecer extraño al principio, pero tiene beneficios para ambas partes. Puede ayudarle a:
Solo asegúrate de que todo esté claramente escrito y sea legal en tu área. Recuerde que el objetivo es dejar la casa en buen estado y marcharse en condiciones justas.
Si se encuentra en esta situación, no vaya solo. Colabore con un asesor de vivienda aprobado por el HUD para entender sus derechos y crear un plan sólido. Credit.org ofrece ayuda gratuita y confidencial con la elaboración de presupuestos, deudas y juicio hipotecario opciones.
