No permita que los préstamos estudiantiles le impidan comprar una casa

Las palabras que deletrean «capaz» (por ejemplo, poder comprar una casa) después de una mano eliminan las letras «un» debido a la deuda estudiantil.

No permita que los préstamos estudiantiles le impidan comprar una casa

Si ha estado pensando en comprar una casa, pero le preocupa que la deuda de su préstamo estudiantil lo detenga, no está solo. Muchas personas creen que sus préstamos estudiantiles son demasiado grandes para calificar para una hipoteca. Pero, en realidad, comprar una casa mientras se gestionan los pagos de los préstamos estudiantiles es más posible de lo que la mayoría de la gente piensa.

Veamos cómo puede administrar su deuda mensual y aun así obtener la aprobación de un préstamo hipotecario.

Comprender la deuda estudiantil y su panorama financiero

Millones de estadounidenses tienen préstamos estudiantiles. Ya sea que hayas solicitado préstamos federales para estudiantes o préstamos privados, la carga de la deuda puede resultar pesada, especialmente si también piensas en los requisitos para obtener una hipoteca.

Pero he aquí un hecho clave: la mayoría de los prestamistas no analizan el saldo total de tu préstamo estudiantil. Se preocupan más por los pagos mensuales de sus préstamos estudiantiles y por la forma en que afectan su relación entre deudas e ingresos en general. Esta es la cifra que compara el total de sus pagos mensuales de deuda (incluidos los préstamos para automóviles, las deudas de tarjetas de crédito y los préstamos estudiantiles) con sus ingresos brutos mensuales.

Si su deuda mensual es baja en comparación con sus ingresos, aún puede calificar para una hipoteca con obligaciones de préstamos estudiantiles. Por eso es tan importante entender su situación entre deudas e ingresos.

Deuda buena versus deuda mala

Es posible que escuche a los expertos financieros hablar de «deuda buena». Esto puede sonar extraño: ¿cómo puede una deuda ser buena? Sin embargo, en algunos casos, las deudas ayudan a construir su futuro.

La deuda de préstamos estudiantiles a menudo se considera «deuda buena» porque le ayuda a aumentar sus ingresos de por vida. Del mismo modo, las hipotecas son deudas buenas porque permiten comprar una vivienda, cuyo valor puede aumentar y ayudar a acumular riqueza a largo plazo.

Por otro lado, las deudas de tarjetas de crédito con intereses altos y los préstamos personales innecesarios suelen considerarse «deudas incobrables». Estos no aumentan sus ingresos ni su seguridad financiera.

Por lo tanto, si le preocupa obtener una hipoteca cuando tiene obligaciones de préstamos estudiantiles, recuerde: está administrando un tipo de deuda que, de hecho, puede ayudarlo a calificar, no perjudicarlo.

Fortalezca primero su calificación crediticia

Una de las mejores cosas que puede hacer antes de solicitar un préstamo hipotecario es mejorar su calificación crediticia. Un puntaje crediticio alto lo ayuda a obtener mejores condiciones crediticias, incluida una tasa de interés más baja, y demuestra a los prestamistas que usted es un prestatario responsable.

Para mejorar tu puntuación:

  • Realice todos sus pagos mensuales a tiempo, incluidos los pagos de préstamos estudiantiles y préstamos para automóviles
  • Mantenga bajos los saldos de las tarjetas de crédito
  • Evite abrir o cerrar demasiadas cuentas a la vez
  • No permita que los cobros o los pagos atrasados afecten su informe crediticio

Los prestamistas examinan detenidamente su historial crediticio, así que demuéstreles que puede administrar sus deudas a lo largo del tiempo.

Calcular su relación entre deudas e ingresos

La relación entre deudas e ingresos (DTI) es uno de los factores más importantes para la aprobación de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas desean que sus obligaciones de deuda mensuales sean iguales o inferiores al 43% de sus ingresos brutos mensuales.

He aquí cómo calcularlo

  1. Sume sus pagos mensuales de préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y cualquier otra deuda fija
  2. Divida el total entre sus ingresos brutos mensuales (antes de impuestos)
  3. Multiplique por 100 para obtener su DTI como porcentaje

Por ejemplo:

  • Préstamo estudiantil: 300 dólares/mes
  • Préstamo para automóvil: 250 dólares/mes
  • Tarjetas de crédito: 150$ al mes
  • Ingresos brutos: 4.000 dólares/mes

Deuda total = 700 dólares/4.000 dólares = 17,5% DTI

Es probable que esta persona califique para un préstamo hipotecario, según sus otros detalles financieros. Obtenga más información sobre Cómo calcular su relación entre deudas e ingresos y ¿Qué es una buena relación entre deudas e ingresos?.

Pago inicial: ahorre de manera inteligente, comience antes

Ahorrar para el pago inicial puede parecer la parte más difícil de comprar una vivienda, especialmente si todavía estás pagando un préstamo estudiantil. Pero no necesitas un pago inicial del 20% para empezar.

Los préstamos de la FHA, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, permiten a los compradores de vivienda por primera vez comprar con tan solo un 3.5% de anticipo. Esto significa que si quiere comprar una vivienda de 250 000$, solo necesita 8 750$ para el pago inicial.

Y muchos programas de asistencia para pagos están disponibles a través de agencias estatales. Por ejemplo, el Programa hipotecario de Maryland ofrece ayuda con el pago inicial y los costos de cierre para los compradores que reúnen los requisitos.

La clave es demostrar a los prestamistas que usted puede:

  • Ahorra de forma constante
  • Gestione los pagos hipotecarios mensuales junto con su deuda estudiantil
  • Presupueste cuidadosamente

Si puede hacerlo, incluso mientras paga el alquiler y los préstamos estudiantiles, está demostrando a los prestamistas que está preparado.

A pile of money with a note saying student debt illustrating ability to buy a house.

Tipos de préstamos a explorar: FHA, VA, convencionales

Según su situación, los diferentes tipos de préstamos pueden ayudarlo a calificar para una hipoteca:

  • Préstamo FHA: Ideal para compradores con puntajes crediticios más bajos o ahorros más pequeños. Respaldado por la Administración Federal de Vivienda.
  • Préstamo VA: Disponible para veteranos, miembros del servicio activo y algunos cónyuges sobrevivientes. No pago inicial requerida. Se ofrece a través del Departamento de Asuntos de Veteranos.
  • Préstamo convencional: No está respaldado por el gobierno. Requiere un crédito más sólido y, por lo general, un pago inicial mayor, pero con el tiempo suele tener comisiones más bajas. Tanto Fannie Mae como Freddie Mac apoyan este tipo de préstamos.

Hablar con un oficial de préstamos o un prestamista hipotecario con experiencia puede ayudarlo a elegir la mejor opción de préstamo para sus objetivos. Obtenga más información sobre Diferentes tipos de prestamistas hipotecarios.

Obtener la aprobación previa: el siguiente paso

Antes de empezar a buscar una casa, obtenga una preaprobación para un préstamo. Una solicitud de hipoteca ayuda a los prestamistas a evaluar su situación financiera completa, incluyendo:

  • Historial laboral
  • Ingresos mensuales
  • Deudas existentes
  • Informe crediticio
  • Monto del pago inicial

La aprobación previa le indica cuánto puede pagar por una casa y demuestra a los vendedores que usted es un comprador serio. Además, ayuda a guiar su presupuesto para la compra de una vivienda para que no se enamore de casas fuera de su rango de precios.

Muchos compradores de vivienda por primera vez descubren que, una vez que reciben la aprobación previa, ser propietario de una vivienda se siente mucho más real y mucho más factible.

Manejar los costos de cierre mientras se administra la deuda de préstamos estudiantiles

Comprar una casa significa más que solo ahorrar para el pago inicial. También debe planificar los costos de cierre, que por lo general representan entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda. Se trata de cargos únicos que se pagan al final del proceso de préstamo hipotecario. Pueden incluir cosas como los cargos de originación del préstamo, las inspecciones de la vivienda, el seguro de título y los honorarios de los abogados.

Si también tienes deudas por préstamos estudiantiles, ahorrar para estos costos puede parecer exagerado. Sin embargo, con una planificación inteligente, es manejable.

Comience por crear un presupuesto que incluya tanto el pago inicial como los costos estimados del cierre. Revisa tus ingresos mensuales y todos los pagos mensuales de tus deudas, como los pagos de préstamos estudiantiles, préstamos para vehículos y tarjetas de crédito. Esto le ayudará a entender cuánto puede pagar y durante cuánto tiempo necesitará ahorrar.

Luego, pregúntele a su prestamista hipotecario acerca de los programas de asistencia para los pagos. Muchos estados ofrecen ayuda a quienes compran una vivienda por primera vez y, a veces, cubren parte o la totalidad de los costos de cierre. Estos programas suelen basarse en los ingresos y pueden ser un gran alivio para los compradores con préstamos estudiantiles.

También puedes negociar con el vendedor. En algunos casos, los vendedores se comprometen a cubrir parte del cierre para ayudar a cerrar la operación más rápido. Su agente inmobiliario puede ayudarlo con estas conversaciones.

Por último, usa tu fondo de emergencia con cuidado. No acabes con tus ahorros, pero reservar una parte para el cierre, incluso mientras pagas el préstamo estudiantil, puede ayudarte a convertirte en propietario de una vivienda sin estrés adicional.

Con la planificación y el apoyo, puede administrar tanto la deuda estudiantil como los costos de cierre, y dar el siguiente paso hacia la propiedad de una vivienda.

El poder de generar equidad al pagar los préstamos estudiantiles

Es fácil sentir que tienes que elegir entre hacer pagos mensuales de préstamos estudiantiles o ahorrar para una vivienda. Sin embargo, estas metas no tienen por qué competir. De hecho, pagar sus préstamos estudiantiles y, al mismo tiempo, hacer los pagos hipotecarios mensuales puede ayudar a acumular riqueza a largo plazo.

Cuando compra una casa, cada pago hipotecario ayuda a reducir el saldo de su préstamo y aumenta su participación en la propiedad de la vivienda. Esto se denomina capital acumulativo. A medida que aumenta el valor de la vivienda, su plusvalía crece más rápido.

Compare eso con el alquiler, donde cada pago se destina al préstamo hipotecario de otra persona. En lugar de ayudarte a acumular riqueza, estás ayudando al arrendador a acumular la suya.

Cuanto antes se convierta en propietario de una vivienda, incluso con deudas estudiantiles, más pronto podrá comenzar este proceso de creación de riqueza.

¿Debo agregar un coprestatario?

Si le preocupa calificar para una hipoteca debido a sus ingresos o deudas, recurrir a un coprestatario podría serle útil. Esta persona comparte la responsabilidad del préstamo y también tiene en cuenta sus ingresos y su historial crediticio durante el proceso de solicitud de la hipoteca.

Esto puede ayudar a reducir la relación entre deudas e ingresos, mejorar las condiciones de su préstamo y, potencialmente, ayudarlo a calificar para un monto de préstamo más alto. Los coprestatarios comunes incluyen cónyuges, padres o parejas a largo plazo.

Sin embargo, ten en cuenta lo siguiente:

  • El informe crediticio y la calificación crediticia del coprestatario afectarán la aprobación del préstamo.
  • Ambas partes son legalmente responsables de los pagos mensuales.
  • Si alguna de las personas no paga, ambas calificaciones crediticias pueden verse afectadas.

Es una opción útil, pero asegúrate de que se adapte bien a tu situación financiera y a tu relación.

Fannie Mae, Freddie Mac y los préstamos de la FHA respaldados por el gobierno

Dos organizaciones principales ayudan a apoyar a los prestamistas hipotecarios y hacen que la propiedad de la vivienda sea más accesible: Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) compran préstamos hipotecarios a los prestamistas y los garantizan, lo que facilita que los bancos presten dinero.

Fannie Mae, por ejemplo, introdujo reglas que permiten a los prestamistas hipotecarios tener en cuenta su plan de pago basado en los ingresos (IDR) o el plan de pago basado en los ingresos (IBR) al calcular su relación entre deudas e ingresos. Esto significa que si los pagos de su préstamo estudiantil son pequeños debido a uno de estos planes, su DTI podría mantenerse dentro de las pautas del prestamista.

Para los compradores con ingresos limitados o saldos altos de préstamos estudiantiles, estas GSE pueden hacer que la propiedad de una vivienda sea más realista. Pregúntale a tu asesor financiero o de vivienda si tu préstamo podría reunir los requisitos para recibir el respaldo de Fannie Mae o Freddie Mac.

La Ley sobre el valor neto de la vivienda y los préstamos justos

Al solicitar un préstamo hipotecario, está protegido por leyes como la Ley sobre el valor neto de la vivienda, que promueve la equidad y evita la discriminación en los préstamos. Los prestamistas deben seguir pautas claras al evaluar tu elegibilidad hipotecaria y no pueden negarte un préstamo simplemente porque tienes préstamos estudiantiles.

Estas reglas ayudan a garantizar que los compradores de vivienda por primera vez, especialmente aquellos con deudas estudiantiles, no queden excluidos injustamente del mercado. Si cree que un prestamista está actuando de manera injusta, puede ponerse en contacto con asesores de vivienda o presentar una queja ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).

Creación de un presupuesto para la compra de una vivienda

Presupuestar es una de las herramientas más poderosas para alcanzar tus metas de propiedad de vivienda, incluso con deudas estudiantiles. Su presupuesto para comprar una vivienda debe incluir:

  • Pagos hipotecarios esperados
  • Costos de cierre, generalmente del 2 al 5% del precio de la vivienda
  • Impuestos a la propiedad y seguro de vivienda
  • Un fondo de emergencia para reparaciones
  • Pagos continuos de préstamos estudiantiles
  • Otras deudas, como un préstamo de automóvil o una deuda de tarjeta de créditot

Para mantener el rumbo, considera usar una calculadora de hipotecas para analizar diferentes escenarios. Esto mostrará cómo sus ingresos mensuales, las condiciones del préstamo y el pago inicial afectan sus pagos mensuales.

Muchas herramientas en línea también te permiten agregar los pagos de préstamos estudiantiles a tus estimaciones de deuda, lo que te ayuda a planificar con mayor precisión. Puedes probar las calculadoras que ofrecen sitios de alta autoridad, como Monedero Nerd o ConsumerFinance.gov.

Por qué esperar puede costarle caro

Quizás se pregunte: ¿debo esperar hasta que se pague el saldo de mi préstamo estudiantil para comprar una casa?

Veamos los costos de esperar:

  1. Pérdida de capital — Cuanto más tiempo alquile, más tiempo perderá la posibilidad de acumular capital a través de los pagos hipotecarios mensuales.
  2. Aumento de los precios de las viviendas — En muchos mercados, el valor de las viviendas está aumentando. Si espera cinco años, la misma casa podría costar mucho más.
  3. Aumento de las tasas de interés — Las tasas actuales son relativamente bajas en comparación con los promedios históricos. Un aumento del 1 al 2% en los intereses puede añadir miles de dólares al costo total de su préstamo hipotecario.
  4. Exenciones fiscales no cumplidas — Los propietarios pueden deducir los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad, lo que reduce su carga tributaria. Los inquilinos pierden estos ahorros.
  5. Menos años para pagar el préstamo — Comprar antes significa que estará libre de hipotecas antes, posiblemente antes de la jubilación.

Por lo tanto, si bien esperar puede parecer más seguro desde el punto de vista financiero, puede significar más deuda a largo plazo.

Cuándo tiene sentido esperar

Por supuesto, hay ocasiones en las que esperar es lo más inteligente. Por ejemplo:

  • Planeas mudarte en los próximos 1 a 2 años
  • No está seguro de su historial laboral o de sus ingresos futuros
  • Necesita tiempo para reconstruir su calificación crediticia
  • Su deuda mensual es demasiado alta para calificar
  • Sigues ahorrando para un pago inicial mayor

Estas son razones válidas para esperar. Solo asegúrate de que tu decisión sea tu situación financiera personal (no el miedo a tus préstamos estudiantiles).

Hable con un asesor de vivienda sobre cómo obtener una hipoteca con deudas de préstamos estudiantiles

Si no está seguro de por dónde empezar, hablar con un asesor de vivienda aprobado por el HUD es un excelente primer paso.

La asesoría sin fines de lucro puede ayudarlo a:

  • Comprenda su relación entre deudas e ingresos
  • Explore las opciones de asistencia para pagos
  • Compare los tipos de préstamos hipotecarios
  • Mejore su crédito
  • Obtenga una aprobación previa y cree un presupuesto para la compra de una vivienda

Estos servicios suelen ser gratuitos o de bajo costo y pueden facilitar mucho el proceso.

Puede encontrar asesoramiento certificado por el HUD a través de HUD.gov.

Reflexiones finales: la deuda estudiantil no debería detenerlo

No pediste dinero prestado para ir a la universidad solo para retrasar el resto de tu vida. El objetivo de obtener un título era mejorar tu futuro, y ser propietario de una vivienda debería ser parte de ese futuro.

Puede comprar una casa aunque tenga deudas por préstamos estudiantiles. Solo se necesita planificación, conocimiento y apoyo.

Empieza por:

  • Seguimiento de los pagos mensuales de su deuda
  • Cómo mejorar su informe crediticio y su calificación crediticia
  • Analice la deuda de préstamos estudiantiles Planes de pago
  • Explorando los préstamos de la FHA, VA o los préstamos convencionales
  • Establecer una meta de ahorro para su pago inicial
  • Hablar con un prestamista hipotecario o asesor financiero de confianza

No dejes que nadie te diga que los préstamos estudiantiles y la propiedad de una vivienda no pueden ir de la mano. Con medidas inteligentes y la ayuda adecuada, su sueño de ser propietario de una casa está a su alcance.

Y no olvides que no tienes que hacerlo solo. Si tiene una deuda por préstamos estudiantiles que le hace dudar de su capacidad para comprar una casa, consiga una organización sin fines de lucro asesoramiento para compradores de vivienda así sabrá exactamente lo que necesita hacer para convertirse en un comprador de vivienda exitoso.

Jeff Michael
Article written by
Jeff Michael es el autor de More Than Money, una guía educativa sobre deudores para la educación de los deudores antes de la quiebra, y de los libros Repair Your Credit y Knock Out Your Debt from McGraw-Hill. Colaboró en Tips from The Top: Targeted Advice from America's Top Money Minds. Vive en Overland Park, Kansas.
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