Si ha estado pensando en comprar una casa, pero le preocupa que la deuda de su préstamo estudiantil lo detenga, no está solo. Muchas personas creen que sus préstamos estudiantiles son demasiado grandes para calificar para una hipoteca. Pero, en realidad, comprar una casa mientras se gestionan los pagos de los préstamos estudiantiles es más posible de lo que la mayoría de la gente piensa.
Veamos cómo puede administrar su deuda mensual y aun así obtener la aprobación de un préstamo hipotecario.
Millones de estadounidenses tienen préstamos estudiantiles. Ya sea que hayas solicitado préstamos federales para estudiantes o préstamos privados, la carga de la deuda puede resultar pesada, especialmente si también piensas en los requisitos para obtener una hipoteca.
Pero he aquí un hecho clave: la mayoría de los prestamistas no analizan el saldo total de tu préstamo estudiantil. Se preocupan más por los pagos mensuales de sus préstamos estudiantiles y por la forma en que afectan su relación entre deudas e ingresos en general. Esta es la cifra que compara el total de sus pagos mensuales de deuda (incluidos los préstamos para automóviles, las deudas de tarjetas de crédito y los préstamos estudiantiles) con sus ingresos brutos mensuales.
Si su deuda mensual es baja en comparación con sus ingresos, aún puede calificar para una hipoteca con obligaciones de préstamos estudiantiles. Por eso es tan importante entender su situación entre deudas e ingresos.
Es posible que escuche a los expertos financieros hablar de «deuda buena». Esto puede sonar extraño: ¿cómo puede una deuda ser buena? Sin embargo, en algunos casos, las deudas ayudan a construir su futuro.
La deuda de préstamos estudiantiles a menudo se considera «deuda buena» porque le ayuda a aumentar sus ingresos de por vida. Del mismo modo, las hipotecas son deudas buenas porque permiten comprar una vivienda, cuyo valor puede aumentar y ayudar a acumular riqueza a largo plazo.
Por otro lado, las deudas de tarjetas de crédito con intereses altos y los préstamos personales innecesarios suelen considerarse «deudas incobrables». Estos no aumentan sus ingresos ni su seguridad financiera.
Por lo tanto, si le preocupa obtener una hipoteca cuando tiene obligaciones de préstamos estudiantiles, recuerde: está administrando un tipo de deuda que, de hecho, puede ayudarlo a calificar, no perjudicarlo.
Una de las mejores cosas que puede hacer antes de solicitar un préstamo hipotecario es mejorar su calificación crediticia. Un puntaje crediticio alto lo ayuda a obtener mejores condiciones crediticias, incluida una tasa de interés más baja, y demuestra a los prestamistas que usted es un prestatario responsable.
Para mejorar tu puntuación:
Los prestamistas examinan detenidamente su historial crediticio, así que demuéstreles que puede administrar sus deudas a lo largo del tiempo.
La relación entre deudas e ingresos (DTI) es uno de los factores más importantes para la aprobación de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas desean que sus obligaciones de deuda mensuales sean iguales o inferiores al 43% de sus ingresos brutos mensuales.
He aquí cómo calcularlo
Por ejemplo:
Deuda total = 700 dólares/4.000 dólares = 17,5% DTI
Es probable que esta persona califique para un préstamo hipotecario, según sus otros detalles financieros. Obtenga más información sobre Cómo calcular su relación entre deudas e ingresos y ¿Qué es una buena relación entre deudas e ingresos?.
Ahorrar para el pago inicial puede parecer la parte más difícil de comprar una vivienda, especialmente si todavía estás pagando un préstamo estudiantil. Pero no necesitas un pago inicial del 20% para empezar.
Los préstamos de la FHA, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, permiten a los compradores de vivienda por primera vez comprar con tan solo un 3.5% de anticipo. Esto significa que si quiere comprar una vivienda de 250 000$, solo necesita 8 750$ para el pago inicial.
Y muchos programas de asistencia para pagos están disponibles a través de agencias estatales. Por ejemplo, el Programa hipotecario de Maryland ofrece ayuda con el pago inicial y los costos de cierre para los compradores que reúnen los requisitos.
La clave es demostrar a los prestamistas que usted puede:
Si puede hacerlo, incluso mientras paga el alquiler y los préstamos estudiantiles, está demostrando a los prestamistas que está preparado.
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Según su situación, los diferentes tipos de préstamos pueden ayudarlo a calificar para una hipoteca:
Hablar con un oficial de préstamos o un prestamista hipotecario con experiencia puede ayudarlo a elegir la mejor opción de préstamo para sus objetivos. Obtenga más información sobre Diferentes tipos de prestamistas hipotecarios.
Antes de empezar a buscar una casa, obtenga una preaprobación para un préstamo. Una solicitud de hipoteca ayuda a los prestamistas a evaluar su situación financiera completa, incluyendo:
La aprobación previa le indica cuánto puede pagar por una casa y demuestra a los vendedores que usted es un comprador serio. Además, ayuda a guiar su presupuesto para la compra de una vivienda para que no se enamore de casas fuera de su rango de precios.
Muchos compradores de vivienda por primera vez descubren que, una vez que reciben la aprobación previa, ser propietario de una vivienda se siente mucho más real y mucho más factible.
Comprar una casa significa más que solo ahorrar para el pago inicial. También debe planificar los costos de cierre, que por lo general representan entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda. Se trata de cargos únicos que se pagan al final del proceso de préstamo hipotecario. Pueden incluir cosas como los cargos de originación del préstamo, las inspecciones de la vivienda, el seguro de título y los honorarios de los abogados.
Si también tienes deudas por préstamos estudiantiles, ahorrar para estos costos puede parecer exagerado. Sin embargo, con una planificación inteligente, es manejable.
Comience por crear un presupuesto que incluya tanto el pago inicial como los costos estimados del cierre. Revisa tus ingresos mensuales y todos los pagos mensuales de tus deudas, como los pagos de préstamos estudiantiles, préstamos para vehículos y tarjetas de crédito. Esto le ayudará a entender cuánto puede pagar y durante cuánto tiempo necesitará ahorrar.
Luego, pregúntele a su prestamista hipotecario acerca de los programas de asistencia para los pagos. Muchos estados ofrecen ayuda a quienes compran una vivienda por primera vez y, a veces, cubren parte o la totalidad de los costos de cierre. Estos programas suelen basarse en los ingresos y pueden ser un gran alivio para los compradores con préstamos estudiantiles.
También puedes negociar con el vendedor. En algunos casos, los vendedores se comprometen a cubrir parte del cierre para ayudar a cerrar la operación más rápido. Su agente inmobiliario puede ayudarlo con estas conversaciones.
Por último, usa tu fondo de emergencia con cuidado. No acabes con tus ahorros, pero reservar una parte para el cierre, incluso mientras pagas el préstamo estudiantil, puede ayudarte a convertirte en propietario de una vivienda sin estrés adicional.
Con la planificación y el apoyo, puede administrar tanto la deuda estudiantil como los costos de cierre, y dar el siguiente paso hacia la propiedad de una vivienda.
Es fácil sentir que tienes que elegir entre hacer pagos mensuales de préstamos estudiantiles o ahorrar para una vivienda. Sin embargo, estas metas no tienen por qué competir. De hecho, pagar sus préstamos estudiantiles y, al mismo tiempo, hacer los pagos hipotecarios mensuales puede ayudar a acumular riqueza a largo plazo.
Cuando compra una casa, cada pago hipotecario ayuda a reducir el saldo de su préstamo y aumenta su participación en la propiedad de la vivienda. Esto se denomina capital acumulativo. A medida que aumenta el valor de la vivienda, su plusvalía crece más rápido.
Compare eso con el alquiler, donde cada pago se destina al préstamo hipotecario de otra persona. En lugar de ayudarte a acumular riqueza, estás ayudando al arrendador a acumular la suya.
Cuanto antes se convierta en propietario de una vivienda, incluso con deudas estudiantiles, más pronto podrá comenzar este proceso de creación de riqueza.
Si le preocupa calificar para una hipoteca debido a sus ingresos o deudas, recurrir a un coprestatario podría serle útil. Esta persona comparte la responsabilidad del préstamo y también tiene en cuenta sus ingresos y su historial crediticio durante el proceso de solicitud de la hipoteca.
Esto puede ayudar a reducir la relación entre deudas e ingresos, mejorar las condiciones de su préstamo y, potencialmente, ayudarlo a calificar para un monto de préstamo más alto. Los coprestatarios comunes incluyen cónyuges, padres o parejas a largo plazo.
Sin embargo, ten en cuenta lo siguiente:
Es una opción útil, pero asegúrate de que se adapte bien a tu situación financiera y a tu relación.
Dos organizaciones principales ayudan a apoyar a los prestamistas hipotecarios y hacen que la propiedad de la vivienda sea más accesible: Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) compran préstamos hipotecarios a los prestamistas y los garantizan, lo que facilita que los bancos presten dinero.
Fannie Mae, por ejemplo, introdujo reglas que permiten a los prestamistas hipotecarios tener en cuenta su plan de pago basado en los ingresos (IDR) o el plan de pago basado en los ingresos (IBR) al calcular su relación entre deudas e ingresos. Esto significa que si los pagos de su préstamo estudiantil son pequeños debido a uno de estos planes, su DTI podría mantenerse dentro de las pautas del prestamista.
Para los compradores con ingresos limitados o saldos altos de préstamos estudiantiles, estas GSE pueden hacer que la propiedad de una vivienda sea más realista. Pregúntale a tu asesor financiero o de vivienda si tu préstamo podría reunir los requisitos para recibir el respaldo de Fannie Mae o Freddie Mac.
Al solicitar un préstamo hipotecario, está protegido por leyes como la Ley sobre el valor neto de la vivienda, que promueve la equidad y evita la discriminación en los préstamos. Los prestamistas deben seguir pautas claras al evaluar tu elegibilidad hipotecaria y no pueden negarte un préstamo simplemente porque tienes préstamos estudiantiles.
Estas reglas ayudan a garantizar que los compradores de vivienda por primera vez, especialmente aquellos con deudas estudiantiles, no queden excluidos injustamente del mercado. Si cree que un prestamista está actuando de manera injusta, puede ponerse en contacto con asesores de vivienda o presentar una queja ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
Presupuestar es una de las herramientas más poderosas para alcanzar tus metas de propiedad de vivienda, incluso con deudas estudiantiles. Su presupuesto para comprar una vivienda debe incluir:
Para mantener el rumbo, considera usar una calculadora de hipotecas para analizar diferentes escenarios. Esto mostrará cómo sus ingresos mensuales, las condiciones del préstamo y el pago inicial afectan sus pagos mensuales.
Muchas herramientas en línea también te permiten agregar los pagos de préstamos estudiantiles a tus estimaciones de deuda, lo que te ayuda a planificar con mayor precisión. Puedes probar las calculadoras que ofrecen sitios de alta autoridad, como Monedero Nerd o ConsumerFinance.gov.
Quizás se pregunte: ¿debo esperar hasta que se pague el saldo de mi préstamo estudiantil para comprar una casa?
Veamos los costos de esperar:
Por lo tanto, si bien esperar puede parecer más seguro desde el punto de vista financiero, puede significar más deuda a largo plazo.
Por supuesto, hay ocasiones en las que esperar es lo más inteligente. Por ejemplo:
Estas son razones válidas para esperar. Solo asegúrate de que tu decisión sea tu situación financiera personal (no el miedo a tus préstamos estudiantiles).
Si no está seguro de por dónde empezar, hablar con un asesor de vivienda aprobado por el HUD es un excelente primer paso.
La asesoría sin fines de lucro puede ayudarlo a:
Estos servicios suelen ser gratuitos o de bajo costo y pueden facilitar mucho el proceso.
Puede encontrar asesoramiento certificado por el HUD a través de HUD.gov.
No pediste dinero prestado para ir a la universidad solo para retrasar el resto de tu vida. El objetivo de obtener un título era mejorar tu futuro, y ser propietario de una vivienda debería ser parte de ese futuro.
Puede comprar una casa aunque tenga deudas por préstamos estudiantiles. Solo se necesita planificación, conocimiento y apoyo.
Empieza por:
No dejes que nadie te diga que los préstamos estudiantiles y la propiedad de una vivienda no pueden ir de la mano. Con medidas inteligentes y la ayuda adecuada, su sueño de ser propietario de una casa está a su alcance.
Y no olvides que no tienes que hacerlo solo. Si tiene una deuda por préstamos estudiantiles que le hace dudar de su capacidad para comprar una casa, consiga una organización sin fines de lucro asesoramiento para compradores de vivienda así sabrá exactamente lo que necesita hacer para convertirse en un comprador de vivienda exitoso.
