La Ley de Protección de la Propiedad y el Equidad de la Vivienda (HOEPA) es una ley federal aprobada en 1994 para proteger a los consumidores de las prácticas abusivas de préstamos hipotecarios. La HOEPA forma parte de la más amplia Ley de Verdad en los Préstamos (TILA) y se centra en las hipotecas de alto costo, incluidas ciertas refinanciaciones y préstamos con garantía hipotecaria. Establece normas que los prestamistas deben seguir al ofrecer este tipo de préstamos para garantizar que los prestatarios reciban un trato justo.
Originalmente, la HOEPA tenía como objetivo los préstamos hipotecarios con garantía hipotecaria con tasas de interés y comisiones altas. En la actualidad, la ley cubre una gama más amplia de tipos de hipotecas y exige que los prestamistas sean más transparentes. Si un préstamo cumple con los criterios para ser clasificado como una hipoteca de alto costo, entonces viene con reglas estrictas en cuanto a la divulgación, los cargos, el asesoramiento y las condiciones del préstamo.
Para ayudar a los prestatarios a tomar decisiones inteligentes, la HOEPA también trabaja junto con la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) y la Regulación Z. Estas normas garantizan que los consumidores tengan una visión completa antes de firmar un contrato hipotecario.
Si no está seguro de si un préstamo está sujeto a la HOEPA, es una buena idea hablar con un Consejero de vivienda aprobado por el HUD. Organizaciones como Credit.org ofrecen asesoramiento gratuito para ayudarlo a obtener préstamos hipotecarios de manera segura.
La HOEPA a menudo se conoce como la Ley de Protección de Equidad porque fue diseñada para proteger el valor acumulado de su vivienda, uno de los activos más valiosos que puede tener. Cuando los prestamistas cobran demasiados puntos y cargos, u ofrecen condiciones injustas, los prestatarios pueden perder capital rápidamente. Esta ley ayuda a evitar que eso suceda.
Según el marco de la ley de protección de capital (HOEPA), los prestamistas deben evitar ciertas condiciones de préstamo que perjudiquen al prestatario y proporcionar información clara sobre los costos reales del préstamo. Estas protecciones cubren tanto las transacciones crediticias de capital fijo como los planes de crédito de duración indefinida, como las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
Una parte importante de la ley es que los prestamistas deben proporcionar una lista de organizaciones de asesoramiento para propietarios de viviendas dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud de la hipoteca. El prestatario también debe recibir asesoramiento con una agencia aprobada por el HUD antes de finalizar una hipoteca de alto costo.
Una hipoteca se considera de «alto costo» si alcanza ciertos umbrales relacionados con la tasa de interés, los puntos y los cargos, o las multas por pago anticipado. Estos umbrales se actualizan periódicamente para reflejar los cambios en el mercado.
Así es como una hipoteca califica como de alto costo:
Para ver el APOR actual y cumplir con los requisitos, los prestamistas utilizan la tasa oficial publicada en ffiec.gov/ratespread.
La ley de protección al consumidor detrás de la HOEPA establece reglas estrictas para los prestamistas. Estas normas tienen por objeto detener las prácticas nocivas, como hacer que los prestatarios opten por préstamos incobrables o cobrarles comisiones injustificadas.
Por ejemplo, los agentes hipotecarios y los prestamistas no pueden sugerir que un prestatario deje de hacer los pagos de un préstamo existente para calificar para un préstamo de alto costo. Ese tipo de asesoramiento puede llevar a la ejecución hipotecaria o a dañar gravemente el crédito del prestatario.
Además, las tarifas deben ser limitadas:
También hay una regla que establece que los prestamistas no pueden dividir un préstamo grande en dos más pequeños solo para superar el límite de puntos y comisiones. Esta práctica se denomina «estructurar una transacción para evadir la cobertura de la HOEPA» y está estrictamente prohibida.
La HOEPA se aplica a más préstamos de los que mucha gente cree. Los tipos de préstamos cubiertos incluyen:
Sin embargo, no todos los préstamos están sujetos a la HOEPA. Estos son algunos tipos que están exentos:
Para cumplir con las normas, es esencial saber si el préstamo en cuestión pertenece a una de estas categorías. Si es un prestamista, no hacerlo puede resultar en multas graves.
El Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) es la agencia encargada de hacer cumplir las normas de la HOEPA. La CFPB crea pautas, publica actualizaciones de los umbrales de cobertura y ofrece herramientas para ayudar tanto a los consumidores como a los prestamistas a comprender sus derechos y responsabilidades.
También mantienen una lista de agencias de asesoría de vivienda aprobadas por el HUD, que los prestamistas deben compartir con los prestatarios durante el proceso de solicitud de la hipoteca. Puede encontrar la lista más actualizada de agencias aprobadas en consumerfinance.gov/mortgagehelp.
Este papel central de la CFPB es parte de una medida más amplia para proteger a los consumidores en todos los tipos de transacciones financieras, no solo en las hipotecas.
La Ley Dodd Frank de 2010 introdujo muchos cambios en la industria hipotecaria, incluida la ampliación del alcance de la HOEPA. Dos de las principales incorporaciones son:
Estas actualizaciones ayudan a que el proceso hipotecario sea más seguro y justo para todos los involucrados.
Las reglas de la ley de protección de capital (HOEPA) son claras: si un préstamo se clasifica como de alto costo, el prestamista debe cumplir con requisitos estrictos. Estos incluyen:
Estas divulgaciones deben estar escritas en un lenguaje sencillo para que los prestatarios puedan entenderlas. La idea es ayudar a los consumidores a tomar decisiones informadas y evitar las trampas que conducen a la ejecución hipotecaria o a la crisis financiera.
Muchas personas se preguntan si las hipotecas alternativas están incluidas en la HOEPA. Estos incluyen los tipos de préstamos que no siguen las pautas crediticias estándar, como:
Si estos préstamos cumplen con los criterios de cobertura de la HOEPA, especialmente en términos de APR, límite de puntos y cargos o multas por pago anticipado, están regulados por la HOEPA.
Por ejemplo, un préstamo con pago global puede considerarse de alto costo si la APR es demasiado alta o las comisiones superan el umbral permitido. La HOEPA también restringe específicamente los pagos globales en la mayoría de los préstamos de alto costo, a menos que cumplan criterios muy específicos, como formar parte de un préstamo puente temporal o ser ofrecidos por ciertos pequeños acreedores.
Los préstamos de la HOEPA deben pasar una prueba de umbral de tarifas. Si el total de puntos y comisiones de un préstamo es demasiado alto, se considera de alto costo, incluso si la tasa de interés es baja. La fórmula depende del monto del préstamo:
Las tarifas que se tienen en cuenta para este total incluyen:
Tenga cuidado: estos cálculos incluyen más que solo los costos de cierre. Muchos cargos ocultos pueden hacer que un préstamo supere el umbral y convertirlo en un préstamo cubierto por la HOEPA.
Para determinar la cobertura de la HOEPA, los prestamistas deben considerar tres áreas principales:
Cada una de estas áreas tiene límites estrictos. Si un préstamo supera al menos uno de estos requisitos, debe cumplir con todas las reglas de la HOEPA para hipotecas de alto costo.
Las hipotecas de alto costo vienen con muchas restricciones en los términos del préstamo. El objetivo de estas reglas es evitar que los prestamistas incluyan características que atrapen a los consumidores en deudas a largo plazo o les dificulten el pago. Los términos prohibidos o restringidos incluyen:
Además, la HOEPA limita o prohíbe las siguientes prácticas:
Estas protecciones reducen las probabilidades de que los prestatarios se vean atrapados en un ciclo de refinanciamiento y pierdan capital a través de comisiones y cargos.
Una de las protecciones más sólidas de la HOEPA es el requisito de asesoramiento sobre la propiedad de vivienda. Esta regla garantiza que los prestatarios entiendan los términos de su préstamo antes del cierre.
Los prestamistas deben:
El prestatario debe completar el asesoramiento después de recibir la estimación o divulgación de su préstamo RESPA. El asesoramiento se puede realizar por teléfono y el certificado se puede entregar por correo, correo electrónico o fax, siempre que esté en un formato que el prestatario pueda conservar.
Los prestamistas pueden pagar la tarifa de asesoramiento, pero no puede hacer que la aprobación del préstamo dependa de si el consumidor decide utilizar su pago. Los consumidores también pueden pagar ellos mismos por el asesoramiento.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) desempeña un papel clave en la aplicación de la HOEPA. Son responsables de:
Si un prestamista infringe las normas de la HOEPA, la CFPB puede investigarlo y sancionarlo. Los consumidores también tienen derecho a demandar si fueron engañados o perjudicados por el incumplimiento de la HOEPA por parte de un prestamista.
Visite los CFPB página oficial de ayuda hipotecaria para obtener más información sobre sus derechos.
Algunos prestamistas podrían tratar de eludir las normas de la HOEPA reestructurando un préstamo. Por ejemplo, podrían dividir un préstamo en dos para reducir el total de puntos y comisiones por debajo del umbral. Esto se conoce como «estructurar una transacción para evadir la cobertura de la HOEPA», y no está permitido.
Otras señales de alerta incluyen:
Si algo acerca de su préstamo parece poco claro o injusto, hable de inmediato con un asesor certificado por el HUD. También puede denunciar las infracciones directamente a la CFPB.
La propiedad de una vivienda es una de las formas más importantes en que las familias acumulan patrimonio a largo plazo. Sin embargo, a principios de la década de 1990 y nuevamente durante la crisis financiera de la década de 2000, muchos propietarios perdieron sus viviendas debido a préstamos hipotecarios riesgosos o engañosos. La Ley de Protección de la Propiedad y el Equidad de la Vivienda (HOEPA, por sus siglas en inglés) se creó para ayudar a evitar que esto vuelva a suceder.
Al establecer normas sobre los préstamos de alto costo, la HOEPA reduce las posibilidades de ejecución hipotecaria y protege la participación del prestatario en su propiedad. Los prestatarios ahora tienen mejor información, condiciones de préstamo más seguras y más tiempo para revisar sus opciones. La ley no solo protege a los propietarios de viviendas, sino que también hace que la industria hipotecaria sea más transparente y justa.
Los prestamistas que infrinjan la HOEPA pueden enfrentarse a sanciones civiles, acciones de ejecución o demandas. Los prestatarios que consideren que se han violado sus derechos deben ponerse en contacto con un asesor de vivienda certificado o presentar una queja ante el Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Entender qué es lo que se tiene en cuenta para el límite de puntos y cargos es esencial para determinar la cobertura de la HOEPA. Estos cargos se acumulan rápidamente y pueden convertir una hipoteca regular en una hipoteca de alto costo.
Se incluyen los siguientes costos:
Por otro lado, algunos costos pueden excluirse del cálculo de la HOEPA si cumplen con ciertas condiciones, como las comisiones de terceros de buena fe que el prestamista o el corredor no retienen.
Si un préstamo se clasifica erróneamente debido a un cálculo incorrecto de las comisiones, es posible que los prestamistas sigan siendo responsables por las infracciones de las normas de cobertura de la HOEPA. Es por eso que la precisión y el cumplimiento de las directrices de la CFPB son fundamentales.
Los préstamos de alto costo generalmente vienen con límites más estrictos en cuanto a los montos de los pagos mensuales y los términos del préstamo. Los prestamistas deben mostrar el pago más alto posible que se pueda exigir, especialmente en el caso de los préstamos con tasas ajustables o plazos con tasas escalonadas. El objetivo es asegurarse de que los prestatarios no se sorprendan ante un aumento importante en sus pagos mensuales después de algunos meses o años.
Los términos del préstamo también deben cumplir con otras protecciones de la HOEPA:
Esta estructura ayuda a los prestatarios a planificar los gastos de vivienda a largo plazo sin caer en problemas financieros. El hecho de centrarse en los pagos mensuales claros también contribuye a la educación financiera y a una mejor presupuestación.
Las hipotecas inversas son exento de la cobertura de la HOEPA. Estos préstamos funcionan de manera diferente a las hipotecas estándar. En lugar de hacer pagos mensuales, los prestatarios (por lo general personas de la tercera edad) solicitan préstamos con cargo al capital de sus viviendas y reembolsan el préstamo cuando la casa se vende o se mudan.
Si bien la HOEPA no se aplica, las hipotecas inversas aún están sujetas a otras regulaciones federales, incluidas TILA y RESPA. Los prestamistas aún deben proporcionar información clara y los prestatarios deben obtener asesoramiento sobre hipotecas inversas con una agencia aprobada por el HUD.
Para obtener más información sobre las hipotecas inversas, visite nuestra Asesoramiento sobre hipotecas inversas página.
La HOEPA establece límites claros sobre los tipos de cargos que se pueden cobrar en una hipoteca de alto costo:
Estas reglas ayudan a los prestatarios a evitar piramidación de tarifas, que ocurre cuando se añaden nuevos cargos a los antiguos, lo que dificulta ponerse al día con los pagos.
Los prestamistas deben asegurarse de que todos los prestatarios que soliciten préstamos de alto costo reciban asesoramiento certificado sobre la propiedad de una vivienda. Este asesoramiento debe ser:
La agencia de asesoramiento emitirá un certificado escrito indicando que el prestatario completó la sesión. Este certificado se puede enviar por correo, correo electrónico o fax. El asesoramiento puede hacerse por teléfono, pero debe hacerse después de que el prestatario reciba la estimación del préstamo o la información requerida.
Los prestatarios deben recibir una lista escrita de 10 organizaciones de asesoramiento para propietarios de viviendas cerca de su código postal actual. La lista debe incluir:
Por ejemplo, la lista puede incluir grupos como NeighborWorks America, que ofrece asesoramiento gratuito o de bajo costo.
Obtenga más información: ¿Necesita ayuda para entender los términos de su hipoteca? Credit.orglos asesores de vivienda pueden guiarlo.
El Ley Dodd Frank amplió el alcance y la aplicación de la HOEPA. En particular, introdujo:
La ley también otorgó la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) más autoridad para hacer cumplir las normas hipotecarias, publicar umbrales de cobertura actualizados y responder a las quejas de los consumidores.
Este marco hace que el mercado hipotecario sea más seguro y predecible tanto para los compradores de vivienda por primera vez como para los prestatarios habituales.
Los prestamistas, los corredores, los agentes inmobiliarios y los consumidores tienen interés en el cumplimiento de la HOEPA. La ley se aplica a cualquier persona que ofrezca:
Incluso si un prestamista no suele ofrecer préstamos de alto costo, es posible que lo haga de manera no intencional. Por eso es crucial calcular umbral de tarifas, APR y condiciones de prepago precisas para cada préstamo.
Los consumidores también deben estar atentos. Si te ofrecen un préstamo con una tasa de interés alta, inflados o condiciones confusas, haz preguntas y considera la posibilidad de consultar a un asesor de vivienda antes de firmarlo.
La HOEPA no es solo un conjunto de regulaciones, es una red de seguridad para los consumidores que están tomando una de las decisiones financieras más importantes de sus vidas. Al identificar claramente los préstamos de alto costo y aplicar normas estrictas sobre la divulgación, los cargos y el asesoramiento, la HOEPA apoya los préstamos responsables y protege la propiedad de una vivienda a largo plazo.
Antes de aceptar cualquier hipoteca, especialmente una con costos altos, asegúrese de:
¿Necesitas ayuda para entender tus opciones? Visita Credit.orgservicios de asesoramiento sobre vivienda o llame hoy mismo a un consejero aprobado por el HUD.
