Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que puede tomar una persona. Es emocionante, pero también da un poco de miedo, especialmente si es la primera vez. La buena noticia es que no estás solo. Si sigue un camino claro y obtiene la ayuda de expertos, puede hacer que el proceso de compra de una vivienda sea más fácil y menos estresante.
En esta guía, explicaremos los pasos para comprar una casa, desde comprobar tu crédito hasta mudarte a tu nueva casa. Ya sea que acabes de empezar o ya estés trabajando con un agente inmobiliario, esta guía te ayudará a mantenerte organizado y seguro de ti mismo.
Vamos a desglosarlo todo.
Antes de hacer cualquier otra cosa, es inteligente tomar un curso de educación para compradores de vivienda. Estas clases suelen ser ofrecidas por agencias de asesoramiento sobre vivienda aprobadas por el HUD. Le enseñan cómo funciona el proceso de compra de una vivienda, cómo comparar los préstamos hipotecarios y qué esperar cuando trabaja con un agente inmobiliario o un prestamista hipotecario.
Si compra por primera vez, este curso podría ayudarlo a calificar para programas especiales para compradores de vivienda por primera vez, como asistencia para el pago inicial o tasas de interés reducidas. Algunas ciudades y estados incluso exigen este curso antes de poder acceder a ciertos programas de asistencia para el pago.
Un buen curso educativo cubrirá:
Terminarás el curso con más confianza y, a veces, con un certificado que demuestre que lo has realizado.
Después de tomar un curso, el siguiente paso es comprobar tu crédito. Los prestamistas analizarán su informe crediticio y su calificación crediticia para decidir si le conceden un préstamo. También usarán su calificación para determinar la tasa de interés, el plazo del préstamo y el pago hipotecario mensual.
Puede obtener un informe crediticio gratuito de las tres principales agencias de crédito en AnnualCreditReport.com. Revíselo para ver si hay errores, como cuentas antiguas que deberían cerrarse o pagos marcados como atrasados que realmente llegaron a tiempo. Si ves errores, compruébalos de inmediato.
También verifique su calificación crediticia actual. Algunos programas exigen un puntaje mínimo; por ejemplo, los préstamos de la FHA suelen exigir al menos 580 puntos, mientras que los préstamos convencionales pueden solicitar puntajes más altos.
Si necesita mejorar su puntuación, concéntrese en:
La relación entre deudas e ingresos también es importante. Ese es el porcentaje de sus ingresos mensuales que se destina al pago de la deuda. La mayoría de los prestamistas quieren que este número esté por debajo del 43%, aunque cuanto más bajo, mejor.
Si necesita ayuda, considere la posibilidad de reunirse con un asesor de vivienda. Credit.org ofrece asesoramiento crediticio y ayuda para crear un mejor perfil financiero antes de solicitar un préstamo. También ofrecemos un revisión del informe crediticio servicio si necesita ayuda para saber por dónde empezar.
Una vez que su crédito esté en buen estado, es hora de hablar con los prestamistas. Comience por obtener la precalificación. Este es un paso sencillo que le indica cuánto podría pedir prestado en función de información financiera básica, como sus ingresos, activos y deudas.
La precalificación no requiere papeleo ni antecedentes crediticios, y solo lleva unos minutos. El prestamista le dará una estimación aproximada de cuánto puede pagar por una vivienda. No se trata de una promesa de préstamo, es solo una estimación que le ayudará a empezar a buscar una casa teniendo en cuenta un rango de precios.
Aunque este es solo un primer paso, tómalo en serio. No asuma que el número más alto que ofrece el prestamista es la mejor opción. Aún necesitas espacio en tu presupuesto para cosas como:
Usa un calculadora de hipotecas para probar diferentes precios de viviendas y montos de pago inicial. Busque un pago mensual que pueda pagar cómodamente, no solo lo que el prestamista diga que usted califica para pagar.
Muchos compradores primerizos confunden la precalificación con la aprobación previa, pero no son lo mismo.
La precalificación es una estimación informal basada en lo que usted le dice al prestamista. La aprobación previa es un proceso más serio. Deberá completar una solicitud hipotecaria completa y proporcionar documentos como:
El prestamista analizará su informe crediticio y calculará su relación actual entre deudas e ingresos. Luego, si todo va bien, emitirán una carta de aprobación previa.
Esta carta es importante porque demuestra a los vendedores que eres un comprador serio. En un mercado competitivo, es más probable que se acepten las ofertas con una carta de aprobación previa.
Su aprobación previa también le indicará:
Obtener una aprobación previa no significa que esté vinculado a ese prestamista. Aún puede comparar precios para obtener mejores tasas o condiciones. Solo asegúrate de no hacer ningún cambio financiero importante, como solicitar una nueva tarjeta de crédito o cambiar de trabajo, mientras estés en medio del proceso de aprobación del préstamo hipotecario.
Una vez que recibas la preaprobación, es hora de empezar a comprar tu futura vivienda. Esta parte del proceso de compra de una vivienda es emocionante, pero también puede resultar estresante. Es útil concentrarse en sus necesidades y en su presupuesto.
Empieza con tu lista imprescindible. Pregúntese:
Piense también en el mercado local. Si se trata de un mercado de compradores, es posible que haya más viviendas disponibles y que los vendedores estén dispuestos a negociar. Sin embargo, en un mercado de vendedores, las casas pueden venderse rápidamente y por más del precio de venta.
Trabaje en estrecha colaboración con su agente inmobiliario durante esta fase. Pueden ayudarlo a ser realista, programar visitas y evitar errores comunes al buscar una vivienda, como enamorarse de una casa que no puede pagar o saltarse una inspección importante.
Un buen agente inmobiliario es su guía durante todo el proceso de compra. Conocen los barrios, el mercado inmobiliario y saben cómo redactar ofertas que sean aceptadas. Su agente programará las visitas, responderá a sus preguntas y se comunicará con el agente del vendedor en su nombre.
Busque un agente que:
Pida referencias o consulte las reseñas en línea. Un «agente inmobiliario adecuado» es alguien en quien confías para que te dé consejos honestos, no alguien que te empuja a comprar demasiado rápido o por encima de tu presupuesto.
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No todas las hipotecas son iguales. Su prestamista o asesor de vivienda le ayudará a entender los tipos de préstamos disponibles para usted. Estos son algunos de los más comunes:
Estos son ofrecidos por bancos y prestamistas sin el respaldo del gobierno. Por lo general, exigen puntajes crediticios y pagos iniciales más altos, pero pueden ofrecer tasas de interés más bajas para los compradores que reúnan los requisitos.
Con el respaldo de la Administración Federal de Vivienda, estos préstamos permiten pagos iniciales más pequeños (tan solo el 3.5%) y son más flexibles con las calificaciones crediticias. Son una opción popular entre los compradores de vivienda por primera vez.
Estos son para miembros del servicio militar y veteranos que reúnan los requisitos. Por lo general, los préstamos del VA no requieren un pago inicial ni un seguro hipotecario privado (PMI), lo que los convierte en una opción poderosa para quienes reúnen los requisitos.
Para viviendas en áreas rurales, los préstamos del USDA ofrecen un financiamiento del 100% a los compradores calificados que cumplen con los requisitos de ingresos y ubicación.
Estos comienzan con una tasa de interés baja que se ajusta después de unos años. Pueden tener sentido si solo planeas quedarte en la casa a corto plazo, pero conllevan un riesgo si las tasas suben.
Analice sus opciones con su prestamista. El mejor tipo de préstamo para usted depende de sus ingresos, crédito, ahorros y planes a largo plazo.
La CFPB explica más sobre las hipotecas de tasa fija frente a las de tasa ajustable aquí.
Su pago inicial es la cantidad de dinero que paga por adelantado al comprar una casa. Esta cantidad se resta del precio de compra de la vivienda y el resto lo cubre su préstamo hipotecario.
Los pagos iniciales típicos son:
Muchos compradores creen que necesitan un pago inicial del 20%, pero eso es un mito. Hoy en día, la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez depositan menos del 10%.
También hay programas de asistencia para el pago inicial que pueden ayudarlo a cubrir este costo. Estos programas pueden ser ofrecidos por:
También puedes recibir dinero de regalo de un miembro de la familia. Si es así, tu prestamista te pedirá una carta de regalo firmada que confirme que no es necesario reembolsar los fondos.
Hable con su prestamista para saber si tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Si su pago inicial es inferior al 20%, es posible que deba agregar el PMI a su pago hipotecario mensual.
Además del pago inicial, hay otros costos que tendrás que cubrir al comprar una casa. Con frecuencia, estos se denominan «costos de cierre».
Incluyen:
Los costos de cierre suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra. Por lo tanto, si va a comprar una casa de 300 000 dólares, espere pagar entre 6 000 y 15 000 dólares en gastos de cierre.
Su prestamista le proporcionará una estimación del préstamo y, más adelante, una divulgación final en la que se detallan estos cargos. Revise ambos con cuidado. Si algo le resulta confuso, haga preguntas. La aprobación de su hipoteca depende de que comprenda lo que está firmando.
En algunos casos, el vendedor puede aceptar cubrir parte de tus costos de cierre, lo que se denomina concesión del vendedor. Tu agente inmobiliario puede ayudarte a negociar esto durante tu oferta.
El pago de su hipoteca incluye más que solo el monto del préstamo. La mayoría de los pagos mensuales incluyen:
Si su prestamista abre una cuenta de depósito en garantía, cobrará sus impuestos y su seguro junto con su pago mensual y los pagará por usted cuando venza. Esto facilita la administración de los grandes gastos.
Usa una calculadora de préstamos hipotecarios para entender cómo los cambios en el precio de compra, el pago inicial, el plazo del préstamo o la tasa de interés afectan tu pago mensual.
Una vez que se acepte su oferta, pasará a la fase de inspección del proceso de compra de una vivienda. Una inspección de la vivienda es un análisis detallado de la estructura y los sistemas de la vivienda. Incluso si la casa tiene un aspecto perfecto en la superficie, los problemas ocultos pueden costar miles de dólares más adelante.
Su inspector de viviendas comprobará:
Es posible que algunas viviendas necesiten inspecciones adicionales, como:
Tras la inspección, recibirás un informe en el que se enumeran los problemas. Esta es tu oportunidad de solicitar reparaciones o solicitar una reducción del precio. Su agente inmobiliario le ayudará a negociar con el vendedor o su agente.
En raras ocasiones, un problema importante puede hacer que abandones la oferta. Si su contrato incluye una contingencia de inspección, puede cancelarlo sin penalización.
No se salte la inspección, ni siquiera en casas nuevas. Es una de las mejores maneras de proteger su inversión.
Ver los HUD «10 preguntas importantes que debe hacerle a su inspector de viviendas» para obtener más información.
Al mismo tiempo que haces la inspección, tu prestamista programará una tasación de la vivienda. La tasación le indica al prestamista si la casa vale el precio que usted acordó pagar.
Un tasador independiente analiza:
Si el valor de tasación es igual o superior al precio de compra, ya está listo. Si es más bajo, el prestamista puede reducir el monto de su préstamo.
Cuando eso ocurre, tienes tres opciones:
Las tasaciones protegen tanto a usted como a su prestamista de pagar de más en un mercado inmobiliario cambiante.
A medida que se acerque la fecha de cierre, su prestamista le entregará una declaración final de cierre. Este formulario describe los montos exactos que pagará al momento del cierre. Revíselo detenidamente y compárelo con la estimación de su préstamo anterior.
Los costos de cierre típicos incluyen:
Deberás traer un cheque certificado u organizar una transferencia bancaria para pagar el total de los costos iniciales. Estos incluirán el pago inicial y todos los costos de cierre, menos cualquier depósito en garantía que ya haya pagado.
Algunos programas de asistencia para el pago inicial también ayudan con los costos de cierre. Si recibes dinero de regalo de un miembro de tu familia, tendrás que enviar una carta de donación a tu prestamista.
Pregúntele a su prestamista acerca de sus opciones. Algunos compradores negocian un crédito con un prestamista para compensar los costos de cierre a cambio de una tasa de interés ligeramente más alta.
La mayoría de los prestamistas exigen que compres un seguro de vivienda antes del cierre. La póliza lo protege de riesgos importantes como incendios, tormentas y robos. Asegúrese de que su cobertura sea suficiente para reemplazar su vivienda, no solo para pagar su préstamo.
También es posible que deba comprar un seguro hipotecario privado (PMI) si su pago inicial es inferior al 20%. El PMI protege al prestamista, no a ti, pero te permite comprar una vivienda antes sin ahorrar un 20% total.
Si su prestamista abre una cuenta de depósito en garantía, le cobrará dinero mensualmente para cubrir:
Esto significa que su pago hipotecario mensual incluirá estos montos adicionales. Luego, su prestamista paga las facturas cuando vencen.
Las cuentas de depósito en garantía facilitan la elaboración de presupuestos al distribuir los grandes gastos a lo largo del año.
Uno o dos días antes de la fecha de cierre, harás un último recorrido por la casa. Esta es tu oportunidad de comprobar que:
Traiga una lista de verificación y a su agente inmobiliario. Pruebe las luces, los inodoros, las ventanas y los electrodomésticos. Abra los grifos y compruebe si hay fugas.
Si hay algún problema, como la falta de un electrodoméstico o un daño durante la mudanza, comunícaselo a tu agente de inmediato. En algunos casos, el cierre puede demorarse hasta que se resuelva.
El recorrido final le brinda tranquilidad antes de comprometerse con la compra.
El día del cierre, todo se hace oficial. Se reunirán en la oficina de depósito en garantía, en la compañía de títulos de propiedad o en la oficina del abogado (según su estado). Asegúrese de llevar:
Firmarás docenas de páginas, entre las que se incluyen:
Después de firmar, el prestamista envía sus fondos al vendedor y registra la transacción en el condado. Una vez que eso suceda, recibirá las llaves de su nueva casa.
Enhorabuena, ¡ahora eres propietario de una casa! Después del cierre, es hora de mudarse a su nuevo hogar. Pero antes de desempacar cajas y colgar cuadros, hay algunas tareas importantes de las que debes ocuparte.
Empieza por cambiar las cerraduras. Nunca se sabe cuántas copias de las llaves antiguas hay por ahí. Reprograme los teclados y reinicie los abre-puertas del garaje si es necesario.
A continuación, inspeccione la casa una vez más. Verifique que los servicios públicos como la electricidad, el agua y el gas estén funcionando. Si organizaste las transferencias de servicios públicos en la fecha de cierre, los servicios ya deberían estar a tu nombre. Evite los huecos que puedan dañar su propiedad, especialmente cuando hace frío.
Algunos compradores optan por limpiar la casa antes de mudarse. Es más fácil limpiar con vapor las alfombras, pintar las paredes o reemplazar los pisos mientras el espacio está vacío.
Al desempacar, lleve un registro de lo que falta. Los nuevos propietarios a menudo descubren que necesitan elementos esenciales como:
Presupuestar estos gastos de mudanza «ocultos» es sensato.
Ser propietario de una casa conlleva nuevas responsabilidades. A diferencia del alquiler, ahora usted estará a cargo de todo, desde las pequeñas reparaciones hasta los sistemas principales.
Separe dinero todos los meses en un fondo de mantenimiento del hogar. Los expertos recomiendan ahorrar entre un 1% y un 3% del valor de su vivienda anualmente para el mantenimiento. Por lo tanto, si su casa cuesta 300 000 dólares, intente ahorrar entre 3000 y 9 000 dólares al año.
Entre las tareas de mantenimiento habituales se incluyen las siguientes:
Si compró una casa con una asociación de propietarios (HOA), consulte sus reglas y tarifas. Las cuotas de la HOA pueden ser mensuales, trimestrales o anuales. Cubren aspectos como los espacios compartidos, las comodidades y el mantenimiento exterior en algunos vecindarios.
Un buen cronograma de mantenimiento ayuda a proteger el valor de su propiedad y evita que los problemas pequeños se conviertan en grandes problemas.
Eche un vistazo más de cerca a su póliza de seguro de vivienda. Asegúrate de que incluya:
Si vives en un área de alto riesgo, considera agregar una cobertura adicional, como un seguro contra inundaciones o terremotos. Estas no están incluidas en una póliza de vivienda estándar.
Si su seguro se pagó a través de su cuenta de depósito en garantía, no tendrá que preocuparse de que las facturas le lleguen directamente. Sin embargo, sigue siendo importante revisar tu póliza todos los años y ajustar tu cobertura según sea necesario.
También es posible que recibas ofertas para extender la garantía de tu vivienda. Esto cubre cosas como los electrodomésticos y los sistemas principales durante un tiempo limitado. Lea la letra pequeña antes de renovar. Obtenga más información sobre las garantías de vivienda en Realtor.com.
El pago de su hipoteca vence mensualmente. La mayoría de los prestamistas hipotecarios ofrecen pagos en línea, transferencias automáticas y aplicaciones móviles para facilitar el pago.
Consulta el plazo de tu hipoteca. Si eliges un préstamo a 30 años, harás 360 pagos, a menos que lo refinancies o lo pagues anticipadamente. Un préstamo a 15 años tendrá pagos mensuales más altos, pero menos intereses totales.
Esté al tanto de su tipo de préstamo. Si tiene una hipoteca de tasa ajustable (ARM), su tasa de interés puede cambiar después de un período fijo. Sepa cuándo se ajusta su tasa y cuál podría ser su nuevo pago.
Recibirás un estado de cuenta de depósito en garantía anual que muestra cuánto se recaudó y pagó en concepto de impuestos y seguro. Si sus costos aumentan, es posible que su pago hipotecario mensual también aumente.
Comprar una casa es un gran paso, pero mantener su hogar y sus finanzas saludables es igual de importante.
Estos son algunos hábitos inteligentes para los nuevos propietarios de viviendas:
Ser propietario de una vivienda genera plusvalía, que es la diferencia entre el valor de su vivienda y lo que usted debe. A medida que paga su hipoteca y el valor de su vivienda aumenta, su capital aumenta.
Ese capital puede convertirse en una poderosa herramienta financiera. Puede usarlo más adelante para mejoras en el hogar, educación o gastos de emergencia mediante una refinanciación o un préstamo con garantía hipotecaria.
Después de unos años, es posible que desee refinanciar su préstamo hipotecario. Esto significa reemplazar su hipoteca actual por una nueva, generalmente para obtener una tasa de interés más baja, reducir su plazo o cambiar el tipo de préstamo.
Puedes refinanciar para:
Esté atento a las tasas hipotecarias. Si bajan un 1% o más con respecto a su tasa actual, la refinanciación podría ahorrarle dinero, incluso después de los costos de cierre.
El proceso de compra de una vivienda lleva tiempo y esfuerzo, pero vale la pena. Si sigue cada paso con cuidado, trabaja con profesionales de confianza y hace preguntas cuando las necesite, puede convertirse en un propietario exitoso y seguro de sí mismo.
He aquí un resumen rápido de las etapas clave:
Ya sea que esté comenzando o preparándose para mudarse, recuerde: no tiene que hacerlo solo. Consejeros de vivienda en Credit.org puede ayudarlo con la elaboración de presupuestos, la mejora del crédito, la educación previa a la compra y más.
