Una hipoteca inversa está diseñada para ayudar a los propietarios de viviendas de más edad a convertir el valor acumulado de la vivienda en efectivo, pero aun así conlleva reglas y responsabilidades. Cuando se infringen esas reglas, puede producirse un incumplimiento de la hipoteca inversa. El incumplimiento ocurre si el prestatario deja de pagar los impuestos sobre la propiedad o el seguro de vivienda, no mantiene la propiedad o ya no vive en la casa como residencia principal. En algunos casos, el incumplimiento también puede producirse si el propietario no cumple con las obligaciones del programa, como el pago de las cuotas de asociación.
A diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, en una hipoteca inversa no se requieren pagos mensuales. Esto puede brindar a los prestatarios un alivio financiero, pero también puede generar confusión. Algunas personas creen que, dado que no envían un pago mensual, no tienen ninguna obligación financiera. En realidad, los propietarios deben mantenerse al día con los impuestos, el seguro y el mantenimiento de la propiedad, o el prestamista puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.
Según el Programa HUD HECM, el tipo más común de hipoteca inversa es la hipoteca de conversión del valor neto de la vivienda (HECM). Estos préstamos están asegurados por el gobierno federal, y el HUD establece las reglas que deben seguir los prestamistas y las entidades administradoras. Si está en riesgo de incumplimiento, entender sus derechos y obligaciones es el primer paso para la recuperación.
Una hipoteca inversa sigue siendo un préstamo hipotecario. Eso significa que la vivienda es la garantía de la deuda. Si usted no cumple con sus obligaciones, el prestamista tiene el derecho de cancelar el préstamo. En la práctica, esto significa que es posible que el prestatario o sus herederos tengan que reembolsar el monto total del saldo restante para conservar la propiedad.
La compañía hipotecaria o la entidad administradora enviarán una notificación por escrito si el préstamo se considera moroso. Por lo general, este aviso describe el plazo que tiene para responder, las opciones de pago disponibles y las consecuencias si no se toma ninguna medida. Los prestatarios nunca deben ignorar estos avisos. Si se comunica rápidamente con la entidad administradora de hipotecas, tendrá más opciones de recuperación disponibles.
Hay varios factores desencadenantes que pueden llevar a una hipoteca revertida al estado de incumplimiento:
El Oficina de Protección Financiera del Consumidor explica que los prestatarios deben entender estas obligaciones antes de solicitar una hipoteca inversa. El pagaré que firmó con su prestamista describe estas obligaciones y es ejecutable en caso de incumplimiento. Desafortunadamente, muchas personas mayores se atrasan debido a ingresos limitados, costos médicos inesperados o dificultades financieras.
Si no cumple con los términos de su préstamo hipotecario, la entidad administradora de su hipoteca emitirá una notificación formal. Este documento legal le brinda al prestatario información clara sobre el incumplimiento, lo que se debe y los pasos necesarios para resolverlo.
La notificación puede incluir:
Ignorar el aviso empeora la situación. Una vez que comienzan los procedimientos de ejecución hipotecaria, las opciones se vuelven más limitadas.
Para muchos prestatarios, la forma más sencilla de subsanar un incumplimiento es mediante un plan de pago. Un plan de pago le permite pagar los montos atrasados, a menudo en cuotas, mientras permanece en la vivienda. El plan puede incluir distribuir los impuestos sobre la propiedad o las primas de seguro vencidos a lo largo de varios meses.
Cada plan de pago se negocia con la entidad administradora de hipotecas. Algunos prestamistas pueden requerir estimaciones de sus ingresos mensuales, los saldos de sus cuentas de ahorros o sus gastos para ver si el plan es realista. Si el plan es aceptado y usted hace el pago mensual requerido, con frecuencia se puede evitar la ejecución hipotecaria.
Por ejemplo, si un propietario no paga $1,200 en impuestos a la propiedad, la entidad administradora puede acordar agregar $100 a la factura de cada mes durante un año. De esa manera, el prestatario no pierde su vivienda mientras se pone al día con la deuda.
La entidad administradora de hipotecas es la compañía que administra su préstamo hipotecario revertido en nombre del prestamista. La entidad administradora cobra los cargos, envía avisos y es el principal punto de contacto en caso de que usted se retrase.
Si recibe una notificación de incumplimiento, póngase en contacto con la entidad administradora de inmediato. Documente sus conversaciones, solicite todos los acuerdos por escrito y guarde copias de cada carta. Según las normas federales, la entidad administradora debe analizar con usted las opciones de pago.
Si tiene dificultades para comunicarse con la entidad administradora, un asesor de vivienda puede intervenir y ayudarlo. Los asesores de vivienda entienden las reglas y, a menudo, pueden obtener mejores resultados negociando directamente con el prestamista o la entidad administradora.
En algunos casos, un plan de pago puede no ser suficiente. Si los ingresos del prestatario son demasiado limitados, una modificación del préstamo puede ser una opción. La modificación del préstamo implica cambiar permanentemente los términos de la hipoteca inversa. Por ejemplo, el prestamista puede permitir que los cargos hipotecarios vencidos se paguen con el saldo del préstamo, o puede extender los plazos para evitar la ejecución hipotecaria.
El Guía de la CFPB sobre incumplimientos explica que los prestatarios deben solicitar ayuda tan pronto como reciban un aviso. Esperar hasta que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria hace que sea más difícil obtener una modificación.
La modificación del préstamo no está garantizada. Cada prestamista y entidad administradora sigue las reglas del HUD, pero tiene cierta discreción. Es posible que los prestatarios deban presentar documentación, como estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos o comprobantes de tener seguro, para calificar.
La prioridad más urgente en un incumplimiento hipotecario inverso es evitar la ejecución hipotecaria. Una vez que comience el proceso de ejecución hipotecaria, el propietario corre el riesgo de perder la propiedad por completo. La buena noticia es que hay varias maneras de detener la ejecución hipotecaria antes de que llegue a esa etapa.
Las medidas para evitar la ejecución hipotecaria pueden incluir:
El Centro educativo de Finance of America explica que la mayoría de los incumplimientos están relacionados con los cargos de la propiedad, no con la falta de pago mensual de la hipoteca. Esto significa que las soluciones suelen estar disponibles si se actúa con rapidez.
Uno de los mejores recursos para las personas mayores con problemas es el asesoramiento predeterminado. La asesoría sobre incumplimiento hipotecario inverso lo conecta con un asesor certificado que puede revisar su situación financiera, explicarle sus derechos y diseñar un plan de recuperación.
Durante una sesión de asesoramiento, es posible que:
Ofertas de Credit.org Asesoramiento sobre incumplimiento hipotecario inverso para ayudar a los propietarios de viviendas que han recibido una notificación de incumplimiento. Un asesor puede actuar como su defensor, asegurándose de que no se apresure a iniciar una ejecución hipotecaria y de que comprenda perfectamente sus opciones.
Los asesores de vivienda son profesionales capacitados que guían a los propietarios de viviendas a través de problemas hipotecarios complejos. Con las hipotecas inversas, los asesores de vivienda pueden:
El Programa HUD HECM exige que todos los prestatarios de hipotecas inversas reciban asesoramiento antes de solicitar el préstamo. Esa misma red de asesores de vivienda está disponible cuando surgen problemas. Muchas agencias ofrecen sesiones gratuitas o de bajo costo para los prestatarios que se enfrentan a un incumplimiento de pago.
La hipoteca inversa HECM forma parte de los préstamos asegurados por la FHA del HUD. Este seguro protege a los prestamistas en caso de incumplimiento por parte de los prestatarios, pero no elimina sus responsabilidades. Como prestatario, aún debe pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro y mantener la vivienda.
Si incumple, las pautas del HUD permiten a la entidad administradora usar ciertos programas, como asignar el préstamo al HUD después de la resolución. Esto significa que, incluso en situaciones de incumplimiento, las normas federales dan a los prestatarios la oportunidad de resolver los problemas antes de la ejecución hipotecaria.
Muchas personas mayores no pagan su hipoteca inversa debido a dificultades financieras. Las facturas médicas inesperadas, el aumento de los costos del seguro o la reducción de los ingresos pueden hacer que sea difícil mantenerse al día. Cuando está en mora, es importante que:
Si espera hasta que el proceso de ejecución hipotecaria esté en marcha, es posible que tenga menos opciones. Un asesor puede ayudarlo a preparar estimaciones de sus ingresos y costos para que la entidad administradora tenga una visión realista.
Los prestatarios suelen hacer malabares con múltiples problemas financieros más allá de la hipoteca inversa, como deudas de tarjetas de crédito, préstamos convencionales u otros acreedores. Atrasarse en el pago de una factura puede convertirse en problemas mayores.
Consejos para comunicarse con los acreedores:
Credit.org 11 consejos para evitar los préstamos abusivos también explica cómo reconocer las estafas dirigidas a personas mayores con dificultades financieras. Es posible que algunas compañías le ofrezcan «arreglar» el incumplimiento de su hipoteca inversa pagando un cargo, pero hay ayuda legítima disponible a través del asesoramiento de organizaciones sin fines de lucro.
Si su incumplimiento no se resuelve, se pueden iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria. Este proceso implica la presentación de documentos legales, los honorarios de los abogados y, posiblemente, las fechas de comparecencia ante el tribunal. Cada estado tiene sus propias leyes, pero la entidad administradora normalmente presentará la documentación exigiendo el reembolso del préstamo.
En esta etapa, es posible que reciba:
Un asesor de vivienda puede explicarle sus derechos durante este proceso. En algunos casos, los servicios de asistencia legal pueden estar disponibles a bajo costo o sin costo alguno para ayudarlo a defenderse de una ejecución hipotecaria. En algunos estados, los propietarios también pueden tener un período de amortización después de la ejecución hipotecaria, lo que les da más tiempo para pagar la deuda y conservar la propiedad.
Si los planes de pago o la modificación del préstamo no son posibles, es posible que haya otras opciones. Estas incluyen:
Si bien vender una casa es una decisión difícil, a veces puede permitir al prestatario evitar la ejecución hipotecaria, conservar parte del capital y cubrir los gastos de mudanza.
El Guía predeterminada de la CFPB hace hincapié en que los prestatarios deben revisar todas las opciones de recuperación con la entidad administradora y un asesor antes de proceder a la ejecución hipotecaria.
Para algunos prestatarios, la refinanciación puede ser una forma de salir del incumplimiento. La refinanciación de una hipoteca inversa para convertirla en otro tipo de préstamo, como un préstamo convencional o incluso otra hipoteca inversa con mejores condiciones, puede resolver la morosidad. Sin embargo, la refinanciación requiere reunir los requisitos en función de las calificaciones crediticias, los ingresos y el valor de la propiedad.
Si exploras esta opción, prepárate para:
No todos los prestatarios calificarán, pero la refinanciación puede ser una opción cuando la propiedad tiene un capital significativo. En algunos casos, los miembros de la familia pueden firmar conjuntamente o ayudar a obtener un nuevo préstamo para evitar la ejecución hipotecaria.
La elección entre un plan de pago y una modificación del préstamo depende de su situación.
Ambas opciones requieren la comunicación con la entidad administradora de hipotecas. Los prestatarios deben analizar detenidamente el plan de pago o los términos de modificación, revisando todos los cargos, cargos por intereses y plazos.
Las agencias de asesoramiento de vivienda sin fines de lucro ofrecen un apoyo fundamental durante los incumplimientos de hipotecas inversas. Algunas organizaciones sin fines de lucro también colaboran con programas escolares comunitarios locales para ofrecer talleres de educación financiera para personas mayores y sus familias.
Los asesores de vivienda pueden:
Ofertas de Credit.org Asesoramiento sobre hipotecas inversas: la clave para tomar una decisión informada, que explica cómo funciona el asesoramiento antes de solicitar un préstamo. Ese mismo apoyo es vital si tiene problemas con el incumplimiento de pago. Las sesiones de asesoramiento pueden incluir la revisión de un plan de pago, la preparación de documentos legales o la puesta en contacto con otros servicios.
La educación es una de las herramientas más poderosas para prevenir la ejecución hipotecaria. Al entender cómo funciona una hipoteca inversa, los propietarios de viviendas pueden evitar los errores que conducen a la morosidad. Credit.org ofrece una Curso de prevención de la ejecución hipotecaria que enseña los pasos para proteger su hogar.
Este curso cubre:
Para las personas mayores con problemas financieros, la educación reduce el estrés y les ayuda a sentirse más en control.
Varias agencias supervisan las hipotecas inversas, incluidas el HUD, la FHA y las autoridades locales de vivienda. La entidad administradora de hipotecas es su contacto principal, pero las agencias también desempeñan un papel a la hora de garantizar la equidad. Si considera que su entidad administradora no sigue las reglas, puede presentar una queja ante el HUD o la CFPB.
El Guía de hipotecas inversas de la CFPB explica cómo presentar quejas y qué esperar. La participación de las agencias garantiza que las entidades administradoras gestionen los incumplimientos de conformidad con la ley.
Una vez que se haya resuelto el incumplimiento, es importante pensar en una planificación financiera a largo plazo. Esto puede incluir:
Algunos propietarios pueden optar por reducir su tamaño, vender o explorar otras opciones de vivienda que se ajusten mejor a su presupuesto. Otros pueden quedarse en la casa con un préstamo o plan de pago modificado. La clave es evitar que se repita el ciclo de incumplimiento.
Los prestatarios deben conocer los costos asociados con la recuperación de los impagos. Estos pueden incluir:
Hablar abiertamente sobre estos costos con la entidad administradora ayuda a evitar sorpresas. Si los costos son demasiado altos, vender la propiedad puede ser una opción más realista.
Algunos prestatarios acuden a las cooperativas de ahorro y crédito o a los bancos en busca de ayuda para cubrir los impuestos o el seguro vencidos. Otros solicitan asistencia a corto plazo a los miembros de la familia. Los prestatarios deben considerar cuidadosamente estas opciones, evitando a los prestamistas abusivos o a las compañías que prometen «arreglar» su hipoteca revertida a cambio de una comisión.
Recuperarse de un incumplimiento hipotecario inverso es posible, pero requiere una acción clara. Estos son los siguientes pasos para los prestatarios:
Los prestatarios que toman estas medidas con frecuencia se quedan con sus viviendas, resuelven las cuentas morosas y restablecen la estabilidad financiera.
Si le preocupa perder su casa, no espere hasta que comience la ejecución hipotecaria. Credit.org ofrece Asesoramiento sobre incumplimiento hipotecario inverso para ayudar a las personas mayores a revisar sus opciones, negociar con los administradores y proteger sus hogares. Nuestros consejeros sin fines de lucro están certificados por el HUD y las sesiones están diseñadas para brindarle claridad y confianza.
Si tiene problemas financieros más allá de su hipoteca revertida, como deudas de tarjetas de crédito o facturas médicas, un asesor puede ayudarlo a priorizar los pagos que debe abordar primero. Actúe ahora para proteger su vivienda y su tranquilidad.
