Cuando un propietario se atrasa en los pagos de su hipoteca o se encuentra en una situación financiera difícil, la refinanciación puede parecer la mejor salida. Pero, ¿qué sucede si debes más por tu préstamo hipotecario de lo que vale tu casa? Esta situación se conoce como hipoteca sumergida y es más común de lo que mucha gente cree.
Estar sumergido en su hipoteca significa que el saldo de su hipoteca es mayor que el valor de la propiedad de su vivienda. Esto puede dificultar la venta, la refinanciación o el aprovechamiento del capital de su vivienda. Aun así, incluso en circunstancias difíciles, hay programas y opciones disponibles que pueden ayudarlo a encontrar un nuevo financiamiento y, posiblemente, a conservar su vivienda.
Una hipoteca submarina puede ocurrir por varias razones. La mayoría de las veces, es el resultado de una caída en el valor de las viviendas. Esto es algo que puede ocurrir debido a cambios más amplios en el mercado inmobiliario, a la pérdida de empleos en su área o a recesiones económicas. Si su casa pierde valor pero los pagos de su hipoteca se mantienen iguales, podría terminar adeudando más de lo que vale la casa.
Los propietarios de viviendas también pueden enfrentarse a esta situación si compran una casa con un pago inicial bajo y el mercado cae poco después de su compra. Esto es especialmente cierto para quienes utilizan préstamos de la FHA u otras formas de financiación con un pago inicial bajo. Si bien estos programas ayudan a las personas a convertirse en propietarios de viviendas, pueden aumentar las probabilidades de tener poco o ningún capital si cambian las condiciones del mercado.
En condiciones normales, la refinanciación de una hipoteca implica reemplazar su hipoteca actual por una nueva que tenga mejores condiciones, como una tasa de interés más baja, pagos mensuales más pequeños o un período de amortización más largo. Sin embargo, los prestamistas suelen exigir que la tasación de la vivienda demuestre que la casa vale al menos lo mismo que el nuevo préstamo.
Cuando tu casa está bajo el agua, no se calcula la cantidad que debes. Esto dificulta que los bancos aprueben una refinanciación mediante métodos tradicionales. Los prestamistas consideran que estos préstamos son riesgosos y pueden requerir calificaciones adicionales o pueden rechazar la solicitud de plano.
Sin embargo, hay algunas buenas noticias: si tiene problemas con una hipoteca submarina, es posible que haya opciones respaldadas por el gobierno. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac han apoyado históricamente a los propietarios de viviendas mediante programas diseñados para ayudarlos a refinanciar incluso cuando tienen poco o ningún capital. Estos incluyen:
También puede hablar con un asesor de vivienda aprobado por el HUD para obtener más información sobre los programas disponibles actualmente. Credit.org ofrece asistencia gratuita a través de nuestro servicios de asesoramiento sin fines de lucro.
Si no puedes calificar para un refinanciamiento o mantenerte al día con tus pagos, una venta al descubierto podría ser la siguiente mejor opción. Una venta al descubierto ocurre cuando su prestamista acepta permitirle vender su casa por menos de lo que debe en la hipoteca. La deuda restante puede perdonarse o pagarse en parte, según su acuerdo con el prestamista.
Una venta corta puede tener un impacto crediticio, pero por lo general es menos perjudicial que una ejecución hipotecaria o una quiebra. Le permite dejar una vivienda inasequible y, al mismo tiempo, limitar los daños a largo plazo a su informe crediticio.
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Si no reúne los requisitos para el refinanciamiento tradicional pero aún no está atrasado en sus pagos, una opción de préstamo de la FHA, como el FHA Streamline Refinance, puede ser útil. Este programa está diseñado para propietarios de viviendas que ya tienen préstamos de la FHA y permite obtener una refinanciación con menos papeleo, sin necesidad de realizar una nueva tasación en algunos casos y con requisitos crediticios más permisivos. Es una excelente manera de mejorar las condiciones de los préstamos sin necesidad de demostrar que su vivienda ha ganado valor.
Sin embargo, esta opción solo funciona para personas con préstamos actuales asegurados por la FHA y es posible que no esté disponible para otros tipos de hipotecas. Verifique siempre su tipo de préstamo y hable con su prestamista acerca de su elegibilidad.
Para obtener ayuda más amplia, hable con un asesor de vivienda aprobado por el HUD. Credit.org ofrece servicios de asesoramiento de vivienda certificados y sin fines de lucro para ayudar a los propietarios a entender sus opciones y planificar el camino a seguir. Obtenga más información en nuestro artículo Simplifique la refinanciación con las opciones simplificadas de la FHA hoy.
Antes de tomar cualquier decisión, es importante entender el saldo de su hipoteca y el valor de mercado actual de su vivienda. Estas cifras son cruciales para determinar si estás bajo el agua y en qué medida.
Su saldo es fácil de encontrar; solo tiene que consultar su estado de cuenta hipotecario más reciente.
Para determinar el valor de su vivienda, es probable que necesite una tasación de la vivienda, que comparará su propiedad con las ventas recientes en la zona. Si no estás seguro de por dónde empezar, las herramientas de valoración en línea pueden ofrecerte una estimación aproximada, pero un tasador profesional o un agente inmobiliario pueden darte una cifra más precisa.
Tenga en cuenta que los valores de las propiedades pueden cambiar debido a la demanda local, las zonas escolares y el desarrollo de los vecindarios. Es posible que lo que pagó hace unos años ya no refleje el valor actual de su vivienda.
Algunos propietarios optan por quedarse en sus hogares y volver a trabajar para acumular capital. Incluso si la refinanciación no es una opción en la actualidad, hacer pagos constantes, evitar el impago de cuotas y mantener su vivienda puede mejorar su situación poco a poco.
Puede generar capital de la siguiente manera:
Ahorrar una hipoteca sumergida con este enfoque requiere paciencia, pero puede evitar las consecuencias de una venta al descubierto o una ejecución hipotecaria y devolverlo a una mejor posición financiera.
Si bien puede resultar tentador buscar nuevos productos creativos de financiación o préstamos alternativos, proceda con cautela. Algunas ofertas pueden provenir de prestamistas abusivos o incluir tasas de interés altas, pagos globales o cargos ocultos. Trabaje siempre con un profesional de confianza y busque asesores de vivienda sin fines de lucro para revisar cualquier documentación antes de firmar.
Esté atento a las señales de alerta como:
Para obtener más consejos, visita la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o echa un vistazo Recursos de vivienda de USA.gov.
Si actualmente se enfrenta a una hipoteca submarina, no espere hasta que se enfrente a un atraso en los pagos o juicio hipotecario. Cuanto antes actúes, más opciones tendrás. Ya sea que se trate de un programa gubernamental, de una refinanciación de préstamos de la FHA o simplemente de un plan para acumular capital a lo largo del tiempo, hay un camino a seguir.
Ponte en contacto con una agencia sin fines de lucro como Credit.org para obtener ayuda gratuita. Estamos aquí para explicarte tus opciones, ponerte en contacto con los recursos y ayudarte a evitar decisiones financieras de alto riesgo. Lo ayudaremos a explorar sus opciones y le brindaremos asesoramiento personalizado para su situación particular.
Si desea obtener más información sobre la elaboración de presupuestos o sobre cómo alcanzar sus metas financieras, empezar con nuestro asesoramiento y educación gratuitos y confidenciales aquí mismo en Credit.org.
