Cuando un propietario no puede cumplir con los términos de su contrato hipotecario, corre el riesgo de caer en incumplimiento. Eso significa que el prestatario no ha cumplido su contrato y que el prestamista puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Ya sea que se trate de una hipoteca a plazo o de una hipoteca revertida, el incumplimiento es una situación grave que puede llevarle a perder su vivienda.
Sin embargo, las hipotecas inversas funcionan de manera muy diferente a los préstamos hipotecarios tradicionales. Comprender las diferencias clave puede ayudar a los prestatarios a mantenerse protegidos, evitar sorpresas y tomar las medidas adecuadas si surgen problemas.
Una hipoteca a plazo es el préstamo hipotecario tradicional que se utiliza cuando alguien compra una casa. El prestatario recibe una suma global de dinero del prestamista hipotecario y se compromete a reembolsar el préstamo mediante pagos hipotecarios regulares. Cada pago hipotecario mensual incluye el capital del préstamo, los intereses y los montos reservados para los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda.
Las hipotecas a plazo suelen tener una duración de 15 o 30 años. Si el propietario de una vivienda deja de pagar, la entidad administradora de la hipoteca puede enviar avisos de demora, fijar los cargos y, en última instancia, iniciar la ejecución hipotecaria. Según la ley estatal, este proceso puede avanzar rápidamente u ofrecer al prestatario tiempo para resolver la situación.
Una hipoteca inversa está diseñada para propietarios de viviendas de más edad, por lo general de 62 años o más, que desean pedir prestado contra el valor acumulado de su vivienda sin hacer pagos mensuales. En lugar de pagar al banco todos los meses, el propietario recibe dinero del prestamista, ya sea en forma de pago único, pagos mensuales o una línea de crédito.
Estos préstamos suelen formar parte del programa hipotecario de conversión del valor neto de la vivienda (HECM), supervisado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. El préstamo se reembolsa cuando el prestatario se muda, vende la casa o fallece.
No se adeudan pagos mensuales durante la vigencia del préstamo, pero las hipotecas inversas aún pueden entrar en mora.
El incumplimiento de una hipoteca inversa ocurre cuando el prestatario no cumple con una o más obligaciones clave. Estas pueden incluir:
Como los prestatarios de hipotecas inversas no hacen pagos mensuales, los incumplimientos suelen deberse a la falta de pago de impuestos o facturas de seguro, o a problemas de ocupación.
Según el HUD, los prestatarios deben seguir viviendo en la vivienda como su residencia principal y mantener todas sus obligaciones al día. Si no se cumplen estas condiciones, el prestamista puede presentar una notificación de incumplimiento e iniciar el proceso de vencimiento del préstamo.
En el pasado, si solo uno de los cónyuges firmaba el préstamo, la hipoteca inversa vencía cuando esa persona fallecía, incluso si el cónyuge sobreviviente aún vivía en la casa. Esto creó graves dificultades.
Después de que una sentencia judicial impugnara esa práctica, el HUD cambió las reglas. Ahora, un cónyuge que no solicita un préstamo puede ser elegible para permanecer en la vivienda después del fallecimiento del prestatario si se cumplen ciertas condiciones. Su edad también se tiene en cuenta para determinar la cantidad de dinero que se puede pedir prestado por adelantado.
UN Informe del Servicio de Investigación del Congreso describe la historia de estos cambios en las políticas y cómo han evolucionado las regulaciones de hipotecas inversas para proteger a los cónyuges sobrevivientes.
Veamos algunas de las principales diferencias entre los incumplimientos hipotecarios inversos y los impagos hipotecarios futuros:
Incluso sin pagos mensuales, los prestatarios aún pueden perder sus viviendas debido a una ejecución hipotecaria en virtud de una hipoteca inversa. ¿Uno Estudio de la FDIC descubrió que muchos incumplimientos estaban relacionados con que los prestatarios utilizaban un gran porcentaje de su préstamo por adelantado, con un historial crediticio deficiente o con la falta de crédito disponible.
El estudio también señaló que reservar parte del préstamo para impuestos y seguros futuros podría reducir el riesgo de incumplimiento, una idea similar a la de las cuentas de depósito en garantía en las hipotecas tradicionales.
Datos del Instituto Urbano sugiere que el estrés de los pagos a plazo (tener que hacer pagos regulares) crea un riesgo de incumplimiento más constante que los factores estresantes únicos de las hipotecas inversas.
Sin embargo, las hipotecas inversas tienen sus propios desafíos. Debido a que muchos prestatarios son personas mayores y tienen ingresos fijos, incluso pequeños aumentos en los impuestos a la propiedad o en los costos del seguro pueden crear problemas financieros. Y dado que la mayoría de los incumplimientos no se producen hasta más adelante en el plazo del préstamo, los problemas pueden surgir de manera silenciosa.
El Instituto Urbano concluye que el estrés de los pagos anticipados (hacer pagos hipotecarios mensuales con ingresos limitados) conduce a más impagos que el estrés fiscal y de seguro que se encuentra en las hipotecas inversas.
En otras palabras, la carga de los pagos mensuales de los préstamos a plazo crea un riesgo más temprano y más común que el estrés retrasado provocado por los cargos inmobiliarios impagos en las HECM.
Muchos incumplimientos de hipotecas inversas se deben a problemas que escapan al control del prestatario. De acuerdo con el Estudio de la FDIC sobre los prestatarios de HECM, los principales factores de riesgo incluyen:
Si alguna de estas condiciones se aplica a un prestatario, es posible que el prestamista exija una «reserva» al momento del cierre. Esto significa que parte del dinero del préstamo debe destinarse a cubrir los seguros y los impuestos futuros, una estrategia que reduce la posibilidad de incumplimiento.
Tendencias de las tasas de incumplimiento confirme que las señales tempranas de riesgo como estas son más importantes que la edad del prestatario o el plazo del préstamo por sí solos.
Si un prestatario no cumple con las obligaciones del préstamo, la entidad administradora de la hipoteca envía una notificación de incumplimiento. Esto inicia el proceso de ejecución hipotecaria, aunque los plazos varían según la ley estatal y las normas de desarrollo urbano.
El prestatario (o los herederos) pueden:
Los prestamistas deben seguir el protocolo del HUD para resolver los incumplimientos de la HECM, que puede incluir solicitar una demora, conceder una prórroga o establecer un plan de pago para los impuestos y el seguro vencidos. Si la resolución fracasa, el prestamista puede solicitar la ejecución hipotecaria.
Una hipoteca inversa vence y es pagadera cuando el prestatario fallece, vende la casa o la abandona permanentemente. En ese momento:
El reembolso no requiere que se devuelvan las ganancias del prestamista, solo el dinero adeudado, por lo general hasta el valor de tasación.
El HUD.gov Página HECM describe este proceso de reembolso y las restricciones para los cónyuges que no solicitan préstamos.
Para ser elegible, debe tener 62 años o más, ser propietario absoluto de su vivienda (o tener un saldo restante bajo) y ocuparla como su residencia principal. Obtenga más información sobre las ventajas y desventajas de las hipotecas inversas antes de presentar la solicitud.
Sí. Si no paga los impuestos a la propiedad o deja que el seguro de vivienda caduque, es posible que esté en mora. Esto podría llevar a una ejecución hipotecaria, aunque no estés haciendo un pago hipotecario regular.
El prestamista hipotecario otorga el préstamo. La entidad administradora se encarga de la administración diaria de las cuentas, como el envío de estados de cuenta, el cobro de pagos o la emisión de avisos de incumplimiento.
Si no puede cumplir con los términos de su contrato hipotecario, su prestamista debe seguir los procedimientos federales antes de tomar medidas adicionales. Por ejemplo, deben enviar una notificación por escrito, describir tus derechos y darte la oportunidad de comunicarte con un asesor de vivienda o responder. Muchos prestatarios no se dan cuenta de que pueden intercambiar documentos, solicitar un plan de pago o impugnar errores en la tasa de interés o en el saldo del préstamo. La clave es actuar con rapidez, especialmente si tienes dificultades para pagar los costos continuos, como los impuestos o el seguro. También puedes leer Hablemos de hipotecas inversas para una introducción al tema.
Si le preocupa su capacidad para cumplir con sus obligaciones de hipoteca inversa, hay ayuda disponible. Es posible que reúna los requisitos para acceder a los programas gubernamentales para poner al día su cuenta. También puede tener opciones para reestructurar el préstamo o elaborar un plan de pago con su prestamista.
Evitar el incumplimiento comienza con una acción temprana. No espere a recibir una notificación o una demanda legal; póngase en contacto con la entidad administradora, consulte a un asesor del HUD o busque alternativas a través de su agencia de vivienda local.
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