Una hipoteca inversa puede ayudar a los propietarios de viviendas de más edad a convertir el valor acumulado de su vivienda en ingresos mientras permanecen en sus viviendas. Sin embargo, sigue siendo un préstamo, y cuando un prestatario no cumple con sus requisitos, puede producirse un incumplimiento de la hipoteca inversa.
El incumplimiento ocurre cuando el propietario no cumple con las condiciones del préstamo: pagar los impuestos a la propiedad o el seguro del propietario, mantener la propiedad como su residencia principal o cumplir con los requisitos de ocupación. De acuerdo con el Guía de términos clave de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los prestatarios deben entender estas obligaciones antes de firmarlas.
El monto de su préstamo se calcula en función de varios factores: su edad, la tasa de interés actual y el valor de tasación de su vivienda, así como su calificación según las normas crediticias del HUD. Esto determina la cantidad de capital a la que puede acceder, ya sea como pagos mensuales, una suma global o una línea de crédito. El tipo más común de hipoteca inversa es la hipoteca de conversión del valor neto de la vivienda, o HECM, que está asegurada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Algunos prestatarios hacen un pago inicial elevado al comprar sus casas y asumen que no tendrán que hacer frente a costos futuros, pero aún se aplican cargos de propiedad. Otros aceptan un pago único, que puede ser útil para los gastos inmediatos, pero se debe administrar con prudencia para dejar suficiente dinero para pagar los impuestos y el seguro más adelante.
A diferencia de los préstamos tradicionales que requieren pagos mensuales, una hipoteca inversa aplaza el pago hasta que el propietario se mude, venda la casa o fallezca. Si bien no se requieren pagos mensuales regulares, los prestamistas exigen que los prestatarios mantengan la propiedad en buenas condiciones, paguen todos los cargos de la propiedad a tiempo y vivan en la casa como su residencia principal. Ignorar estas responsabilidades puede llevar al incumplimiento y, eventualmente, a la ejecución hipotecaria.
La razón más frecuente de incumplimiento es la falta de pago de los impuestos a la propiedad o del seguro de vivienda. Si bien los prestatarios no hacen pagos hipotecarios mensuales, deben seguir pagando dichos cargos inmobiliarios directamente.
Si no se pagan los impuestos a la propiedad, la autoridad tributaria local puede colocar un gravamen sobre la vivienda. Cuando eso ocurre, el prestamista o la entidad administradora del préstamo puede pagar la factura en nombre del prestatario y agregar esa cantidad al saldo del préstamo. Si el propietario de la vivienda no puede reembolsar estos fondos, la entidad administradora puede iniciar la ejecución hipotecaria.
Para evitar esto, reserve una parte de los fondos de su hipoteca inversa u otros ingresos en una cuenta de ahorros para impuestos y seguros. Comunícate con tu compañía de seguros tan pronto como veas un aumento en la prima para que puedas hacer ajustes antes de atrasarte. Revisa tu cobertura de seguro cada año y asegúrate de que cumpla con los requisitos locales y del prestamista.
Si aún tiene fondos restantes disponibles o tiene acceso a una línea de crédito a través de su hipoteca revertida, puede reservar parte de ellos para impuestos, seguros y otros costos relacionados con la propiedad. Apartar dinero para estos gastos evita que los pequeños problemas se conviertan en problemas financieros graves.
Las reglas de ocupación son otro motivo común de incumplimiento. Los prestatarios deben vivir en su casa como residencia principal durante la mayor parte del año. Si se muda permanentemente o pasa demasiado tiempo fuera de casa, por ejemplo, si permanece en un centro de vivienda asistida o con familiares, el prestamista puede declarar que se ha incumplido el requisito de ocupación.
Cuando eso sucede, el prestamista puede decir que todo el préstamo está vencido y es pagadero. Entonces, es posible que usted o sus herederos tengan que vender la casa, pagar el monto total adeudado o correr el riesgo de una ejecución hipotecaria.
El HUD permite ciertas ausencias temporales, como estadías en el hospital o viajes prolongados, pero los prestatarios siempre deben informar a la entidad administradora de sus préstamos sobre estas situaciones. Un asesor de vivienda puede ayudar a una persona que se enfrenta a una transición médica o financiera a entender las reglas y evitar perder la elegibilidad.
Algunos prestatarios olvidan que las cuotas de las asociaciones de propietarios, las cuotas de condominio y las evaluaciones especiales también son cargos de propiedad. Estos costos pueden parecer menores, pero no pagarlos infringe los requisitos del HUD y el contrato de préstamo.
Si se atrasa, su asociación puede iniciar acciones legales para cobrar lo adeudado. Esto puede provocar que la hipoteca inversa deje de pagar. Para evitarlo, manténgase en contacto con la entidad administradora de sus préstamos y con la junta directiva de su asociación. Muchas entidades administradoras lo ayudarán a establecer un plan de pago o lo pondrán en contacto con programas de asistencia locales que pueden ayudarlo a cubrir los cargos atrasados.
Cuando el dinero escasee, sea honesto con la entidad administradora. Con frecuencia prefieren trabajar con usted antes de que la cuenta entre en mora.
Mantener su casa en buenas condiciones es un requisito clave de la hipoteca inversa. Si la propiedad se deteriora o no cumple con las normas básicas de seguridad, puede provocar un incumplimiento.
Entre los ejemplos se incluyen:
Estas reparaciones protegen la propiedad, que es la garantía de su préstamo. Desatenderlas aumenta el riesgo tanto para usted como para el prestamista.
El Guía de derechos y responsabilidades de la CFPB explica que los prestatarios deben completar las reparaciones requeridas con prontitud y conservar la documentación de cualquier trabajo realizado. Si no puede pagar las reparaciones necesarias, pregunte por los programas locales que brindan asistencia a los propietarios de viviendas de la tercera edad. Algunas agencias locales y organizaciones sin fines de lucro incluso coordinan con el HUD la tarea de completar las reparaciones de emergencia en nombre de los prestatarios.
Una causa sorprendentemente común de incumplimiento es no comunicarse con la entidad administradora de sus préstamos. Muchos propietarios ignoran las cartas o las llamadas porque están ansiosos o confundidos, pero no responder puede empeorar las cosas.
La entidad administradora administra su cuenta de hipoteca revertida y garantiza el cumplimiento de las normas del HUD y la FHA. Le envían avisos si sus impuestos, seguros o certificaciones están vencidos. Si no respondes, es posible que asuman que la propiedad está en riesgo.
Responda siempre con rapidez a cualquier aviso o solicitud de documentación. Guarde copias de lo que envíe y anote la fecha de cada llamada. Los administradores quieren evitar la ejecución hipotecaria tanto como usted. Mantener una línea de comunicación clara es una de las maneras más sencillas de evitar problemas.
El Guía de hipotecas inversas de Bankrate señala que los prestamistas prefieren la cooperación a la confrontación y que la mayoría de los incumplimientos se pueden prevenir si el prestatario se mantiene en contacto y actúa con prontitud.
Cada año, los prestatarios de hipotecas inversas reciben un formulario en el que se les pide que confirmen que siguen ocupando la propiedad como su residencia principal. Esto se conoce como certificación anual. Olvidarse de firmar o devolver el formulario puede provocar que el préstamo deje de pagar.
Si la entidad administradora no recibe el formulario, puede asumir que la vivienda está vacante e iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria. Para evitarlo, complete el formulario tan pronto como lo reciba y guarde una copia para sus registros.
Si está de viaje o tiene problemas de salud, puede autorizar a otra persona para que lo ayude con el papeleo. Contar con la ayuda de alguien garantiza que los formularios se envíen correctamente y a tiempo.
Si bien las hipotecas inversas suelen estar aseguradas por la FHA, algunos veteranos también pueden ser elegibles para recibir préstamos del VA. Estos préstamos, respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, están diseñados para ayudar a los miembros del servicio, los veteranos y los cónyuges sobrevivientes a comprar o refinanciar viviendas.
A diferencia de una hipoteca inversa, la mayoría de los préstamos del VA requieren pagos mensuales, pero ambos programas tienen como objetivo ayudar a los propietarios de viviendas mayores a permanecer en una vivienda estable. La guía de términos clave de la CFPB explica que los préstamos del VA y los HECM se rigen por reglas diferentes, pero los prestatarios con suficiente capital pueden usar los beneficios del VA para refinanciar o saldar el saldo de una hipoteca inversa.
Los veteranos, especialmente los que viven con ingresos fijos, deben mantenerse en estrecho contacto con la entidad administradora de sus préstamos y su asesor de vivienda del VA. Estos profesionales pueden identificar los programas de ayuda y verificar que su número de seguro social, sus ingresos y sus beneficios estén documentados correctamente para que los pagos se procesen sin demora.
Si es un veterano que actualmente tiene una hipoteca inversa, también puede comunicarse con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para obtener aclaraciones sobre la superposición de las reglas del programa. Los asesores de vivienda pueden ayudar a los veteranos a determinar si sus obligaciones crediticias están al día y si algún beneficio nuevo podría ayudarlos a permanecer en una vivienda.
Ser propietario de una vivienda significa administrar los cargos de la propiedad: costos como los impuestos, el seguro y los cargos que continúan incluso después de solicitar una hipoteca inversa. El HUD y los prestamistas exigen que todos los prestatarios paguen:
La falta de pago de estos gastos es una de las principales causas de incumplimiento. Para evitar problemas, es útil establecer un presupuesto que incluya no solo sus costos de vida mensuales, sino también los gastos de vivienda a largo plazo.
Los prestatarios pueden prevenir problemas de la siguiente manera:
Los prestatarios que hayan realizado un desembolso global deben planificar cuidadosamente para asegurarse de que quede suficiente dinero para futuros cargos. De Credit.org Cómo usar los planes de administración de deudas para mantener la vivienda explica cómo los planes de pago estructurados pueden ayudar a cubrir los costos relacionados con la vivienda y prevenir la morosidad.
La entidad administradora de sus préstamos es su contacto principal si tiene preguntas, problemas o avisos sobre su hipoteca revertida. La entidad administradora se asegura de que usted cumpla con los requisitos del HUD, monitorea los cargos a la propiedad y registra las certificaciones de ocupación cada año.
Los prestatarios deben ver a la entidad administradora como un socio, no como un adversario. Si la entidad administradora se pone en contacto con usted, responda de inmediato. Si se muda, cambia de número de teléfono o necesita que le envíen correspondencia a una dirección diferente, actualice su archivo de inmediato. Mantener la comunicación abierta ayuda a evitar malentendidos.
Estos son algunos hábitos rápidos que lo protegen a usted y a su préstamo:
Según la ley del HUD, la entidad administradora debe enviar una notificación por escrito antes de iniciar la ejecución hipotecaria. Si se comunica con regularidad, puede evitar que el prestamista tenga que iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Las entidades administradoras prefieren resolver los problemas lo antes posible y mantener a los prestatarios en sus hogares.
Su hipoteca inversa solo se aplica a su residencia principal, la vivienda en la que vive la mayor parte del año. No se puede usar para propiedades vacacionales o de alquiler. El HUD también la define como su residencia principal, que debe verificarse anualmente.
Si su situación cambia, como mudarse con su familia, permanecer en un centro de atención o pasar largos períodos fuera, informe de inmediato a la entidad administradora de sus préstamos. El HUD permite ausencias temporales para recibir tratamiento médico o viajar, pero la falta de ocupación a largo plazo puede hacer que el préstamo sea vencido.
Credit.org Hipotecas inversas HECM: qué son y cómo funcionan explica estos requisitos de ocupación en detalle y cómo mantener el cumplimiento.
Los prestamistas verifican la ocupación a través del formulario de certificación anual, inspecciones ocasionales de la propiedad o registros de impuestos locales. No completar este paso puede llevar a una ejecución hipotecaria, incluso si aún vive en la casa.
Para cumplir con las normas:
Si necesita ayuda para entender estos documentos, un consejero puede ayudarlo a revisarlos y presentarlos.
La mejor manera de evitar un incumplimiento hipotecario inverso es mantenerse organizado y actuar con anticipación cuando surjan problemas. Unos pocos pasos sencillos pueden marcar la diferencia:
Los buenos hábitos financieros también ayudan a proteger su crédito y a facilitar el acceso a productos financieros futuros si es necesario. Los propietarios de viviendas que planifican con antelación los impuestos, el seguro y el mantenimiento mantienen una posición más firme y evitan el estrés innecesario.
La asesoría de vivienda aprobada por el HUD puede ser una de las herramientas más eficaces para prevenir el incumplimiento. Los consejeros pueden:
Las sesiones de asesoramiento son privadas y se centran en la resolución de problemas. También pueden ayudarlo a comprender sus derechos en virtud de la ley federal y garantizar que los prestamistas y las entidades administradoras manejen su caso de manera adecuada. Muchos asesores trabajan en estrecha colaboración con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para ayudar a los prestatarios a proteger sus viviendas.
Credit.org Asesoramiento sobre incumplimiento hipotecario inverso El programa conecta a los propietarios de viviendas con expertos certificados que se especializan en resolver morosos, negociar con las entidades administradoras y encontrar alternativas a la ejecución hipotecaria. Incluso si aún no está atrasado, un asesor puede ayudarlo a prepararse para los gastos futuros y a explorar maneras de administrar sus finanzas de manera segura.
Una hipoteca inversa puede ofrecer seguridad a largo plazo, pero también requiere una responsabilidad continua. La mayoría de los incumplimientos se producen no porque los prestatarios sean negligentes, sino porque no entienden cómo funciona el préstamo o no se comunican a tiempo con la entidad administradora.
Al presupuestar los impuestos y el seguro, responder con prontitud a todos los avisos y mantenerse en contacto con la entidad administradora, puede prevenir los problemas antes de que comiencen. Los prestatarios que usan su línea de crédito con prudencia, mantienen sus propiedades y siguen las reglas de ocupación tienen muchas menos probabilidades de enfrentarse a un incumplimiento.
Ya sea que su préstamo esté asegurado por la FHA, sea propietario o esté relacionado con préstamos del VA, el mensaje clave es el mismo: manténgase informado, manténgase organizado y busque ayuda lo antes posible. Si ha recibido una notificación de su entidad administradora o le preocupa la falta de pago, Credit.org Servicio de asesoramiento sobre morosidad hipotecaria inversa puede ayudarlo a tomar el control.
Nuestros asesores pueden revisar su situación, comunicarse con los prestamistas en su nombre y crear un plan paso a paso para proteger su vivienda. Comuníquese con Credit.org hoy mismo para comenzar y recuperar la tranquilidad sobre su futuro financiero.
