Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria es un acuerdo entre un propietario y un prestamista. El propietario transfiere voluntariamente la propiedad hipotecada al prestamista para evitar el largo y costoso proceso de ejecución hipotecaria. Este enfoque puede ayudar a los prestatarios con dificultades a resolver la deuda hipotecaria sin tener que recurrir a procedimientos judiciales, subastas o un período prolongado de incertidumbre y gastos legales.
Este tipo de acuerdo se usa comúnmente cuando el propietario no ha hecho los pagos de la hipoteca, ha agotado otras opciones, como las modificaciones del préstamo, y quiere evitar dañar aún más su informe crediticio. Para muchos propietarios de viviendas con dificultades financieras, este método puede ofrecer una salida digna de sus responsabilidades como propietarios de una vivienda.
Una escritura sustitutiva puede tener sentido en las siguientes situaciones:
En la mayoría de los casos, este enfoque se considera rentable para ambas partes y evita los plazos prolongados de los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Un acuerdo de escritura sustitutiva generalmente comienza cuando el propietario se pone en contacto con el prestamista hipotecario o la entidad administradora de hipotecas. Deberá presentar documentación que demuestre que no puede hacer los pagos, que demuestre que tiene dificultades económicas y que ha intentado otras soluciones.
El prestamista realizará una revisión de la propiedad para evaluar su valor de mercado, su condición y el estado del título. Esto a menudo implica solicitar a un corredor que emita un dictamen sobre el precio de venta de la vivienda para estimar el precio de venta de la vivienda y garantizar que esté alineado con la deuda pendiente.
Si el prestamista está de acuerdo, preparará un documento legal llamado escritura de concesión que transfiere la propiedad. Una vez firmada, el prestamista toma posesión y el prestatario queda liberado de la deuda hipotecaria restante (a menos que se especifique lo contrario).
Para calificar para una escritura sustitutiva, los propietarios generalmente deben:
Los prestamistas también pueden requerir una carta de dificultades económicas, documentación financiera y el consentimiento por escrito de todos los propietarios que figuran en el título.
El prestamista hipotecario desempeña un papel fundamental en la evaluación de su elegibilidad. Si bien muchos prestamistas prefieren evitar la ejecución hipotecaria, deben considerar el valor de la propiedad, los riesgos legales y los plazos involucrados. Los prestamistas evaluarán si es preferible recuperar la propiedad en lugar de continuar con los procedimientos de ejecución hipotecaria.
En ocasiones, un banco o cooperativa de ahorro y crédito puede tener programas internos de mitigación de pérdidas que ofrecen soluciones similares de escritura sustitutiva, especialmente cuando se trabaja con clientes de larga data.
Algunos prestamistas colaborarán con los prestatarios para finalizar el acuerdo rápidamente, especialmente cuando la propiedad no tenga segundos gravámenes, impuestos impagos o posibles reclamaciones sobre el título.
En ciertos casos, el prestamista ofrece voluntariamente esta opción como parte de una estrategia más amplia de prevención de ejecuciones hipotecarias.
Antes de finalizar la escritura en su lugar, una búsqueda de título garantiza que la propiedad no tenga embargos, disputas o problemas de propiedad adicionales. Es probable que el prestamista exija un seguro de título o una póliza de propietario para protegerse contra tales asuntos.
Cuestiones como los registros mal mantenidos, los impuestos impagos o los gravámenes de los contratistas pueden retrasar o descalificar el proceso. Por eso, garantizar un título claro y negociable es clave para seguir adelante.
Ventajas:
Inconvenientes:
Los propietarios suelen comparar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria con otras dos opciones: una venta corta y una modificación del préstamo. Cada una satisface necesidades diferentes según su situación financiera y sus objetivos a largo plazo.
En una venta corta, usted vende la casa por menos de lo que se debe en la hipoteca. El prestamista se compromete a aceptar las ganancias como pago total o parcial. Este enfoque requiere más pasos, como poner la casa a la venta, encontrar un comprador y esperar la aprobación del prestamista, pero permite al propietario salir con cierto control y, posiblemente, quedarse con más dinero que si la casa estuviera embargada.
Una modificación de préstamo ajusta los términos de su préstamo hipotecario para que los pagos sean más manejables. Los prestamistas pueden reducir su tasa de interés, extender el plazo del préstamo o agregar al saldo los montos atrasados. Esta opción le ayuda a permanecer en la vivienda, pero no todos los prestatarios son elegibles, especialmente aquellos con una morosidad grave o ingresos inestables.
Este suele ser el último recurso, que se utiliza cuando no es posible vender la casa o modificar el préstamo. Detiene el proceso de ejecución hipotecaria rápidamente, con menos obstáculos legales, pero usted pierde la vivienda y puede tener que enfrentarse a implicaciones tributarias.
Si bien una escritura sustitutiva es menos perjudicial que una ejecución hipotecaria, aun así afecta su informe crediticio. Los prestamistas verán el hecho en su registro, y esto puede afectar su capacidad de pedir prestado o alquilar durante varios años. Por lo general, una escritura sustitutiva permanece en su informe hasta siete años, pero puede tener un impacto menos negativo que una ejecución hipotecaria o una quiebra.
Según el prestamista, el código de crédito informado podría decir «pagado en lugar de ejecución hipotecaria» o «liquidado por un saldo inferior al total adeudado». Si bien esa distinción es importante para las aseguradoras, los prestamistas futuros pueden verla de manera más favorable que una ejecución hipotecaria total.
Aunque no es tan prolongada como la ejecución hipotecaria, una escritura sustitutiva aún implica un proceso legal formal. Esto incluye:
Tanto el prestamista como el prestatario (si son de propiedad conjunta) deben confirmar que entienden la intención de las partes y, en algunos casos, el acuerdo debe estar notariado o aprobado por un tribunal local. Si se trata de una quiebra, es posible que el acuerdo también necesite la aprobación de un tribunal de quiebras. Algunos estados también reconocen el concepto de hipoteca equitativa, según el cual los tribunales interpretan un acuerdo como una hipoteca, incluso si nunca se registró una escritura formal.
Una vez firmada y aceptada la escritura, la propiedad hipotecada pasa a ser responsabilidad del prestamista. Esto incluye pagar los impuestos sobre la propiedad, obtener un seguro y preparar la propiedad para la reventa.
Si el prestamista condona la deuda restante, recibirás una carta de exención formal. Según las leyes estatales y los términos del acuerdo, es posible que también cumplas los requisitos para recibir asistencia para la reubicación o incentivos en efectivo, especialmente si el prestamista participa en programas diseñados para evitar litigios y reducir las pérdidas financieras.
En raras ocasiones, el prestamista puede iniciar la ejecución hipotecaria incluso después de haber tomado la escritura si surgen problemas con el título, los gravámenes o la documentación requerida.
Es importante hablar con un abogado tributario antes de completar una escritura sustitutiva. En algunos casos, el monto de la deuda hipotecaria condonado puede considerarse ingreso sujeto a impuestos, especialmente si no es insolvente ni está protegido por el código de quiebras. Si bien la deuda condonada puede estar sujeta a impuestos, también puedes ser elegible para deducir parte de los intereses hipotecarios pagados a principios de año.
El IRS tiene reglas específicas con respecto a la deuda antecedente, la condonación de la deuda y el valor razonablemente equivalente que se aplican en estos escenarios. Por ejemplo, si ya se le ha condonado la deuda hipotecaria dentro del año anterior, esa cantidad aún podría afectar a su obligación tributaria general. Consultar a un profesional garantiza que no te enfrentarás a una factura tributaria inesperada en el futuro.
Antes de considerar una escritura sustitutiva, los propietarios deben explorar todos los recursos disponibles para evitar la ejecución hipotecaria. Los asesores certificados por el HUD, las organizaciones sin fines de lucro y las agencias gubernamentales pueden ayudarlo a comprender sus opciones y a tomar decisiones informadas.
Ofertas de Credit.org asesoramiento gratuito para la prevención de ejecuciones hipotecarias y puede ayudarlo a preparar la documentación, negociar con su prestamista y evaluar el mejor curso de acción para su situación.
También puedes explorar el Recursos de prevención de ejecuciones hipotecarias de HUD Exchange para obtener guías y apoyo educativos.
Antes de comprometerse con una escritura sustitutiva, vale la pena explorar otras formas alternativas de evitar la ejecución hipotecaria. Algunas de estas soluciones pueden permitirle permanecer en su casa o proteger más sus intereses financieros.
Si ha tenido dificultades financieras temporales, su prestamista hipotecario puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados mediante un plan de pago estructurado. Esto evita la necesidad de renunciar por completo a tu vivienda.
En ciertos casos, los prestamistas ofrecen una moratoria (una pausa en los pagos mensuales), especialmente durante emergencias como desastres naturales o la pérdida del empleo. Esto puede darte un respiro a corto plazo mientras estabilizas tus ingresos.
Durante las recesiones económicas recientes, se lanzaron programas federales como el Fondo de Asistencia para Propietarios de Viviendas (HAF) para ayudar a muchos propietarios a evitar la ejecución hipotecaria. Si bien el HAF ha terminado, es posible que haya programas similares disponibles en el futuro. Obtenga más información sobre cómo funcionaron programas como este en nuestra guía: ¿Qué es el Fondo de Asistencia para Propietarios de Viviendas?
Algunos prestamistas ofrecen incentivos en efectivo a los propietarios que abandonan la propiedad con prontitud y en buen estado. Esto ayuda al prestamista a revender la casa más rápidamente y minimiza las complicaciones legales. Lea más en nuestro artículo: Dinero a cambio de llaves: ¿qué es?
Si tiene dificultades para calificar para una escritura sustitutiva, aún puede beneficiarse si revisa sus opciones de modificación de préstamo. Para obtener orientación, consulte Consejos para modificar su préstamo
No todos los propietarios califican o se benefician de esta opción. No se aprobará una escritura sustitutiva si:
En algunos casos, los prestamistas pueden ver la ejecución hipotecaria como un camino más sencillo, especialmente si la vivienda está mal mantenida o es difícil de revender.
Un acuerdo de escritura sustitutiva ofrece un camino a seguir para los prestatarios que se han quedado sin otras opciones. Puede ser menos estresante y menos perjudicial que la ejecución hipotecaria, pero sigue siendo un paso importante con consecuencias a largo plazo.
Asegúrese de que tanto usted como el prestamista comprendan completamente los términos antes de seguir adelante:
Tómese el tiempo para negociar los términos con cuidado y siempre revise los documentos con un asesor de vivienda, un abogado o un profesional de impuestos.
Cada situación es única. Una agencia de asesoría de vivienda aprobada por el HUD puede ayudarlo a evaluar todas sus opciones de prevención de una ejecución hipotecaria y evitar errores que podrían dañar su futuro financiero.
Credit.org Asistencia en ejecución hipotecaria El programa lo conecta con profesionales certificados que entienden el proceso de ejecución hipotecaria y pueden ayudarlo a gestionar los trámites complejos, los programas gubernamentales y las comunicaciones con los prestamistas.
Ya sea que esté considerando una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, una modificación de préstamo o simplemente quiera comprender sus derechos en virtud de las regulaciones federales de vivienda, estamos aquí para ayudarlo.
