Un préstamo hipotecario inverso es un tipo especial de préstamo hipotecario que permite a los propietarios de viviendas de más edad pedir prestado contra el capital que han acumulado en sus viviendas. En lugar de hacer pagos hipotecarios mensuales, el prestatario recibe fondos, ya sea en forma de una suma global, pagos mensuales o una línea de crédito, mientras continúa viviendo en la vivienda.
Estos préstamos se utilizan con frecuencia como parte de una estrategia de jubilación. Para las personas de la tercera edad que «tienen una casa rica pero tienen poco dinero», una hipoteca inversa puede brindarles acceso a los fondos que necesitan sin tener que vender su casa.
La mayoría de las hipotecas inversas actuales son hipotecas de conversión del valor neto de la vivienda (préstamos HECM), que están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Este programa se creó para ayudar a los propietarios de viviendas de más edad a permanecer en su residencia principal y, al mismo tiempo, aprovechar el valor acumulado de su vivienda. El préstamo no vence hasta que el propietario se mude, venda la casa o fallezca.
Sin embargo, las hipotecas inversas no están exentas de riesgos. Una de las principales preocupaciones es la tasa de incumplimiento hipotecario inverso, que ha sido objeto de muchas investigaciones y supervisión gubernamental en los últimos años.
La tasa de incumplimiento hipotecario inverso se refiere al porcentaje de préstamos que entran en estado de incumplimiento debido a los cargos pendientes de pago de la propiedad, el incumplimiento de los términos del préstamo u otros problemas financieros. Si bien los impagos de los préstamos hipotecarios tradicionales suelen deberse a la falta de pagos hipotecarios mensuales, los impagos hipotecarios inversos son diferentes.
Como los prestatarios no tienen que hacer pagos mensuales para cubrir el saldo del préstamo, los incumplimientos suelen ocurrir cuando el propietario no paga los impuestos, el seguro de vivienda u otros costos relacionados con la vivienda, como las cuotas de la asociación de propietarios o las primas del seguro contra inundaciones.
En algunos casos, el préstamo también puede entrar en mora si el propietario ya no usa la propiedad como su residencia principal, por ejemplo, si se muda a un centro de ancianos por un período de tiempo prolongado o si abandona la casa de forma permanente.
La Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos (GAO) ha hecho un seguimiento de estos problemas y ha destacado los riesgos en sus informe sobre los valores predeterminados de HECM. Hicieron hincapié en la necesidad de una mejor protección al consumidor y de un asesoramiento de vivienda más completo para ayudar a las personas mayores a comprender sus obligaciones en virtud de estos préstamos.
A 2019 Investigación de USA Today reveló tendencias preocupantes en las ejecuciones hipotecarias inversas. Miles de propietarios de viviendas de edad avanzada se enfrentaban a la ejecución hipotecaria debido al impago de los cargos inmobiliarios. Algunos propietarios dijeron que no se habían dado cuenta de que tenían que seguir pagando los impuestos a la propiedad, el seguro y los costos de mantenimiento. Otros habían sufrido pérdidas de ingresos o problemas de salud que les impedían mantenerse al día.
En muchos casos, los prestatarios de más edad vivían con ingresos fijos de jubilación, e incluso los aumentos modestos en los costos de la vivienda los ponían en riesgo. Este desafío se ha visto agravado por el aumento de las tasas de seguro y los impuestos a la propiedad en muchos estados.
Los impagos y las ejecuciones hipotecarias no solo perjudican al propietario de la vivienda, sino que también afectan al fondo de seguro de la FHA y contribuyen a las pérdidas en la cartera de hipotecas inversas.
Una de las causas más comunes de las tasas de morosidad entre los prestatarios de hipotecas inversas es la falta de pago de los impuestos a la propiedad o de mantener la cobertura del seguro de vivienda. La «evaluación financiera» exigida por el HUD, implementada en 2015, tenía por objeto reducir estos morosos garantizando que los prestatarios contaran con los recursos suficientes para cumplir con estas obligaciones continuas.
Según HUD's último informe actuarial sobre los HECM, la evaluación financiera ha reducido considerablemente el número de nuevos préstamos que entran en mora. Sin embargo, los préstamos más antiguos, en particular los concedidos antes de 2015, siguen registrando altas tasas de morosidad y cancelaciones.
La cancelación se refiere a un préstamo que el prestamista cancela como pérdida, generalmente después de que los intentos de poner al día el préstamo hayan fracasado. Si bien esto puede aliviar la responsabilidad del prestatario, también representa una pérdida financiera para el programa en su conjunto.
Uno de los mayores conceptos erróneos sobre un programa de hipotecas inversas es que los propietarios ya no necesitan pagar impuestos. Si bien es cierto que los pagos mensuales del préstamo no son obligatorios, usted sigue siendo responsable de cubrir los costos actuales de la vivienda. Estos incluyen:
La falta de pago de impuestos o de mantenimiento del seguro puede provocar un incumplimiento, incluso si está al día con todos los demás aspectos del préstamo. Este malentendido es común, especialmente cuando las familias asumen que el préstamo lo cubre «todo». No lo hace.
De hecho, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), que supervisa el programa HECM, ha dejado en claro en varios boletines que las responsabilidades del prestatario permanecen vigentes mientras dure el préstamo.
Si no está seguro de si una factura tributaria se aplica a usted, o si recibió una nota o carta de la entidad administradora que no está clara, puede solicitar una aclaración. No ignore el mensaje. Busca ayuda.
También puedes pedirle a un asesor que revise tu cartera de HECM para ver qué es lo que se requiere y si hay alguna obligación futura que puedas haber incumplido.
En los primeros días del programa HECM, los bancos comerciales desempeñaron un papel importante en el mercado de hipotecas inversas. Grandes nombres como Bank of America y Wells Fargo alguna vez emitieron grandes volúmenes de estos préstamos. Sin embargo, tras el colapso inmobiliario y el creciente escrutinio sobre los riesgos de las hipotecas inversas, la mayoría de los grandes bancos abandonaron el mercado.
Hoy en día, el mercado de hipotecas inversas está compuesto principalmente por prestamistas no bancarios y firmas especializadas. Si bien esto ha creado ofertas más flexibles, también plantea preocupaciones sobre la supervisión y la educación. Sin la infraestructura tradicional de los préstamos comerciales, muchos prestatarios recurren a intermediarios independientes o a campañas de marketing que tal vez no expliquen completamente las obligaciones a largo plazo que implican.
Este cambio hace que sea aún más importante que los prestatarios reciban un asesoramiento completo y completo y utilicen recursos confiables, como Credit.orgguía de elegibilidad para hipotecas inversas, antes de decidir.
Un requisito clave de cada préstamo HECM es que la propiedad debe seguir siendo la residencia principal del prestatario. Eso significa que deben vivir en la casa la mayor parte del año. Desalojar la casa durante más de treinta días debido a problemas médicos o trasladarse a una residencia asistida puede provocar un incumplimiento del préstamo si no se maneja adecuadamente.
Por ejemplo, si el propietario de una vivienda es hospitalizado y más tarde ingresa a un centro de rehabilitación, el prestamista puede enviar un formulario de verificación de ocupación. Si el prestatario o su cónyuge sobreviviente no responden o no pueden demostrar su residencia, es posible que se considere que el préstamo está en mora.
Es común malinterpretar esta regla, especialmente entre los propietarios de viviendas de edad avanzada que pueden depender de los miembros de la familia o los cuidadores para que les ayuden a administrar sus finanzas. Por eso es tan importante involucrar a la familia durante las sesiones de asesoramiento sobre vivienda y analizar los planes a largo plazo.
La Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, lo que significa que los contribuyentes están en apuros cuando las cosas van mal. Cuando un préstamo hipotecario inverso termina en mora o se convierte en una amortización, la FHA paga al prestamista y absorbe el costo.
El 2023 Informe actuarial del HUD sobre el programa HECM reveló que las pérdidas causadas por los préstamos en mora y las ejecuciones hipotecarias han puesto a prueba el fondo mutuo de seguro hipotecario. El informe mostró que, si bien las evaluaciones financieras han reducido los nuevos impagos, los préstamos más antiguos que se originaron antes de que se modificaran las normas siguen representando el mayor riesgo.
Estos hallazgos han dado lugar a varios cambios en las políticas, que incluyen:
Estos cambios han reducido las tasas de morosidad, pero persisten los desafíos. Los prestatarios siguen necesitando apoyo, especialmente los que están empezando nuevas etapas de la vida.
A veces, a pesar de los mejores esfuerzos de todos, una hipoteca inversa termina en una amortización. Esto significa que el prestamista ha cancelado el préstamo considerándolo una pérdida, a menudo después de repetidos intentos de cobrar los cargos de la propiedad, ponerse en contacto con el prestatario o resolver un incumplimiento grave.
Un descuento no necesariamente pone fin a la obligación. Es posible que el préstamo aún esté en ejecución hipotecaria y la propiedad podría embargarse para recuperar el dinero no pagado. Para la familia o los herederos del prestatario, este puede ser un proceso estresante desde el punto de vista emocional y financiero.
Las cancelaciones suelen ocurrir al final del ciclo de vida del préstamo, especialmente después de que el prestatario fallece y la herencia no toma ninguna medida. La FHA hace un seguimiento de esta situación en sus informes anuales por ejercicio fiscal, controlando cuántos préstamos se cancelan y cuánto se recupera de cada cartera de HECM.
Estas cifras se utilizan para calcular la salud financiera actual del programa, incluidos los intereses devengados, las pérdidas absorbidas y el impacto más amplio en el Fondo de Seguro Hipotecario Mutuo. A medida que estas tendencias se hagan públicas, servirán de base para futuros cambios en los requisitos de protección y asesoramiento para los prestatarios.
En última instancia, evitar una cancelación consiste en ser proactivo. Mantenga la comunicación abierta. Asegúrese de que su familia esté informada. Y si recibes una solicitud de información de tu prestamista, responde de inmediato, aunque no estés seguro de lo que significa. Una llamada rápida puede marcar la diferencia.
Otro factor que afecta los resultados de los prestatarios es la forma en que se administra su préstamo. Las entidades administradoras de préstamos son responsables de comunicarse con los prestatarios, enviar las certificaciones de ocupación y señalar los problemas antes de que conduzcan a una ejecución hipotecaria.
Una mala comunicación por parte de la entidad administradora puede hacer que el propietario adeude impuestos o no reciba avisos importantes, lo que lo pone en riesgo. A veces se cobran cargos de administración para mantener el préstamo, pero no todas las entidades administradoras brindan el mismo servicio. Si un prestatario fallece y sus herederos no actúan dentro del plazo permitido para vender o refinanciar, es posible que el préstamo entre en ejecución hipotecaria.
El servicio de HECM también implica administrar las líneas con garantía hipotecaria, coordinar con las compañías de seguros y responder a los cambios en el valor de tasación de la propiedad. Con el envejecimiento de los prestatarios, la compleja dinámica familiar y los desafíos de comunicación, un buen servicio es esencial.
Los prestatarios deben buscar prestamistas y administradores con una sólida reputación y prácticas transparentes. Elegir a un asesor aprobado por el HUD, como Credit.org, para recibir apoyo puede marcar una gran diferencia.
El asesoramiento completo antes de iniciar una hipoteca inversa no solo es recomendable, sino que es obligatorio. Pero no todas las experiencias de asesoramiento son iguales. Los prestatarios deben elegir un asesor certificado por el HUD que les explique:
El consejero también debe explicar las alternativas, como la reducción de personal, los programas de asistencia locales o el uso de una calculadora planificadora de jubilación, como esta herramienta de Credit.org para proyectar las necesidades de ingresos y evaluar otros recursos.
Los asesores también pueden ayudar a aclarar cómo el préstamo afecta el valor neto de la vivienda, cómo funcionan los cargos de servicio y cómo mantener la vivienda asegurada y mantenida.
A 2016 resumen del Centro de Investigación sobre la Jubilación destacó el porcentaje de prestatarios que luchan con los costos actuales de la vivienda. Su investigación mostró que, si bien las hipotecas inversas ayudaban a reducir cierta presión financiera, muchos prestatarios seguían sin mantener la vivienda, pagar los gastos de la propiedad o comprender sus obligaciones.
Desde entonces, se han publicado datos adicionales a través de la FHA y el HUD, que muestran:
Estos hallazgos destacan la importancia de la planificación proactiva, la comunicación clara y la educación de los prestatarios.
Cuando el prestatario fallece, vence la hipoteca inversa. Los herederos suelen tener treinta días para responder y seis meses para cancelar el préstamo o vender la casa. Si hay un cónyuge sobreviviente que reúne los requisitos según las pautas del HUD, es posible que pueda permanecer en la vivienda en virtud de una disposición sobre el «cónyuge no prestatario».
Sin embargo, estas reglas han cambiado a lo largo de los años. Muchos herederos se ven sorprendidos por el calendario y desconocen sus derechos y responsabilidades. Por eso es importante que las familias conversen desde el principio e involucren a sus seres queridos en las decisiones financieras.
Sin una planificación adecuada, los herederos pueden enfrentarse a una ejecución hipotecaria repentina y perder el capital restante de la vivienda. Asegurarse de que los pagos, el seguro y los impuestos estén actualizados puede ayudar a evitar este resultado.
Veamos algunos ejemplos simples y humanos para mostrar cómo puede ocurrir un incumplimiento hipotecario inverso y cómo prevenirlo.
María, de 74 años, vive sola en su antigua casa en Florida. Solicitó una hipoteca inversa hace cinco años para ayudar a cubrir los gastos diarios. Su prestamista nunca le dejó en claro que aún tenía que pagar los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda y las cuotas de la asociación de propietarios.
Recientemente, los impuestos a la propiedad de María aumentaron y sus ingresos fijos del Seguro Social ya no lo cubrían todo. No pagó dos facturas de impuestos a la propiedad y se sorprendió al recibir una notificación de incumplimiento.
Afortunadamente, María llamó a un consejero sin fines de lucro y se enteró de Credit.org asesoramiento sobre incumplimiento hipotecario inverso. Con su ayuda, creó un plan de pago y solicitó un programa de asistencia local para ayudarla con los impuestos. Evitó la ejecución hipotecaria, pero solo porque actuó con rapidez.
George, de 82 años, sufrió una caída y estuvo hospitalizado durante más de un mes. La entidad administradora de su hipoteca inversa le envió un formulario de certificación de ocupación durante su ausencia, pero nadie de su familia abrió el correo. Cuando el prestamista no recibió una respuesta en un plazo de treinta días, señaló que el préstamo estaba en mora debido a una presunta vacante.
Por suerte, la hija de George encontró la documentación a tiempo y llamó al prestamista. Presentó pruebas de que su padre aún tenía la intención de regresar a casa. La situación se resolvió, pero demuestra lo frágiles que pueden ser las cosas.
Tras la muerte de Evelyn, su hijo Mark descubrió que tenía una hipoteca inversa. No tenía ni idea de lo que era un préstamo HECM y, cuando entendió el proceso, el prestamista había iniciado la ejecución hipotecaria.
Si Evelyn hubiera usado herramientas como calculadora planificadora de jubilación o si Mark hubiera participado en su asesoramiento original sobre vivienda, habría estado dispuesto a actuar.
Estas historias son comunes y muestran que la educación, la planificación y la comunicación son las protecciones más importantes que puede tener un prestatario.
Para cualquiera que esté considerando una hipoteca con conversión de capital hipotecario, o que ya esté en una, aquí hay algunas conclusiones simples pero esenciales:
La gran mayoría de los prestatarios se benefician de las hipotecas inversas cuando se utilizan con prudencia. Sin embargo, persisten los riesgos, especialmente para las poblaciones vulnerables.
La industria de las hipotecas inversas continúa evolucionando. Los prestamistas están mejorando la comunicación. El HUD y la FHA están actualizando las normas para proteger a los prestatarios. Además, los prestamistas no bancarios están explorando nuevos productos que podrían reducir la necesidad de pagar sumas globales, lo que puede agotar el capital con demasiada rapidez.
Sin embargo, las mejores medidas de seguridad aún se reducen a:
Si no está seguro, Credit.org artículo sobre planificación a largo plazo con hipotecas inversas puede ayudarlo a evaluar si este tipo de préstamo es el adecuado.
Si usted o un ser querido tiene problemas con la hipoteca inversa, hay ayuda disponible. En Credit.org, brindamos asesoramiento gratuito sobre vivienda para ayudar a los prestatarios a evitar el incumplimiento, mantener sus viviendas y tomar decisiones financieras inteligentes.
Visite Credit.orgasesoramiento sobre incumplimiento hipotecario inverso página para hablar hoy mismo con un consejero certificado por el HUD.
No espere hasta recibir un aviso de incumplimiento o de ejecución hipotecaria. Actuar pronto le brinda la mejor oportunidad de permanecer en su hogar y proteger su futuro financiero.
