Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que tomará en su vida. Para la mayoría de los compradores, no se trata solo de encontrar la casa de sus sueños, sino de asegurarse de que ese sueño no se convierta en una pesadilla financiera. Ahí es donde entra en juego el proceso de inspección de la vivienda.
Una inspección minuciosa de la vivienda le brinda una visión interna del estado de una propiedad antes de que la venta sea definitiva. Si bien la casa puede parecer perfecta durante un recorrido, es posible que tenga problemas ocultos cuya reparación cueste miles de dólares más adelante. Una inspección de la vivienda ayuda a los compradores a evitar enamorarse de una casa que resulta tener problemas graves.
Más importante aún, este paso es una parte clave del proceso de transacción de bienes raíces. La mayoría de los contratos de compra incluyen una contingencia de inspección, que da a los compradores la oportunidad de retirarse si se descubren problemas importantes. Omitir este paso puede ser uno de los mayores errores que puede cometer un comprador.
UN Guía del Banco Central sobre las señales de alerta sobre la compra de viviendas señala que el rechazo a una inspección, un techo visiblemente dañado o las señales de que el valor del vecindario está disminuyendo son señales importantes para hacer una pausa. Una inspección de la vivienda le permite proceder con confianza o cambiar de rumbo antes de que sea demasiado tarde.
Obtenga más información en nuestra guía paso a paso del proceso de compra de una vivienda.
Un inspector de viviendas certificado está capacitado para detectar problemas que quizás no notes. Realizan una inspección completa de la casa, que incluye:
Cada uno de estos sistemas desempeña un papel importante en la seguridad y la comodidad del hogar. El inspector de viviendas observará cualquier cosa que parezca mala; incluso si ahora se trata de un problema menor, podría indicar un gasto importante más adelante.
Para tener una idea de en qué se centran los inspectores, consulte Guía de banderas rojas de AmeriSpec, que enumera las áreas problemáticas más comunes: techos, electricidad, plomería, moho y materiales anticuados, como la pintura con plomo o el amianto.
Tras la inspección, recibirá un informe de inspección formal: un documento que detalla las conclusiones del inspector. Pueden ser unas pocas páginas o docenas, según lo que descubran.
El informe de inspección de la vivienda generalmente incluye:
Por ejemplo, el informe puede mencionar cristales rotos en ventanas viejas, cableado deshilachado en un ático o corrosión alrededor de un calentador de agua. Si bien no todos los artículos serán urgentes, debes prestar mucha atención a los que estén marcados como «peligrosos para la seguridad», «necesitan reparación» o «recomiendan una evaluación especializada».
En algunos casos, puede ser necesaria una segunda opinión. Por ejemplo, si el inspector observa problemas en el techo, puede recomendar que un techador evalúe si se necesita un techo nuevo.
Algunos vendedores pueden ofrecer un informe previo a la inspección o proporcionar documentos de una inspección anterior de la vivienda. Si bien estos pueden ser útiles para el conocimiento general, siempre debes contratar a tu propio inspector. He aquí por qué:
Los inspectores de viviendas están regulados de manera diferente según su estado, así que asegúrese de elegir un profesional con licencia. Y recuerda que ni siquiera un buen inspector de viviendas puede ver lo que hay detrás de las paredes ni predecir todos los problemas futuros, pero puede detectar los mayores riesgos antes de que te comprometas.
Una vez que tenga el informe de inspección, es hora de profundizar en los detalles. Los resultados de la inspección le ayudan a determinar qué es un problema grave y qué no.
Las grandes señales de alerta incluyen:
Incluso los problemas más pequeños pueden acumularse. Cosas como molduras podridas, enchufes defectuosos o barandas sueltas en las escaleras pueden parecer leves, pero si hay docenas de estos problemas, indican que, en general, se trata de un mal mantenimiento.
Busca cualquier mención de:
Recuerde que no todos los elementos de la lista son un factor decisivo, pero los principales sistemas en mal estado pueden inclinar la balanza.
Algunas señales de alerta de inspección de viviendas son más graves que otras. Si bien los problemas estéticos, como la pintura astillada o los accesorios anticuados, pueden pasarse por alto, algunos problemas pueden resultar costosos, o incluso peligrosos, vivir con ellos.
Estas son las señales de alerta que merecen una atención especial:
UN Guía de servicios financieros de Farm Bureau enumera el moho, las infestaciones de plagas y las tuberías anticuadas entre las señales de alerta más comunes en los hogares que se convierten en «pozos de dinero».
Si bien la mayoría de las señales de alerta se encuentran dentro de la casa, no ignore lo que hay afuera.
Esté alerta a:
También vale la pena investigar las reglas de zonificación locales y del vecindario. Si estás pensando en añadir una unidad de alquiler, una unidad de vivienda accesoria (ADU) o probar una estrategia de hackeo de viviendas, las restricciones locales podrían afectar tus planes.
A veces, una propiedad parece una buena oferta, hasta que se suman todas las reparaciones necesarias. Si la lista de problemas aumenta con cada página del informe de inspección de la vivienda, tal vez sea el momento de respirar hondo y reconsiderarlo.
A continuación, le indicamos cómo saber si está cayendo en un pozo de dinero:
Si bien algunos compradores se sienten cómodos con las reparaciones, la mayoría no están preparados para la realidad de reparaciones inesperadas que pueden ascender a decenas de miles de dólares.
No todas las reparaciones son un factor decisivo. Puede valer la pena abordar algunos mediante la negociación. La clave es saber qué temas son urgentes y cuáles pueden esperar.
Esto es lo que puedes considerar pedir:
Por lo general, no vale la pena regatear por problemas estéticos o menores, como pisos rayados o pintura vieja. Sin embargo, cuando te enfrentas a soluciones costosas, es razonable pedirle al vendedor que haga las reparaciones, te ofrezca una reducción del precio o te dé una garantía hipotecaria para cubrir los riesgos a corto plazo.
Su informe de inspección no es solo un documento; es una herramienta. Puedes usarlo para respaldar las solicitudes de concesiones de los vendedores por parte de los compradores, por ejemplo:
Comience por revisar los resultados de la inspección con su agente inmobiliario. Le ayudarán a priorizar lo que más importa y a elaborar una lista clara de puntos para la negociación.
Asegúrese de:
Las negociaciones pueden ir y venir. Sea respetuoso pero firme. Aquí es donde está en juego su depósito en garantía, así que tómese el tiempo para asegurarse de que la oferta realmente tenga sentido para su presupuesto y su tolerancia al riesgo.
A veces, los vendedores no quieren o no pueden arreglarlo todo. En esos casos, puede ser más inteligente pedir una reducción del precio en lugar de solicitar reparaciones.
Esto puede ser beneficioso para todos:
Las reducciones de precios suelen tener más sentido cuando:
Hable con su prestamista antes de finalizar este tipo de cambio. Un precio reducido podría afectar las condiciones o la tasación de su préstamo.
Los resultados de algunas inspecciones son demasiado. Incluso si se ha enamorado de la casa, ciertas señales de alerta deberían hacer que se lo piense dos veces o que desaparezca por completo.
Banderas rojas por las que vale la pena alejarse:
El Guía de préstamos hipotecarios de Chase ofrece consejos inteligentes sobre cómo alejarse estratégicamente. Si el vendedor no cede, puedes solicitar concesiones, créditos o garantía... o simplemente mudarte a la propiedad de al lado.
Su agente inmobiliario debe guiarlo a través de este proceso, ayudándole a proteger su depósito en garantía y a evitar dificultades legales.
Algunos compradores abordan el proceso de inspección de la vivienda como una forma de obtener una mejor oferta, pero las inspecciones no están pensadas para eso. La inspección de la vivienda existe para ayudarlo a detectar problemas importantes, proteger su seguridad y confirmar que la propiedad está en las condiciones que el vendedor ha anunciado.
Utilizar las negociaciones de inspección únicamente como una estrategia para reducir el precio, especialmente cuando se solicitan créditos para reparaciones menores, puede resultar contraproducente. No solo corre el riesgo de estropear el acuerdo, sino que también socava la confianza entre el comprador y el vendedor. Peor aún, diluye el valor del proceso de inspección para todos.
La gran mayoría de las inspecciones de viviendas revelan problemas pequeños que se pueden solucionar: pintura astillada, puertas de gabinetes sueltas o enchufes anticuados. Estas son señales reveladoras del desgaste normal, no señales de alerta importantes. Intentar renegociar basándose en cualquier defecto menor puede indicarle al vendedor que el comprador no actúa de buena fe.
En su lugar, centre sus negociaciones en los temas que realmente importan: problemas de salud y seguridad, violaciones del código o sistemas importantes que necesitan ser reemplazados. Cuando los compradores optan por ser estratégicos y razonables, aumentan las posibilidades de cerrar con éxito.
Puede, y debe, solicitar reparaciones para problemas graves. Sin embargo, tenga en cuenta que las negociaciones de inspección deben basarse en la equidad. Si realmente amas la casa y el vendedor es transparente, trata de mantener un equilibrio respetuoso. No todos los arañazos en el suelo tienen por qué convertirse en moneda de cambio.
Si no está seguro de cómo abordar las negociaciones de inspección de manera constructiva, consulte nuestra 10 errores que debe evitar la primera vez que compra una vivienda y Pasos para comprar su primera casa: una guía completa para obtener más información sobre cómo equilibrar la negociación con la buena fe.
Los problemas comunes incluyen daños en el techo, problemas de HVAC, paneles eléctricos anticuados y señales de fugas de agua. Es posible que estos problemas no sean obvios durante un recorrido informal, pero pueden resultar costosos si no se abordan.
Sí. De hecho, la mayoría de las negociaciones se llevan a cabo después de la inspección. Si el informe revela que se han realizado reparaciones graves, puedes pedirle al vendedor que las arregle, que te ofrezca un crédito o que reduzca el precio.
Absolutamente. Si el inspector encuentra reparaciones importantes o riesgos para la seguridad y el vendedor se niega a hacer concesiones, puedes decidir retirarte.
Tienes varias opciones. Puede aceptar la vivienda tal como está, solicitar una reducción del precio, solicitar una garantía hipotecaria o cancelar la oferta si su contrato incluye una contingencia de inspección.
La mayoría de las inspecciones tardan de 2 a 4 horas. Recibirá el informe de inspección completo en uno o dos días.
No es obligatorio, pero es una gran oportunidad para ver el estado de la casa de primera mano y hacer preguntas.
La inspección de una vivienda no es solo una formalidad; es una herramienta poderosa que lo ayuda a tomar decisiones inteligentes, proteger su inversión y evitar sorpresas costosas. Ya sea que esté comprando una propiedad multifamiliar, una vivienda unifamiliar o una unidad de vivienda accesoria, es esencial saber cómo interpretar su informe de inspección y actuar en consecuencia.
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