Una hipoteca inversa en mora puede ser una situación confusa y estresante para los herederos. Muchas personas no se dan cuenta de que cuando el propietario de una vivienda fallece o se muda de forma permanente, el préstamo hipotecario inverso vence. Si el préstamo no se paga a tiempo, el prestamista puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Para los herederos, esto crea urgencia y la necesidad de contar con información clara.
Una hipoteca inversa permite a los propietarios de viviendas de más edad pedir prestado contra el valor acumulado de su vivienda, por lo general sin hacer pagos hipotecarios mensuales. En cambio, el saldo del préstamo aumenta con el tiempo y se reembolsa cuando el prestatario fallece, vende la casa o deja de usarla como residencia principal. Sin embargo, si no se toman medidas después de que el último prestatario superviviente abandone la vivienda, el préstamo puede caer rápidamente en mora.
Cuando el prestatario de una hipoteca inversa fallece, el préstamo vence y es pagadero. Por lo general, el prestamista con hipoteca inversa emitirá una notificación de vencimiento y pago al heredero, al coprestatario o al representante del patrimonio. Este aviso inicia una cuenta regresiva: los herederos generalmente tienen 30 días para informar al prestamista sobre lo que piensan hacer y hasta 6 meses para actuar, aunque es posible que haya prórrogas disponibles.
Los herederos pueden:
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor describe claramente estos plazos y sus responsabilidades en su Preguntas frecuentes oficiales para herederos.
Una hipoteca inversa suele ser un préstamo sin recurso, lo que significa que los herederos no son personalmente responsables del saldo total del préstamo. Solo tienen que reembolsar el importe total del préstamo o el 95% del valor de tasación actual de la vivienda, que sea menor. Esto es cierto incluso si el monto del préstamo supera el valor de mercado de la vivienda.
Por ejemplo, si el saldo de la hipoteca inversa es de 300 000 dólares, pero la vivienda solo vale 250 000 dólares, los herederos pueden satisfacer la deuda pagando 237 500 dólares (el 95% del valor de la vivienda). Esta regla ayuda a proteger a las familias de endeudarse más de lo que vale la vivienda.
Si la hipoteca inversa ya estaba en mora antes de la muerte del prestatario, por ejemplo, debido a la falta de pagar los impuestos a la propiedad o al seguro de vivienda, los herederos pueden recibir una notificación rápidamente. En este caso, los plazos para actuar pueden ser más cortos y es posible que el proceso de ejecución hipotecaria ya esté en marcha.
Según el Estudio de la FDIC sobre el riesgo de incumplimiento en los HECM, los incumplimientos anticipados suelen estar relacionados con problemas como grandes retiros iniciales o un historial crediticio deficiente. Es posible que los herederos aún tengan opciones para pagar el préstamo, vender la vivienda o presentar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria para evitar procedimientos legales.
Sí, los herederos pueden conservar la vivienda con una hipoteca inversa pagando la deuda hipotecaria inversa. Esto significa pagar el saldo del préstamo hipotecario inverso con fondos personales, los ingresos del seguro de vida u obtener financiación como en una hipoteca tradicional.
Los herederos deben ponerse en contacto rápidamente con la compañía de hipotecas inversas y proporcionarle un plan claro. Es posible que tengan que demostrar sus derechos de propiedad, especialmente si no figuraban en el préstamo o en el título. Es posible que algunos herederos sean cónyuges no prestatarios que reúnan los requisitos o un tercero no emparentado, lo que afecta sus opciones.
El valor de tasación actual de la vivienda es crucial. Determina si el heredero puede vender la vivienda para cubrir el saldo de la hipoteca o si el seguro de la FHA (de la Administración Federal de Vivienda) cubrirá el déficit.
Si el valor de mercado de la vivienda es inferior al saldo restante del préstamo, el heredero aún puede vender la casa y utilizar los ingresos de la venta para saldar la deuda según la regla del 95%. Si queda más dinero después de pagar el préstamo, el heredero puede quedarse con el capital restante.
El Guía oficial de derechos y responsabilidades de la CFPB ofrece orientación detallada sobre las tasaciones y sus opciones.
Si el patrimonio del prestatario se administró a través de un fideicomiso o testamento, es probable que el abogado de sucesiones sea el punto de contacto con el prestamista de hipotecas inversas. El abogado puede ayudar a:
Un plan patrimonial no cancelará la deuda, pero puede acelerar la gestión de la vivienda. Esto puede ayudar a evitar demoras que desencadenen los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Cuando el prestatario muere o se muda permanentemente, el reloj comienza. Este es un cronograma simplificado:
Firmas de abogados como Stewart Melvin y Frost detalle este proceso, incluida la regla de los 6 meses y las opciones de extensión para los herederos.
Un cónyuge no prestatario o un cónyuge no prestatario elegible pueden tener protecciones especiales. Si cumplen con los criterios del HUD, pueden permanecer en la vivienda después del fallecimiento del prestatario, sin necesidad de reembolsar el préstamo de inmediato.
El HUD hizo varios cambios en 2017 tras impugnaciones legales sobre el trato que recibían los cónyuges. En la actualidad, la edad y otros factores se utilizan en las condiciones del préstamo, y los cónyuges pueden reunir los requisitos para permanecer en la vivienda si:
Puede obtener más información de HUD Página del programa HECM.
Si no se toma ninguna medida dentro del plazo requerido, el prestamista puede:
Este proceso se rige por la ley estatal y el tiempo puede variar. La inacción podría llevar a los herederos a perder la vivienda sin ninguna posibilidad de beneficiarse del capital de la vivienda.
Un resumen útil de Ley patrimonial de Harrison describe el cronograma, las extensiones y lo que sucede si los herederos no responden.
Sí. Vender la casa es la solución más común. El contrato de hipoteca inversa permite al heredero:
Los herederos deben trabajar con la entidad administradora de hipotecas inversas y es posible que tengan que solicitar una nueva tasación o presentar documentación sobre el precio de venta probable.
Si el heredero no puede pagar el préstamo o reunir los requisitos para un nuevo financiamiento, todavía tiene opciones:
Este es un buen momento para hablar con un asesor de vivienda. Nuestro artículo sobre las opciones de recuperación en caso de incumplimiento hipotecario inverso explica estas soluciones con más detalle.
No. Como la mayoría de las hipotecas inversas se estructuran como préstamos sin recurso, el heredero lo hará nunca debes más superior al valor de mercado de la vivienda, incluso si el saldo del préstamo hipotecario inverso lo supera.
Si la casa se vende por un precio inferior al de la deuda, el seguro de la FHA cubre la diferencia. Los herederos están protegidos de adeudar dinero adicional, incluso si el mercado inmobiliario cae.
Esto se ve reforzado en el Guía oficial de derechos y responsabilidades de la CFPB, que establece claramente que los herederos son no es responsable personalmente más allá del valor de la vivienda.
A veces, un prestatario solicita un préstamo hipotecario inverso mientras la hipoteca existente aún está vigente. La hipoteca inversa normalmente amortiza el préstamo original, pero pueden surgir complicaciones si:
En este caso, los herederos deben resolver ambas deudas (la deuda hipotecaria inversa y cualquier otro saldo hipotecario pendiente) antes de vender o refinanciar.
Sí. Los herederos pueden pedir dinero prestado u obtener financiación para pagar el préstamo y quedarse con la propiedad. Por lo general, esto toma la forma de una hipoteca tradicional o de financiación privada.
El nuevo préstamo debe cubrir al menos 95% del valor de tasación actual de la vivienda si la hipoteca inversa no funciona. Esta opción es común para los coherederos o herederos con un perfil crediticio sólido e ingresos estables.
A veces, la hipoteca inversa vence y es pagadera delante de la muerte del prestatario, generalmente debido a los impuestos a la propiedad, al seguro de vivienda o a dejar la residencia principal durante demasiado tiempo.
Si esto ocurre:
Este es un momento importante para llegar a equipo de asesoramiento sobre incumplimiento hipotecario inverso en Credit.org para obtener ayuda. Los asesores pueden ayudar a solicitar prórrogas, explicar las condiciones del préstamo y conservar la vivienda si es posible.
La mayoría de las hipotecas inversas forman parte del programa de hipotecas de conversión del valor neto de la vivienda (HECM), que está asegurado por la Administración Federal de Vivienda y supervisado por el HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano).
Estas agencias:
La participación de la FHA garantiza que, incluso si el saldo del préstamo es superior al valor de mercado, el heredero no se vea obligado a pagar más de lo que vale la vivienda. Obtenga más información del HUD Página del programa HECM.
Si hubo un coprestatario o un cónyuge no prestatario elegible, es posible que se le permita permanecer en la casa incluso después de que el prestatario fallezca. Esto depende de las condiciones del préstamo y de si la persona restante cumple con los criterios del HUD. Es importante saber que si el último prestatario ha fallecido o si se muda de forma permanente (por ejemplo, a un centro de cuidados a largo plazo), es probable que el préstamo venza y sea pagadero.
Los herederos no tienen que pagar el saldo total de la hipoteca revertida. Gracias a las normas de la FHA, solo necesitan cancelar el préstamo hasta el 95% del valor de mercado. Esta opción ayuda a los herederos que desean conservar una vivienda con una hipoteca inversa, pero no pueden pagar la totalidad de la deuda pendiente. Es posible que se necesite una suma global o un nuevo préstamo para cubrir este monto.
Se requiere un seguro hipotecario para todos los préstamos HECM. Esta cobertura protege a los herederos de la hipoteca inversa al garantizar que nunca deberán más de lo que vale la vivienda. Incluso si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda principal, la administración federal de vivienda (FHA) interviene para cubrir la diferencia.
Si los herederos no quieren la propiedad, pueden dejar que el prestamista de hipoteca inversa la venda en una venta por ejecución hipotecaria o vender la propiedad ellos mismos. Cuando la propiedad se vende, el capital restante después de pagar el préstamo se destina al patrimonio. Esto es especialmente importante si el prestatario más joven falleció recientemente o se mudó a un centro de atención.
Algunos problemas relacionados con las hipotecas inversas incluyen la falta de documentación, los plazos cortos o la mala comunicación por parte de la compañía de hipotecas inversas. Durante el proceso, los herederos también pueden tener que hacer frente a pagos mensuales inesperados en concepto de impuestos a la propiedad, seguros de vivienda o servicios públicos. Un buen primer paso es revisar el contrato de hipoteca inversa, hablar con el abogado de bienes raíces del propietario y solicitar las prórrogas necesarias.
No. Los herederos no pagan intereses durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, cuando el prestatario fallece, vence el monto total del pago mensual, incluidos los intereses. El patrimonio o los herederos pueden cubrir esto mediante la venta de la vivienda, la refinanciación o el uso de los ahorros.
Si hereda una vivienda con una hipoteca inversa:
Recuerda que no tienes que pasar por esto solo. Hable con un asesor de vivienda certificado por el HUD a través de Credit.orgayuda para el incumplimiento de una hipoteca inversa.
