Si se está preparando para comprar una casa y no tiene mucho historial crediticio, es posible que se enfrente a un nuevo paso antes de que se cierre su préstamo: la educación para ser propietario de una vivienda. Este paso proviene de los cambios recientes en Fannie Mae, la gran empresa patrocinada por el gobierno que compra muchas hipotecas a prestamistas en los Estados Unidos.
En noviembre, Fannie Mae actualizó su Guía de ventas y anunció que su sistema Desktop Underwriter (DU) eliminará el antiguo requisito de calificación crediticia mínima de 620 para muchos préstamos. En su lugar, DU utilizará su propio análisis del riesgo y otros datos del expediente del préstamo. Al mismo tiempo, la empresa actualizó la forma en que gestiona la educación no tradicional sobre crédito y para compradores de vivienda. Cuando ningún prestatario tenga al menos una cuenta de crédito o una cuenta de pago a plazos en el informe crediticio, DU le dirá al prestamista que es obligatorio recibir información sobre la propiedad de la vivienda antes del cierre. Este cambio aparece en el informe oficial de Fannie Mae Guía de ventas actualizado y ha sido resumido en la cobertura de la industria por fuentes como HousingWire.
En este artículo, aprenderá qué significa la regla, cómo encaja en el sistema de financiación de la vivienda en general y qué debe hacer para cumplir con el requisito sin retrasar su compra.
Fannie Mae, llamada formalmente asociación hipotecaria nacional federal, es uno de los principales motores del mercado hipotecario estadounidense. La creó el Congreso y más tarde se constituyó como una empresa patrocinada por el gobierno para ayudar a mantener el crédito hipotecario a largo plazo disponible en todo el país. La agencia federal de financiación de la vivienda es la principal agencia que supervisa a Fannie Mae en la actualidad y utiliza su autoridad para establecer normas y reglamentos amplios sobre la forma en que opera durante y después de la curatela.
Fannie Mae no se reúne con usted en una sucursal ni acepta su solicitud. En cambio, funciona en el mercado hipotecario secundario. Un prestamista o banco local hace una hipoteca para una familia. Si ese préstamo reúne los requisitos, el prestamista puede vendérselo más adelante a Fannie Mae u otro inversor. Este proceso ayuda a proporcionar liquidez y mantiene el flujo de fondos y efectivo para poder atender a más compradores de vivienda.
Según la nueva regla, si ningún prestatario incluido en su expediente de compra tiene al menos una cuenta de crédito o una cuenta de pago a plazos, DU no lo denegará automáticamente. En su lugar, DU añade una condición. Le indica al prestamista que ahora se exige la educación sobre la propiedad de una vivienda. Luego, el prestamista debe demostrar que al menos un prestatario completó un curso que reúne los requisitos.
Este es un esfuerzo entre muchos esfuerzos para equilibrar el acceso y la seguridad. Eliminar el límite de 620 puede hacer que las hipotecas sean más asequibles para algunos compradores con un historial crediticio limitado, pero la educación y la buena documentación ayudan a proteger el rendimiento, la precisión y el valor a largo plazo del préstamo.
El mercado inmobiliario actual es estrecho en muchas áreas. La disponibilidad de viviendas asequibles es limitada y los compradores suelen enfrentarse a altos costos y a la competencia. Al mismo tiempo, muchas familias han tratado de evitar las deudas utilizando dinero en efectivo, tarjetas de ahorro y tarjetas de débito en lugar de tarjetas de crédito o préstamos personales. Esto puede ser bueno para tomar decisiones de préstamo diarias, pero puede dejar a las personas con un historial crediticio «escaso».
El cambio de Fannie Mae responde a esta realidad. En lugar de bloquear a los compradores de vivienda que, por lo demás, serían fuertes y que se encuentran justo por debajo de la línea de calificación crediticia, DU ahora puede ver el panorama completo. Escritores de la industria en lugares como La verdad sobre la hipoteca han observado que Fannie Mae y Freddie Mac están eliminando un límite estricto de 620 puntos, pero siguen utilizando los puntajes como una parte importante de la decisión de préstamo.
Este cambio no elimina el riesgo y no resuelve todos los desafíos de vivienda asequible. Sin embargo, da a los prestamistas más margen para considerar a los inquilinos, a las personas que compran por primera vez y a las familias que han evitado el crédito tradicional pero que aún quieren unirse a las filas de los propietarios de viviendas.
Para entender por qué es importante la educación sobre la propiedad de una vivienda, es útil saber qué sucede con su hipoteca después del cierre. Muchos préstamos integrales no permanecen en los libros de los prestamistas originales. Por el contrario, se agrupan y se convierten en valores respaldados por hipotecas que se venden a los inversores.
En términos sencillos, un gran grupo de hipotecas similares se coloca en un fondo común. Ese fondo común se convierte en un valor con el que se puede negociar. Estos productos suelen denominarse valores respaldados por hipotecas (MBS) o simplemente MBS. Fannie Mae y otras empresas pueden añadir garantías crediticias u otra forma de garantía sobre el pago puntual del capital y los intereses. Esta estructura ayuda a mantener la liquidez del sistema hipotecario y respalda la liquidez que los prestamistas necesitan para conceder nuevos préstamos.
He aquí un ejemplo. James firma los papeles de cierre de una casa para principiantes. Entre bastidores, su prestamista vende ese préstamo en un fondo común que luego se vende nuevamente como garantía. Las grandes empresas, incluidas más de una empresa privada, y los grandes bancos podrían terminar comprando esos valores en el proceso de venta abierta. Como James paga a tiempo, los flujos de caja ayudan a reembolsar los fondos que los inversores depositan en el fondo común. Cuando muchos prestatarios pagan según lo esperado, el valor del fondo común se mantiene estable y el riesgo a largo plazo se mantiene bajo control.
Un prestatario bien preparado tiene menos probabilidades de perder los pagos por motivos evitables. La educación le ayuda a entender los cambios en las tasas, los impuestos, los seguros y otros gastos que afectan su presupuesto mensual. Eso es bueno para usted, para el aspecto empresarial de la industria y para la salud del sistema de financiación de la vivienda en general.
Fannie Mae no es la única jugadora en este espacio. Freddie Mac es otra gran empresa en la misma línea de trabajo. En conjunto, a menudo se las denomina empresas patrocinadas por el gobierno. Ambas se crearon en las últimas décadas para mantener el flujo del crédito hipotecario y ambas han estado sujetas a una regulación más estricta desde la crisis financiera.
Como se explica en un resumen reciente en MortgageResearch.com, Fannie Mae ahora está dando un paso que Freddie Mac dio antes, al eliminar la dura puntuación de 620 en su sistema automatizado. Eso no significa que cualquier persona con historial crediticio vaya a ser aprobada. Significa que cada empresa patrocinada por el gobierno analizará el expediente de manera más completa, sin dejar de tratar las puntuaciones bajas con cautela.
Los principales medios de comunicación han seguido de cerca estos cambios a lo largo de los años. Con frecuencia describen la relación entre los debates políticos en el Congreso, las decisiones que toma la agencia federal de financiación de la vivienda y la forma en que estas normas afectan a los compradores de viviendas comunes.
Detrás de todo esto, los mercados de capitales desempeñan un papel central. Las grandes empresas, los bancos y otros inversores estudian los conjuntos de valores respaldados por hipotecas y deciden si los compran o los venden. Sus empleados analizan el rendimiento pasado, las tendencias de las tasas de interés y el riesgo futuro. Cuando creen que un fondo común es sólido, están más dispuestos a invertir fondos en él.
Esta negociación ayuda a proporcionar liquidez al sistema. Cuando hay suficiente interés por parte de los inversores, los prestamistas suelen tener más facilidad para retirar los préstamos de sus balances, lo que ayuda a mantener sólidos los programas y la disponibilidad de crédito para los nuevos compradores. Cuando los inversores se retiran, los préstamos pueden ser más limitados y puede resultar más difícil mantener los préstamos asequibles.
Por eso, Fannie Mae y Freddie Mac se centran en apoyar una suscripción sólida y unas reglas claras. La educación para ser propietario de una vivienda es un esfuerzo pequeño y específico que se ajusta a ese patrón. Los propietarios de viviendas bien informados tienen más probabilidades de hacer pagos constantes, lo que es bueno tanto para los hogares como para el mercado que los respalda.
La nueva regla no se aplica a todos los préstamos. Se centra en un grupo específico de prestatarios, aquellos que no tienen un historial crediticio tradicional.
Es probable que se enfrente a este requisito si:
Esto puede incluir a los inquilinos a largo plazo que pagan a tiempo, a las personas que prefieren usar efectivo y débito en lugar de crédito y a las familias que han ahorrado pero han evitado las tarjetas. Puedes ser responsable con el dinero y aun así aparecer en los datos con un crédito «no tradicional». El requisito de educación no indica que corras un riesgo grave. Dice que, antes del cierre, al menos un prestatario debe demostrar que ha completado un curso que reúne los requisitos.
La guía de ventas de Fannie Mae dice que el curso debe ser impartido por un proveedor independiente que cumpla con los estándares nacionales o por una agencia de asesoramiento aprobada por el HUD. Debe cubrir temas clave como la presupuestación, el proceso hipotecario, el cierre y las responsabilidades de propiedad a largo plazo. Al final, debe proporcionar un certificado que pueda guardarse en el expediente de su préstamo.
Credit.org es una agencia de asesoramiento sin fines de lucro aprobada por el HUD que ofrece este tipo de servicios. Nuestros educadores y empleados de asesoramiento ayudan a los prestatarios a entender cómo leer una estimación de préstamo, cómo funcionan los intereses a lo largo del tiempo y cómo planificar los costos actuales de la vivienda. Puede obtener más información sobre nuestra relación con Fannie Mae en Credit.orgde la página de asociación de Fannie Mae y la NFCC, y puedes revisar los pasos prácticos para prepararte para comprar en nuestro consejos para prepararse para ser propietario de una vivienda.
Cuando complete un curso elegible, recibirá un certificado. Su prestamista agrega ese documento a su expediente para que, en cualquier revisión futura, compruebe que la condición educativa se cumplió con total precisión.
Si le dicen que la educación sobre la propiedad de una vivienda es obligatoria, trátela como una condición urgente, al igual que la verificación de ingresos.
Un proceso simple se ve así:
La mayoría de los cursos son en línea, por lo que puede realizarlos fuera del horario normal de oficina. Es posible que el costo sea pequeño, aunque en algunos casos los prestatarios que reúnen los requisitos se reducen o no cobran cargos. En comparación con el tamaño del préstamo, se trata de una inversión pequeña que puede ayudarlo a evitar demoras y a proteger su valor a largo plazo como nuevo propietario de una vivienda.
Sí, se puede. Si ninguno de los prestatarios del préstamo ha declarado tener una cuenta de crédito o una cuenta de pagos a plazos, DU lo tratará como si tuviera un crédito no tradicional y le exigirá educación. El curso está ahí para apoyarlo, no para bloquearlo.
El desencadenante actual de la educación sobre la propiedad de vivienda está escrito para las transacciones de compra que Fannie Mae comprará. Se pueden aplicar otras reglas a las refinanciaciones, por lo que es importante preguntarle a su prestamista cómo se adapta la educación a su situación específica.
No. La educación es una parte de un panorama más amplio. Aún necesita ingresos suficientes, niveles de endeudamiento razonables y una propiedad que cumpla con las reglas del programa. El prestamista aún debe analizar el historial laboral, los ahorros y muchos otros factores. El requisito de educación no anula estos estándares.
No debes suponer que cualquier curso aleatorio contará. El programa debe cumplir con los estándares de Fannie Mae y su prestamista debe aceptarlo. Usar una agencia aprobada por el HUD, como Credit.org, es una manera sencilla de estar seguro. Si no está seguro, pregunte primero a su prestamista y luego regístrese.
Los grandes cambios en las políticas llaman la atención. A lo largo de los años, periódicos como el Washington Post han cubierto cómo Fannie Mae y Freddie Mac entraron y salieron de la crisis, cómo se vieron afectados los empleos en la industria de la vivienda y cómo se crearon nuevas normas cada septiembre o durante otras fechas clave del período de crisis. Esas historias pueden servir de contexto, pero para su propio caso, su prestamista y su asesor son mejores fuentes.
Algunos prestatarios ven la educación sobre la propiedad de vivienda como otro obstáculo que superar. Ese punto de vista pasa por alto el panorama general. El curso lo ayuda a comprender el costo real a largo plazo, a detectar las diferencias entre los préstamos y a evitar errores comunes que pueden generar problemas más adelante. También puede ayudarlo a ver cómo sus opciones de préstamo actuales se ajustan a sus metas futuras en materia de trabajo, familia y empleo.
Durante las últimas décadas, Fannie Mae y Freddie Mac históricamente han desempeñado un papel importante al apoyar el flujo de crédito y mantener los programas disponibles, incluso en tiempos de estrés. Su trabajo, y el del gobierno, no es perfecto, pero es parte de un intento a largo plazo de equilibrar el acceso y la seguridad en todo el sistema de vivienda.
Siempre abogamos por que los prestatarios comiencen con una educación para compradores de vivienda aprobada por el HUD, ya sea que su tipo de prestamista o hipoteca lo exija o no. El nuevo requisito de Fannie Mae solo subraya nuestra creencia de larga data de que esta educación es un primer paso fundamental en el proceso de compra de una vivienda.
Si está listo para seguir adelante, puede revisar los próximos talleres y clases a través de Credit.orgclases para compradores de vivienda. Dar ese paso lo ayuda a cumplir con los requisitos de Fannie Mae, lo prepara para gestionar su nueva hipoteca y lo coloca en una mejor posición para lograr estabilidad a largo plazo y ser propietario de una vivienda asequible.
