Elegir la hipoteca correcta puede resultar abrumador, especialmente para quienes compran una vivienda por primera vez. Con tantos programas y acrónimos (FHA, VA, USDA, PMI), es difícil saber qué es lo mejor para su situación. Esta guía detalla las opciones más comunes disponibles y te ayuda a entender cómo funciona cada una de ellas.
Ya sea que tenga problemas con un pago inicial limitado, una calificación crediticia más baja o simplemente se pregunte cuánto puede pagar por una vivienda, le explicaremos cómo adaptar la hipoteca adecuada a sus necesidades.
Dos de las opciones más populares para quienes compran por primera vez son los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales. Ambos pueden funcionar bien según sus ingresos, su calificación crediticia y sus metas financieras.
Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda y están diseñados para prestatarios con ahorros limitados o puntajes crediticios más bajos. Puedes calificar con un puntaje crediticio tan bajo como 580 y un pago inicial de solo el 3.5%. Estos préstamos hipotecarios también permiten una relación deuda/ingreso más alta que muchos otros programas.
Los préstamos convencionales, por el contrario, no están respaldados por el gobierno. Por lo general, requieren un crédito más sólido, un pago más inicial y una relación entre préstamo y valor más baja. Sin embargo, pueden tener tasas de interés más bajas y menos costos a largo plazo. Obtenga más información de la FHA.
Un préstamo de la FHA es una opción sólida si su historial crediticio no es perfecto. Como está asegurado por el gobierno, los prestamistas están más dispuestos a aprobar a los prestatarios calificados que tal vez no reúnan los requisitos para el financiamiento convencional.
Los préstamos hipotecarios de la FHA sí requieren un seguro hipotecario, que protege al prestamista en caso de que usted no pague su hipoteca. Esto incluye tanto una prima inicial como un costo anual agregado a sus pagos mensuales.
Puede usar un préstamo hipotecario de la FHA para comprar una residencia principal, incluidas viviendas unifamiliares, condominios y propiedades de unidades múltiples aprobadas.
Los préstamos convencionales ofrecen más flexibilidad si tienes un perfil crediticio sólido e ingresos estables. Estos préstamos suelen estar asegurados según los estándares establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.
Si bien los préstamos hipotecarios convencionales generalmente requieren un puntaje crediticio más alto que los préstamos de la FHA, algunos programas ahora ofrecen opciones con un pago inicial de tan solo el 3% para los compradores que reúnen los requisitos, especialmente si es la primera vez que compra.
¿Cuál es la mayor ventaja de optar por lo convencional? Con frecuencia, puedes evitar el seguro hipotecario privado una vez que acumules un 20% de capital, lo que ayuda a reducir los costos de vivienda a largo plazo.
Préstamos VA, respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos, están disponibles para los miembros de las fuerzas armadas que reúnan los requisitos, incluidos los miembros del servicio activo, los veteranos y, en algunos casos, el cónyuge sobreviviente.
Estos préstamos ofrecen excelentes beneficios: sin pago inicial, sin seguro hipotecario y tasas de interés competitivas. Sin embargo, necesitarás un certificado de elegibilidad válido y es posible que tu prestamista aún revise tu calificación crediticia y tus ingresos anuales.
Para obtener más información, consulte Guía de USA.gov sobre préstamos hipotecarios del gobierno.
Los préstamos del USDA son otra opción de préstamo respaldada por el gobierno, pero solo para áreas rurales elegibles. Estos programas son ideales para compradores con ingresos moderados que desean vivir fuera de las principales ciudades.
Respaldados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, los préstamos del USDA ofrecen un financiamiento del 100%, lo que significa que no se requiere un pago inicial. Para reunir los requisitos, tendrás que cumplir con los límites de ingresos y las pautas de ingresos medios de la zona.
Para explorar tus opciones, visita la Página de programas de vivienda unifamiliar del USDA.
Si está buscando su primera vivienda, tiene acceso a una amplia gama de préstamos para compradores de vivienda por primera vez. Muchos programas están diseñados específicamente para quienes compran una vivienda por primera vez y ofrecen tasas reducidas, asistencia para el pago o costos iniciales más bajos.
Algunas son administradas por los gobiernos estatales y locales, mientras que otras las ofrecen cooperativas de ahorro y crédito, prestamistas o agencias nacionales como la FHA y el USDA. Asegúrese de comparar los tipos de préstamos uno al lado del otro.
Para obtener más información sobre cómo funciona cada opción de préstamo, consulta nuestra guía de diferentes tipos de préstamos hipotecarios.
Los programas de asistencia para el pago inicial (DPA) ayudan a cubrir el costo inicial de comprar una vivienda. Estos pueden consistir en subvenciones, préstamos con pagos diferidos o segundas hipotecas.
Por lo general, están diseñados para quienes compran una vivienda por primera vez con ahorros limitados y, a veces, se combinan con asistencia para los costos de cierre. Para ver si eres elegible, consulta los límites de ingresos, los mínimos de calificación crediticia y si la vivienda será tu residencia principal.
Además del pago inicial, tendrás que presupuestar los costos de cierre. Estos suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda e incluyen cargos por el seguro del título, la originación del préstamo, las tasaciones y más.
Algunos préstamos, como el VA y el USDA, limitan los cargos que se le pueden cobrar al prestatario. Otros pueden permitir la asistencia para los costos de cierre o las contribuciones del vendedor. Si utilizas una subvención de pago, asegúrate de preguntar si cubre los costos de pago y cierre o solo el pago inicial.
También tendrás que planificar otros factores, como la inspección de tu vivienda, los gastos de búsqueda de viviendas y cualquier cargo de préstamo preaprobado.
Los prestamistas lo ayudarán a determinar la cantidad de vivienda que puede pagar al analizar sus ingresos brutos mensuales, su información crediticia y su relación entre deudas e ingresos. Cuanto más altos sean sus ingresos y más bajas sus deudas, más vivienda podrá pagar normalmente.
Los diferentes programas pueden tener diferentes límites en cuanto al monto del préstamo, los ingresos y la calificación crediticia. También querrás considerar los pagos mensuales, los impuestos a la propiedad, el seguro hipotecario y otros costos.
Aproveche este tiempo para obtener una aprobación previa y comparar las tasas de todos los productos crediticios. Cada opción de pago afecta tus costos a largo plazo, así que asegúrate de preguntar sobre las tasas de interés, los requisitos de pago y el reembolso total del préstamo.
La tasa de interés que recibe puede variar ampliamente según el tipo de préstamo, su calificación crediticia y el prestamista que elija. Si bien los programas gubernamentales, como la FHA y el VA, ofrecen tasas más estables, los préstamos convencionales pueden ofrecer tasas de interés más bajas si tienes un buen crédito.
No olvide tener en cuenta el seguro hipotecario, especialmente con los préstamos hipotecarios convencionales con bajo pago inicial y de la FHA. Con el tiempo, esto puede afectar significativamente su pago y su costo total.
También compare si el préstamo tiene requisitos flexibles, como límites de ingresos relajados u opciones de membresía en cooperativas de ahorro y crédito para los miembros elegibles.
Este es un ejemplo rápido de cómo se comparan algunas de las opciones más populares:
Algunos estados también ofrecen programas de primera hipoteca que combinan un préstamo primario con asistencia para el pago inicial o una segunda hipoteca. Lea siempre la letra pequeña y determine los requisitos de elegibilidad.
Además de los préstamos hipotecarios de la FHA, el VA, el USDA y los préstamos hipotecarios convencionales, existen otros programas que pueden satisfacer sus necesidades:
Para comparar más opciones, explora la Guía de la CFPB sobre los tipos de préstamos hipotecarios.
No hay una respuesta única para todos los propietarios de viviendas. El mejor préstamo para ti depende de:
También querrá comparar los programas que ofrecen diferentes prestamistas. No todos los prestamistas participan en todos los programas, y algunos pueden ofrecer incentivos únicos o ayudar a brindar acceso a tipos de préstamos que no sabías que existían. Consulte nuestro guía de los diferentes tipos de prestamistas hipotecarios para obtener más información.
El paso más importante es contactar a un asesor de vivienda al principio del proceso. Nuestros asesores certificados por el HUD pueden ayudarlo a entender sus opciones, estimar los costos y ahorrar dinero para comprar una vivienda.
Independientemente del préstamo que elija, un buen primer paso es inscribirse en un programa de educación para compradores de vivienda. Estos cursos lo guían a través de todo el proceso de solicitud de una hipoteca, le explican sus opciones de financiación y lo preparan para ser propietario de una vivienda.
En algunos casos, es necesario completar un curso aprobado por el HUD para calificar para los programas de asistencia con los pagos o los programas para compradores de vivienda por primera vez. También es una forma inteligente de entender el proceso hipotecario, presupuestar los pagos mensuales y evitar errores comunes.
Inscríbase en una de nuestras clases de educación para compradores de vivienda por primera vez para empezar.
